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万科2023内部年会：郁亮释放乐观信号！
2月13日，据澎湃新闻，万科于2月9日-11日召开了主题为“微光汇聚，奔向曙光”的2023年年会，万科董事会主席郁亮在总结发言时表示，之前看到了点点微光，现在微光正汇聚成曙光。
年会上，郁亮分享了5个案例，河南周口一住宅销售项目，单盘市占率11.09%，项目净利润率8%，老带新复购率高；辽宁鞍山的物业服务项目，满意度90.82%全国第一，物业费收缴率98.89%；物流南宁冷链园区，出租率93%；印力安阳印象汇，疫情期间0掉铺；泊寓坪山龙田单元，出租率超100%。
据了解，年会上各业务负责人汇报了工作，郁亮做了总结发言。内部人士称，郁亮分享的案例，多数都不在一二线城市，但仍能做出了很好的业绩，通过这些案例主要是想给大家传递信心。
过去行业黄金时代，一直以来郁亮以强调危机感为主，但去年中旬以来，郁亮对内以加油打气为主，也可见房地产行业依然存在挑战。
郁亮于2022年年初召开的年会上作总结发言时提到，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。“背水一战”就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。并提及行业进入黑铁时代，要摆脱黄金时代的惯性。
但到了2022年6月召开的股东大会，郁亮表示，“但凡有一丝微光，就应该当是光明所在，往前走”。
目前房地产行业依然面临安全与发展的两难命题。对房企而言，在市场销售不及预期的情况下，如何在保障现金流安全的前提下，实现拿地发展是摆在各家房企面前的难题。
根据万科披露的数据，2022年，万科累计实现合同销售面积2630万平方米，同比下降30.9%；合同销售金额4169.7亿元，同比下降约33.6%。从拿地数据来看，2022年万科新增开发项目37个，新增物流地产项目9个。
不过，郁亮在此次年会上重申“悲观是一种情绪、乐观是一种思路”，就是要大家保持乐观、不躺平，并重申了打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的要求。
郁亮在今年的新年贺词中提到，没有人喜欢在黑夜行走，因为没有光就看不清方向，前方的路虽充满未知，但黑夜总会过去，黑暗的尽头就是黎明，有光就有希望，光为我们指引方向，坚守初心，去试探每一种可能性，在缝隙中寻找微光，光让我们充满力量，团结一致，用每一次突破，积蓄坚持的勇气，温暖彼此奋力前行，光可以带来收获，用乐观打开思路，沿着微光的方向奔跑，和未知的明天拼搏，向着曙光出发，前路也许平坦畅通，也许坎坷崎岖，但无论怎样，我们都要时刻做好充分的准备，以最好的状态去迎接新的挑战。
02
产能不足 业绩压力大
据中指研究院数据，2022年万科权益拿地金额约为241亿元，排名行业第13，新增全口径货值约为589亿元，排名下滑至行业第17。在2021年，万科这两个拿地数据分别为1274亿元、3309亿元，均位居行业前列。
另据广发证券研报，2022年，万科新增项目仅37个，对应全口径拿地金额约为692亿元，拿地力度（全口径拿地金额/全口径销售额）明显下降，从2021年的29%下降为22%
上述万科内部人士指出：“巧妇难为无米之炊。这两年来公司拿地力度明显更小，在产能不足的情况下，今年的业绩压力会更大。”
从2022年半年度业绩来看，万科已实现了“止跌企稳”。然而受第三季度归母净利润下降影响，万科去年前三季度实现归母净利润170.5亿元，虽保持增长，但同比增幅从2022年上半年的10.6%下降为2.2%。
房地产行业下行趋势下，万科利润下滑的压力仍未完全消除。可以看到，自2022年11月以来，随着政策环境的好转、土地市场仍维持低热度，万科随即加大了拿地力度，2022年第四季度的拿地力度达到40%，比第三季度增加了28个百分点。
在行业融资政策宽松后，万科也在抓住时机储备资金以为后续发力做准备。去年12月，万科发行了37亿元的中期票据，今年1月与建行共同投资设立100亿元的住房租赁投资基金，到2月份又有337亿元中票获批注册。
值得一提的是，2月12日，万科发布A股股票定增预案，募集资金不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。
此次万科150亿元定增如能顺利发行，将超过保利发展拟募资的125亿元，成为地产行业去年股权再融资重启以来最大规模的定增。
中信证券分析师陈聪指出，股权融资本身无好坏之分，关键是时间点是否合理。当前监管稳妥放开地产企业股权再融资，且资产价格处于相对低位，尽快获得股权融资不仅有望优化企业资产负债表，还有望提升ROE水平。
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万科将于3月3日召开股东大会
万科A（SZ 000002）2月13日发布公告称，2023年3月3日（星期五）15:00，公司将在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心召开2023年第一次临时股东大会。本次股东大会将审议《关于公司符合非公开发行A股股票条件的议案》等议案，2023年2月27日收市后登记在册的股东可现场参会投票，或通过交易所投票系统行使表决权。
根据万科的财报显示，2022年前三季度，万科的“三道红线”依旧处于绿档，净负债率为44.2%，短债比为1.8。
根据万科的公告，未来三年在满足公司正常生产经营的资金需求的情况下，公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。
资料显示，过去三年里，万科的分红比例皆超过了30%，总分红的数额已经超过了370亿，投资价值明显。
可以预见的是，随着政策的推进以及越来越多的地产企业开启融资模式之后，地产企业的估值将会最大程度地得到修复，所以2023年对于楼市来说，是一个比较大的机会。尽管行业的高增长阶段一去不返，但是地产企业的空间还是存在的。
来源：澎湃新闻、界面新闻、网易财经等。
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