超30亿买块地，应该不止为了喝杯奶茶吧？
上周北京五批次土拍，越秀拿了两块地，铺天盖地的“越秀狂飙进京”的消息，楼Sir都审美疲劳了。
与之相反的是京东，拿地后基本没啥宣传，楼Sir找到了京东公关，关于拿地的具体信息，给出的回复也是：
不打算回应。
◎京东总部与地块位置
但“京东拿地”，尤其是还有宅地，确实也引起了不小的讨论。
◎楼Sir交流群关于京东拿地的讨论
地在哪儿？都建些什么？房子多少钱一平？住宅对外销售吗？普通人能不能买到？
京东拿地都建些什么？
要建的不少。
先来看看地块位置，就在京东在亦庄总部的正南方，地铁经海路站的东南角，整体的地块位置也比较方正。
◎京东0303街区地块具体位置
楼Sir看有些对地块的解析，说京东地块属于地铁上盖，其实并不是。
首先，地块与亦庄线地铁站隔着一条经海路，其次地铁亦庄线经海路段是地上线，怎么“地铁上盖”？
◎地块与京东总部大楼
咱们再来看看，地块的具体信息。
◎0303街区地块规划建设要求
按照地块规划建设要求，京东要在这块地上建设商业、金融服务业、停车场、住宅楼、幼儿园等设施。
地块总的用地面积7.17万平米，其中综合性商业金融服务业用地4.02万平米，占比56.16%。
也就是说，京东拿这块地的重头还是在非住宅板块上。
而且，按照要求，占比过半的综合性商业金融服务业用地，未来建成需要全部自持，不可转让、分割及对外销售。
◎F1C-1地块自持要求
这种“全部自持”，需要你有强大的资金支持，一般的房企恐怕算不过来账，也不敢轻易触碰。
这也一定程度上，促成了京东的底价“捡漏”。
楼Sir认为，F1C-1地块未来会建设商业、写字楼综合体。首先，京东所在的区域并没有大型商业，对商业的迫切性是有的，周边产业的聚集也在一定程度上代表着购买力。
楼Sir群里有位朋友质疑京东拿地建商业的正确性，他认为京东所在区域都是产业区，上班族对购物中心的需求度并没有那么高。
◎楼Sir群聊截图
但楼Sir和在京东朋友聊到这地块时，她却对建商业这事情很期待。
所以，所谓的专家再分析得头头是道，也没有当局者的感受更有说服力。
◎楼Sir与朋友对话
其实，区域内本来应该有一个大型商业区——万泽经海广场。
◎来源百度百科
这个广场，本来是一个36万平的综合体，什么都有。但在2014年8月，万泽经海广场万泽实业股份有限公司开发商，天实和华置业(北京)有限公司土地被查封因此就停建了，一直“烂尾”到现在。
经海广场本来也有住宅在卖来着，现在住宅也跟着一起停滞了8年，项目内甚至已经有人开垦出农田，开始种地了。
◎经海广场住宅部分
◎经海广场内部现状
经海广场烂尾长达8年，这期间区域内没有一家商业综合体出现，周边产业区对区域内商业体的需求，肯定就更大了。
◎京东0303街区地块周边配套
这么看，京东拿地建个商业，是件好事儿。未来建成，因为“京东效应”，招商更不是问题。
所以京东在这块地上建个商业体，辐射力度还不小。
住宅普通人能买到吗？
普通人别想了。
咱们再来看看京东0303街区地块的住宅部分，占地面积1.99万平方米，仅占地块总面积的27.77%。
◎京东0303地块住宅部分具体位置
住宅部分会不会受地铁地上线路噪音影响？不太会，因为住宅地块北部和西部是综合性商业金融服务业用地，这部分的控高是80米。
如果商业、写字楼建成高度达到80米，那么会为南部的住宅挡住地铁噪音，因为住宅部分的控高是60米。
◎京东0303街区地块住宅部分建设要求
此外，住宅地块，地上建筑规模要求是49750平米，除去社区卫生服务站、养老服务站、综合文化室的850平，真正给到住宅的最多只有48900平米。
还有一点，住宅地块要求执行“套内7090政策”，即套内建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须达到住宅总面积的70%以上。
◎地块住宅部分建设要求
楼Sir从朋友那儿打听到，京东这块地，住宅最小户型96平，而且主力户型还要大。
假设，京东全部建成96平户型，那最多也只有509套房源。
500来套房子，如果只分给京东的领导层，估计都得争得“头破血流”。
当然，也有朋友质疑说，京东总部并没有多少人办公。
◎地块住宅部分建设要求
目前楼Sir得到的消息是，京东亦庄总部1号楼大约有20000员工办公，去年9月正式启用2好楼，比1号楼还大。
楼Sir粗算了一下，现在只京东一家在亦庄办公的人，肯定超过30000。
◎京东在建的总部大楼3号楼
30000人分500套房子，还要“外人”担心什么呢？
去年11月刘强东曾在内部信中直言，京东还要拿出100亿元设立住房保障基金，为基层员工提供购房无息贷款。
今年1月17日京东发布员工新春贺信，信中披露疫情三年来京东新增了28万名员工，员工总数已经超过54万人。
而京东本次拍下住宅地块也引发了其建设员工福利房的猜想，楼Sir还挺小道消息说，京东卖给员工的价格，肯定会比5.8万／平的指导价低，而且要低很多！
◎地块周边的二手房价格
住宅“内部消化”肯定是板上钉钉的事情了，只是这几百套房子卖给谁？怎么卖，只能看京东的了。
现在你知道，京东拿地，既有商业，又有住宅，还有幼儿园，“便宜”谁了吧？
身为外人的我们，既然得不到，那就吃瓜吧。
还有，情人节快乐～
