2023南京土地市场首批宅地公告来了！
本次共推出13幅地块，涉宅地块11幅，分布在河西、大校场、雨核、小行、南站等板块！多数为此前土地推介亮相地块。
起拍总价超166亿，将于2023年3月17日9：30开拍！
从本次挂地来看，主城热门板块起拍地价，相较于前期都有不同程度的涨幅！
涨的板块：大校场涨75元/㎡！河西南涨2346元/平！江心洲涨397元/㎡！雨核涨1305元/㎡！南站涨了434元/㎡，江宁科学园1143元/㎡！
降的板块：小行降了1345元/平！江北南工大降了6546元/平...
总体来看，地价涨的多，降的少！
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强烈反差！河西涨2300元/㎡！
江北南工大直降6500元/㎡...
①大校场2023G02（起拍地价31069元/㎡），相较于2022年10月伟星G65（起拍地价30994元/㎡）相比，上涨75元/㎡，整体涨幅不大。
距离G02最近的项目：三金睿境、伟星G65、金茂G27。
其中，三金睿境已经入市，含升级装修包均价约5.2万/㎡，伟星和金茂新地块上市未设毛坯限价，有消息称两个项目未来入市价约5.4-5.6万/㎡。
结合前面几次房企拿地情况，G02触顶可能性不大，大有可能会溢价成交。
②河西南青奥2023G03（起拍地价37602元/㎡），较4个月前厦门国贸G70（起拍地价35256元/㎡）上涨了2346元/㎡，涨幅明显，堪称2023年南京首场土拍“压舱石”地块，有没有可能会被“伟星”截胡...
G03位置优越，有江景优势，附近有已经出让的中能建城发G29（2022年7月触顶摇号，成交地价价39964元/㎡）、厦门国贸G70（2022年10月触顶摇号，成交地价价40487元/㎡），是本次11幅住宅地块中最有希望触顶摇号的地块。
一旦触顶，其成交地价或将达到43174元/㎡，加之不限毛坯限价，未来房价有可能赶超葛洲坝G29、厦门国贸G70再创新高。
③江心洲岛南2023G04（起拍地价28648元/㎡），相比2021年11月，栖霞建设G118（即星叶栖悦湾，起拍地价28251元/㎡）上涨了397元/㎡，涨幅一般在控制范围内。
G04由由两幅小地块组成，位于江心洲岛南位置，曾出现在去年三批次土拍中，后因某些原因延迟出让。
地块东侧紧邻30班金中附小（规划），西侧临近48班金中高中部（预计2023年9月开学），周边新房众多，竞争激烈，目前也面临一定的去库存压力。
从地块强排方案示意来看，未来这两幅地会打造15栋20层以上的住宅。
④雨核2023G05（起拍地价28648元/㎡），相比2021年2月，金基G06（即金基嘉玥，起拍地价23235元/㎡）上涨了1305元/㎡，区域内配套正在落地，市场预期正在好转。
地块周边，规划了2所幼儿园、1所小学，初中在建、预计6月竣工，高中为中华中学雨花分校已经投用，省妇幼也在附近。
区域内来自河西、南部新城以及软件谷外溢衣人群众多，自去年上半年金基嘉玥收官之后，板块已经近两年没有新土地出让，目前仅有华润云上润府一盘在售，其项目100㎡低总价产品流速较快。
不仅雨核，连徐工板块的大户型，目前卖的也比较吃力，待G05出让后，预计会增加小户型占比。
⑤南站2023G07（起拍地价28648元/㎡），相比2022年10月，南京交通置业南站拿下的G86地块（起拍地价24661元/㎡）上涨了434元/㎡。该地块调整用地指标之后，预计会溢价成交。
从强排方案来看，地块体量适中，预计可建5栋8-18F住宅，形成南低北高的错落布局，景观、居住品质均有较大发挥空间。
G07原本为商住混合用地（Rb），当时因限高、土地性质等原因未能开发入市，现调整为二类住宅用地（R21），容积率由≤3.2调整为≤2.1，建筑密度≤40%调整为≤20%，建筑高度≤120米调整为≤60米，绿地率≥25%调整为≥30%，取消原来配套公共厕所。 据说已经有意向房企洽谈。
⑥江宁科学园2023G08（起拍地价15161元/㎡），相比都会四季（原2018G26地块）起拍地价14018元/㎡，上涨了1143元/㎡。
G08位于江宁科学园板块，区域内已经近3年没有新房上市，最近一次商品房开盘还是2020年收官的都会四季。
从位置上看，G08距离地铁1号线“竹山路站”较近，原本是南京协众汽车空调集团有限公司用地。其用地面积约49627.58㎡，建筑高度约60米，容积率约2.1，大概率打造18层左右的改善住宅。
⑦前面都是看涨的，谁能想到，相比南站、雨核这样的板块，被业内常拿来PK的“雨花潜力股”之小行板块起拍地价却“降”了，意不意外？
此次推出的小行G06地块（起拍地价22954元/㎡），相比去年4月万科触顶摇号拿下的G04（即万科朗拾，起拍地价24229元/㎡），降了1345元/㎡...
当然，这次下调起拍价也是有原因的。
小行G06地块即尤家凹二师院东地块，位于万科朗拾东侧，九年一贯制学校北侧，紧邻机场二通道！
该地块出让要求高达数十条，拿地条件苛刻，或许是此次地价下调的主因。况且这个片区不是一般开发商就能带起来的，除非像仁恒、万科这种市场口碑不错的开发商，否则操盘难度不小。
NO.2023G06出让要求：
（1）地块内所建社区商业用房可上市销售、转让。
（2）地块内需设置一处为基层社区中心，建筑面积不得小于5000平方米。基层社区中心具体要求如下：
①社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米，应设置在建筑首层；②文化活动室，建筑面积不小于600平方米；③体育活动站，建筑面积不小于200平方米；④基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米，应设置在1-3层；⑤社区警务室，建筑面积不小于60平方米；⑥居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米，应设在建筑首层；⑦公厕，建筑面积不小于90平方米，应设置在建筑首层；⑧垃圾收集站，建筑面积不小于80平方米；⑨环卫作息场和环卫车辆停放场，建筑面积不小于20平方米；⑩移动通信基站，用地规模不小于20平方米；以上共计建筑面积不小于2500平方米，由竞得人出资并建设，建成后无偿移交给雨花台区政府，出让价款总额不做调整。
区位上看，小行距离软件谷和河西都不远，新房4.5万/㎡左右，分流了一大部分河西中、南部新城外溢客群，被视为南站、雨核-软件谷板块最有实力的竞争对手，从近两年板块新房入市表现来看，市场对于大牌房企认可度高。
G06旁边即仁恒城市星光和万科朗拾，前者已经收官，万科朗拾去年四季度开盘以来，目前仅剩最后1栋2号楼高层待加推，销售周期短，去化速度较快。
⑧江北这次只拿出一幅南工大七里河的地块，这幅地价是本次11幅涉宅地块中降价最猛的，起拍地价降超6500元/㎡，着实意外。其核心区临江的五幅地并没有出现，预计会放在二、三批次陆续上市，等市场回温尚且卖个好价。
此次挂出的南工大G01地块（起拍地价13552元/㎡），相比去年4月2022G02（起拍地价20098元/㎡，系同一幅地）降了6546元/㎡。地价重回“1字头”，必然是做出了很大的让步。
板块内目前有新城水岸云际、卓越云曜，新房销售压力不小，前年就开了分销，至今还有一批房源没有卖完，好在这次G01这次地价不高，后期卖个3万/㎡也还是有赚头的。
（该地块曾在去年4月份推出过，因某些原因未能出让，当时起拍楼面价为20098元/㎡，相比现在的13552元/㎡，起拍地价降超6500元/㎡，降幅不小。）
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城南三幅地
最贵还是在南站！
城南区域来看，本次只推出了南站、雨核和小行3幅宅地。此前土地推介会上曝光的秦淮河北岸小村DF地块，人居森林二期、九期地块以及板桥九期地块都没有出现。应该是考虑到当前市场情况，不敢一次性全部放出。
要说城南这三幅地，论其价值含金量，最贵的地还是在南站，起拍地价2.5万/㎡，其余两幅地起拍地价在2.3-2.4万/㎡，足足高出其1000元/㎡。
南站片区，自万科星耀都荟、嘉华嘉宏峰陆续收官之后，板块鲜少有新房入市。去年10月，G86被南京交通投资置业底价拿下 （未设毛坯房限价） 。
根据规划，拟建7栋19-27F高层住宅，以及商业和社区中心，据传金基操盘，未来上市价预计不会低于4.6万/㎡。
南站G86属于南部新城发展范畴，新房4.5万-4.6万/㎡的定价，比5万+的南部新城、河西更有地引力，周边配套成熟、交通便捷，居住氛浓厚，加之前两年雨外+雨中的进驻，是主城为数不多自住+上学性价比较高的新锐板块。
供应量方面，相对城南其它片区，南站附近新房库一直保持低位，同板块内直接竞品项目较少，供应关系稳定，加之周边一二手倒挂，学区等支撑，有较好的市场预期，因此关注度也比较高。
对比南站，正在开发中的雨核-小行，则被拆迁保障房以及城市微观环境牵制。区域主力在售楼盘有华润云上润府、万科朗拾两个项目，一个有保障房环绕、一个临近机场二通道，受噪音干扰，目前多少都有些无法改变的硬伤。
不过这些年，随着区域开发，城市界面的改善，板块新房约4.4-4.6万/㎡的价格，以及110㎡以内小户型的供应，也吸引一批河西、大校场外溢客群，热度明显提升。
目前，万科朗拾前期房源基本售罄，还剩一栋2号楼未推，预计近期会进行收官加推；华润云上润府100㎡已收官，当前主力在售143㎡、175㎡大户型，现场有一定优惠。
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头部地块撑场
南京期待“开门红”
随着市场逐步复苏，不少板块热度回升明显，2023年南京第一场土拍，也是拿出了不少压箱底的地块。
河西南、江心洲、大校场、雨核、小行、南站等高价板块率先打头阵！优质地块频出预计可吸引不少开发商争抢，创造“开门红”，从而提振房企市场信心。
相信首批次创造一个良好的出让氛围，也会给上半年第二批次地块出让创造有利条件。
此外，此次头部板块与远郊地块交叉配比，也可以起到平衡市场的作用，即便有个别地块被城投托底，也不至于太难看。
整体来看， 对房企拿地有一定的预期引导，也会有助于稳定地价，促进市场的健康运行。
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