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金融投资报记者 张璐璇
去年四季度以来，针对房产的回暖政策层层递进，近期，居民提前还房贷的热点又时不时地覇屏……。房地产政策将如何有效稳地产？居民房贷利率还能再降吗？房地产投资是否会触底企稳？房价会如何表现，不同城市会分化吗？2023年楼市“金九银十”还会出现吗？房地产开发企业债务风险是否会进一步发展？土地市场能否企稳转好？
针对上述一系列的问题，2月17日上午，金融投资报记者专访了著名经济学家、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授，以及植信投资研究院首席房地产研究员马泓先生。
连平
植信投资首席经济学家兼研究院院长
享受国务院政府特殊津贴
马泓
植信投资研究院资深研究员
记者提问
首先，能展望一下2023年房地产市场吗？
连平：近日，植信投资研究院团队撰写并发布了《2023年房地产市场：“柳暗花明”》的报告。我们认为，今年的房地产市场有望呈现“止跌、企稳、回升”的态势。
2023年住房支持政策将加大实施力度并加快落地见效。个人住房金融政策将进一步回暖，房贷利率将在历史低位，并可能进一步小幅下调。地方政府将探索和出台更多政策，促进刚需释放、鼓励改善性需求加快置换，推动存量房去库存。融资环境进一步改善有助于化解房企风险。
2023年房地产市场有望回稳。年初房企销售进一步下跌的动能正在减弱，房企发债较2022年初多增百亿，民企美元债发行重启。国内宏观经济及消费者预期在疫情政策优化后逐步回暖，购房者预期也有望随之改善。行业出现的较多回暖消息预示着房地产市场正在逐步摆脱全面下行的局面。
预计2023年二季度开始，房地产市场有望逐步走出“谷底”。房价可能出现先抑后稳的态势，整体运行与销售紧密关联，热点城市房价可能在二季度初便企稳回升。土地市场改善的周期大致滞后于销售一个季度左右，因房企获得更多预收款资金支持，部分企业有望重回土地拍卖市场，最早可能在二季度末出现好转，全年跌势有望较2022年收窄。到今年三季度，新开工进程加快，投资将稍滞后于新开工1个月左右触底企稳。
记者提问
今年房地产企稳回升的市场判断基础有哪些？
马泓：众所周知，一方面，2022年房地产市场出现全面深度下行。
2022年全国商品房销售全面下滑。2022年销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.3%；全国商品房销售额为13.3万亿，同比下降26.7%，房地产销售在连续两年出现小幅增长后大幅下滑，跌幅为历史之最。
我们认为，2022年销售下降主要受到三个方面的影响：一是自2021年下半年开始的下行周期惯性延续；二是疫情反复令住房销售市场的信心恢复难以具备连续性，诸多传统的住房需求重点区域销售不畅；三是年内出现局部“断供”风波，个人购房者对房企的资金状况感到担忧，抑制了部分原本想要年内购房需求的释放。
受销售低迷影响，2022年全国房价单边下行，全口径房价出现回调，2022年全国70大中城市新房价格同比下跌2.3%，二手房价格同比下跌3.8%，较2021年末分别回落4.3个百分点和4.8个百分点。需求不济成为房价下跌的最主要因素。
一线城市和个别重点二线城市房价却相对坚挺。2022年一线城市房价总体保持小幅上涨，新房价格同比上涨2.5%，二手房价格同比上涨0.6%。北京和上海房价均保持在4%以上的涨幅，二线城市中，成都房价一枝独秀，杭州紧随其后。
2022年，全国土地成交连续第二年负增长。2022年土地购置费为4.1万亿元，同比下降5.7%，跌幅较2021年扩大了3.6个百分点；土地购置面积下跌53.4%，跌幅为历史之最。土地市场下行主要受疫情、土拍规则限制和房企资金偏紧影响。
2022年投资出现历史上首次负增长，资金不足是投资下滑的最主要原因。购房者信心下降和需求严重收缩令房企销售回款严重不足，广义金融机构对房企融资支持偏谨慎，房企自筹资金处境艰难。年末“保交楼”专项资金和银行信贷金融支持实效较短，2022年房地产投资同比下降10%。
另一方面，2022年以来，住房政策持续加大支持力度。
“因城施策”改善刚性和改善性住房需求。2022年住房政策基调保持宽松。全年累计下调LPR35bp，首套房的房贷利率最低至4.1%，居民房贷成本下降。下调首套房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，上一次下调个人住房公积金贷款利率还得追溯到2014年四季度。
地方层面需求端政策放松力度持续加码。三四线城市放松力度更大，政策应出尽出；部分城市下调首套房首付比例至20%，调降二套房首付比例至30%。
推动房企融资的环境边际改善。供给端住房政策在2022年下半年逐步加码，2022年四季度房企融资环境取得实质性改善。“保交楼”专项借款在2022年7月被首次明确提出；此后支持房企融资的“三支箭”和“金融16条”政策全部出炉。
2022年供给侧支持政策出台后效果迅速显现。2022年10月-12月全国房屋竣工面积连续三个月环比大幅回升。到12月中旬银行已经与房企签署的意向性授信额度总额超过4万亿元；民企发债再度开启，四季度发债规模超过百亿；股权融资恢复后，首单百亿级融资（125亿）落户保利发展；资本市场头部房企股票和债券价格也得到阶段性提振；2023年初，标普上调了民营龙头房企龙湖集团展望评级至稳定，这说明市场信心逐步在回暖。
记者提问
能谈谈2023年房地产市场复苏表现在哪些方面？
马泓：植信房地产综合指数显示，2023年的特征是“先抑后扬”。预计2023年房地产市场将逐步摆脱底部区间。当前房地产市场运行特征与2012年到2013年的状况较为接近，属于弱周期下的复苏阶段。住房销售及房价将于下半年企稳走升。房地产市场销售可能前低后高，房价可能整体企稳，重点城市房价二季度末可能率先触底回升，不排除“金九银十”行情在重点城市再度出现的可能性。
2023年土地市场将逐步回暖，房企金融环境持续改善以及土拍规则的优化，2023年土地市场可能摆脱2022年的低迷。预计全年相对比较低迷的阶段在一季度，因房企整体资金实力不济；二季度在销售回暖和融资能力增强的综合影响下，部分房企具备了一定购地补库的能力。下半年部分大型民营房企有望逐步回到土地拍卖市场。
房企资金边际改善将促进投资恢复。预计到二季度，住房销售企稳回升及融资工具的支持效果进一步得到强化，头部房企现金流有望回升至相对平衡阶段，为下半年投资回升奠定良好基础。预计2023年住房信贷增速跌幅会大幅度收窄，房地产投资增速可能由低到高逐步爬升。四季度房企偿债压力相对减弱，房企经营性收入和融资性投入增加，投资性支出意愿将有所上升。结合历史类似周期的情况来看，如果政策落地效果显著，预计2023年房地产开发投资可能达到约12.5万亿，（名义）同比下降5%，跌幅较2022年明显收窄。
记者提问
对当前房地产市场发展有何建议？
连平：总体来看，中国房地产市场中长期是向好的。这对国民经济相关行业的稳定和发展意义重大。房地产行业平稳发展，需要有健康的企业主体、严格的市场监管和精准的政策引导与扶持，并有效地防范市场风险。
当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。我们建议，下一个阶段政策应针对不同住房需求精准实施，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。具体建议包括以下十个方面：
一是引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持。针对刚性首套房需求，符合条件的城市下调房贷首付比例，加大地方公积金政策宽松力度，建议通过窗口指导，未来12个月新增个人按揭贷款2.3-2.5万亿元，上调商业银行个人按揭贷款占比0.2-0.3个百分点。
二是重点支持刚性住房需求，降低首套房购置成本。建议针对楼市较为低迷的城市，进一步下调首套房的房贷利率或阶段性取消首套房贷款利率下限。为减轻商业银行的压力，可引入中央财政贴息贷款政策，对调降的利率予以财政补贴，实施期限暂为1年。涉及的房贷金额在350亿-500亿，该笔住房贴息资金对应拉动住房销售金额约为2000亿元-3000亿元。
三是阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠。由于当前国内居民房价收入比为8，相对通常国际水平偏高。为了缓解购房者初期购房成本，建议对个人按揭贷款和公积金贷款实施还款优惠计划，贷款利率减少两成，优惠期限为两到三年。
四是加大对房企银行开发贷支持力度。建议商业银行加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求。建议通过窗口指导，未来1年内上调商业银行开发贷占比0.5个百分点。鼓励和推动大中型商业银行加大意向性综合授信额度的提供力度，并有效落实已经与房企签署的意向协议。
五是针对优质房企，增加政策性银行“保交楼”专项借款、并购贷款和商业银行“保交楼”再贷款，年内投放“保交楼”相关贷款6000亿元左右，改善相关房企现金流压力，逐步起到稳定房企经营预期的作用。鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，建议全年银行参与并购贷款规模3000亿左右。
六是加大力度创造宽松的房企非银金融环境。加大房地产建设“后半段”的金融支持力度，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具。建议增加2023年房企内地信用债发行规模至6000-7000亿元。扩大涉房企业及相关行业（包括建筑业或与房地产建设上下游紧密联系的行业）股权融资范围。
七是合理松动土拍规则。建议取消或调整现有高标准建设方案，适度提高土地溢价空间，尤其是房地产市场相对疲软的弱二线和强三线城市，为房企留出适当的利润空间。适当降低保证金缴纳额度；采取“现金+银行保函”的保证金缴纳政策；增加土地供应或者增加土拍次数，特别是增加一线和重点二线城市土地供给。
八是针对不同城市采取差异化住房政策，谨防个别城市未来可能潜在的房地产市场“过热”的问题。对部分住房销售需求较为旺盛、土地拍卖价格在过去一年持续上涨、现房库存去化周期不到1年的城市，仍然需要保留限制性购房政策，不宜将住房政策全口径放松。谨防上述城市在未来房地产市场复苏后出现局部房价“过热”的问题，防止局部问题波及全局。
九是扩大大城市保障性租赁住房建设。当前我国已经进入新型城镇化建设的关键时期，尽管城镇化增速可能逐步放慢脚步，但人口持续流向经济发达地区和大城市的趋势并未改变，新增住房需求体量依旧庞大。为了更好地解决大城市年轻人及困难群体的住房问题，有必要在现有基础上持续加大保障性租赁住房的资源倾斜，包括财税、金融和土地政策，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
十是针对人口转变的新特点出台一系列有利于促进房地产市场平稳运行的政策。完善与生育配套的住房优惠政策，给予多胎家庭更多子女生育住房保障补贴资金，加大保障性托幼机构建设。理性应对老龄化，扩大适合老年人居住的养老社区建设，积极探索以房养老新模式。
嘉宾及单位简介
连平
植信投资首席经济学家兼研究院院长、华东师范大学经济与管理学部名誉主任、博士、教授、博士生导师、享受国务院政府特殊津贴。
中国首席经济学家论坛理事长、国家发展改革委员会价格监测中心特聘专家、复旦大学管理学院特聘教授、上海市经济学会副会长，多次担任上海市人民政府决策咨询特聘专家，曾任中国金融40人论坛常务理事和特邀成员、中国银行业协会行业发展研究委员会主任，2007-2019年任交通银行首席经济学家、多次出席党和国家领导人主持的专家座谈会。主要研究领域涉及宏观经济运行与政策、国际金融和商业银行。发表文章600余篇，出版著作18部，主持完成国家级、省部级以上研究课题30余项。
马泓
植信投资研究院资深研究员，英国南安普顿大学运筹研究与金融学硕士。研究宏观经济已有十年，目前主要研究方向为房地产，经常接受主流媒体采访，公开发表多篇房地产方面的专题报告。
植信投资研究院
2020年3月在上海正式挂牌成立，三年来已经成为国内领先的财富管理行业高端智库。研究院由交通银行前首席经济学家、华东师范大学经济与管理学部名誉主任、博士生导师连平教授领衔。研究院下设宏观研究、资产配置、财富管理三个研究中心，初步形成了“以宏观研究为基础，以资产配置为核心，以财富管理为特色”的战略布局。
研究团队成员毕业于中国社科院、南开大学、复旦大学、中国人民大学、悉尼大学、上海财经大学等国内外名校，具备较为丰富的研究经验。成立近三年来，已对外发布各类报告逾800篇，覆盖了宏观经济、财政政策、货币政策、资产配置、财富管理、房地产、监管政策等热点领域。一大批有深度的研究成果引起了市场的广泛关注。
编辑|贺梦璐 校检|袁钢审核|苗曦
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