前言
日历翻进2月。此时楼市再兴提前还贷的风潮，各路媒体特别是官媒的呼声也渐起。相关专家提出建议，主张推出不同档次的优惠政策，来调整降低贷款市场的报价利率，专家的建言会不会促进LPR调整？众所周知，LPR存在的目的就是辅助市场对贷款利率进行调节。
2月15日，央行发布了最新一年期中期借贷便利和逆回购操作的中标利率，前者为2.75%，后者为2.0%，这两项数据都与1月份持平。
中期借贷的中标利率既然保持不变，那按照LPR调价机制来，LPR下降的可能性就非常小。2月的LPR很大概率也不会发生变化，意味着房贷降息的可能性微乎其微。
房贷降息虽然在2月份也不会实现，但这只是楼市新阶段的冰山一角，平静冰面下暗流涌动。为了适应新阶段的楼市，央行或许会做出新的大动作以应对。
政策一
LPR停滞6月，房贷利率相对处于历史新高，新一轮降息能否实现？
房贷降息期望的落空其实早就有迹可循。我们先来看目前的宏观经济状况。市场普遍认为宏观经济已现回升势头，而降息政策往推出于托底经济运行之时，所以目前下调利率政策推出的可能性很小。
再来看和房贷利率息息相关的LPR。先说5年期LPR。2022年8月，央行宣布5年期LPR下调15个基点，下调后的数据为4.3%。我们前文提到，这个数字在进入2023年后已经5个月没有任何变动，根据之前所说的2月MLF的基本情况，到了2月这个数据也极大概率不会变动，换句话说，5年期LPR即将整整半年没有任何改变。
然后是1年期LPR的情况，央行给出的报价为3.65%，这个数字虽然总体来看只是求稳，没有过多表现。但是支撑这个报价的结构性支持政策非常完善，企业贷款的利息率也保持在较低水平。从各方面情况分析，房贷降息似乎都缺少关键的推动力。
话说两边，虽说房贷降息难，但是房贷降息也存在着必要性。货币政策的“相机决断”特征在楼市表现中十分亮眼。房地产市场是经济稳态增长的重要因素，要想推动房地产市场的回暖，进而促进经济的增长，降低居民房贷利率是政策关键所在。从这一点来看，引导下调5年期以上LPR报价也存在市场和政策上的驱动力。
那我们将目光放到房贷利率市场上，市场还能不能下调利率报价？
根据冰山指数来源的数据显示，去年末月，5年期以上LPR数据为4.3%，居民购买首套房房贷利率下调，该年发放的全国平均个人住房贷款利率为4.26%。纵向比较来看，这是自2008年以来，平均房贷利率的历史最低值。
但是横向对比同时期的企业贷款利率和房贷利率在GDP增速中的比重来看，这时的居民房贷利率处于贷款利率的历史新高。
什么是房贷利率在GDP增速中的比值？换句话说，就是钱生钱的空间，利用贷款赚钱。这个百分数越小，赚钱空间越大。这个数字为我们解释了去年的现象：提前还贷风潮刮起，而利用贷款赚钱的获利却不断下降。
所以前文说我们的相对利率水平还处于历代高位，要想改善楼市降息需求可谓是难上加难。但危机之中孕育机会，这也意味着2023年下调房贷利率仍有关键驱动力。
政策二
今年房贷政策主基调：差别化住房信贷，但楼市新阶段催促央行推出房贷新政策。
央行最近频频释放信号，似乎暗示楼市它将做出什么大动作以应对楼市新阶段。央行都释放出了哪些信号？我们按时间顺序来捋捋：
首先是2月10日，央行召开了2023金融市场工作会议，为今年金融工作定下基调并安排工作重点。楼市万众瞩目的降息问题也在会议上被特别指出：要因城施策实施差别化住房信贷政策，并加大住房租赁金融支持。
其次2月14日，官媒《经济日报》发表文章，对央行会议的因城施策政策表达支持，文中指出要降低购房成本，释放购房需求，并提出许多具体政策建议。
说完了宏观的政策调控，我们来看下具体的楼市状况。现在的楼市是很矛盾的。这个矛盾表现在两方面。一边是购买意愿和实际行动上，一边是前文提到的房贷利率在GDP增速中所占的比重。我们先说前者。
根据克尔瑞做的2023年春节置业调查结果显示，居民的置业意愿普遍很强。半年内计划购房的高达调查样本的50%，这个水平已恢复至2021年的平均水平；但是楼市的成交数据稍显惨淡，成交数据回暖的城市只占小部分，且这批回暖城市中，也只是某些板块局部回暖，非楼市整体。绝大多数城市的楼市仍然没有起色，急需央行推出政策，进行差别化精准扶持。
来看矛盾后者。先说2023年信贷政策的主基调，那就是差别化的住房信贷政策。具体实施过程如下，如首次购房已进入3时代。就是说利率基本维持在3.8%左右，这个数据是主流，在某些二线城市如南宁、珠海、韶关等地，首套房的房贷利率最低可达3.7%。二套房则大不同。普遍在5年期LPR的基础上加点60，也就是4.9%左右，数据矛盾十分冲突。
鼓励居民购房，首套房需求开始调整。在LPR停滞不前的背景下，针对改善型需求的二套房贷利率的定向降息可能即将破窗而出。多家银行官宣执行住房按揭贷款年龄期限可以延长至80岁。这里需要指出的是，按揭年龄延长并非某些情绪化解读口中的“楼市拉老头老太下场，那退休金养房贷”；这个政策针对的是第三次婴儿潮的年龄段，为改善型需求加杠杆。改善型需求就是鼓励居民购房的关键。
除此之外，信贷政策将会成为中高收入家庭巨量资产性超额储蓄重新流回资产的关键一环，其将会降低负债端的支出利率。
政策三
消费要复苏：稳住房地产企业。鼓励改善与加杠杆，助推楼市新阶段
楼市将进入新阶段，居民资产表也开始由衰退缓慢向扩张转变。为了让房地产刺激消费复苏，央行计划鼓励从对超额储蓄贡献最多的中高收入群体开始加杠杆，着手改善购房需求。
央行在今年开年公布了第一月的居民存款数据，根据央行发布的数据显示，居民存款总体增加了6.2亿元，再创历史新高。但我们要注意，虽然居民存款额度和储蓄率都高，居民的存款总额增加，其实对消费复苏没有多大的促进作用，消费疲软仍是公认的经济现状。为什么？
从宏观经济学的角度讲，“存款”和“储蓄”是两码事。存款总额多了，随之积累大量超额储蓄。超额储蓄有两种，一个叫消费型，一个叫资产型，对消费复苏有促进作用的是前者。
前者可以在段时间内转化为消费刺激市场，但是这一类型的超额储蓄主要集中在20年，也就是说现在我们存款增加带来的超额储蓄主要是资产型，这从侧面反映出更多由高收入群体带来了大部分新增的超额储蓄。根据有关数据机构的报告显示，居民可支配收入被分为五等，高收入组和中等偏上组站新增储蓄的70%。
而为什么目前资产型超额储蓄远大于消费型？这是因为资产配置调整。22年房地产业整体下行，金融资产价格下降，这两个因素共同作用，极大影响了居民资产端的构成。
结语
居民纷纷调整自己的资产结构，具体表现为收紧负债，减少不必要的消费支出。表现在房地产上就是居民购房欲望下降，赎回理财，计划重新用于购置房产或者其他投资。所以说房地产复苏对刺激消费非常关键，它能稳定居民资产端并有效提升居民的消费倾向。
今日话题：为适应楼市新阶段，央行放出“大招”，短时间内房贷利率还会降吗
