文/十一弟
在广州番禺，龙光集团开发了一个楼盘——天璞花园。
去年五月份，房子倒是顺利交付了。
不过，一直拖到今年，业主们发现，仍然办不了产证。
去年国庆节，天璞花园还有一部分工程没能收尾，工人却已经撤走了。
于是，有人猜测，项目确权办证需要补交费用，而龙光集团没钱了。
天璞花园的一位负责人听完直摇头，他把原因推给了疫情——
项目员工阳了，政府公务员也阳了，当然办不了产证。
龙光集团答复业主们，今年六月底就可以确权办证了。
如果再办不下来，可没有借口甩锅给疫情了。
天璞花园的开发主体是广州市龙光骏利房地产有限公司。
十一弟查了下，在股权层面，龙光集团早就与天璞花园切割干净了。
去年初，龙光集团退出了骏利公司的股东名单。
原本，它持有天璞花园项目50%的股权。
退出之后，骏利公司的唯一股东是深圳市宏诚投资有限公司，背后由两名自然人——陈璜、林东山共同持股。
陈璜和林东山，这两个人参股、任职了上百家企业。
他们名下投资版图的终点，大多数都指向了龙光集团的开发项目。
但在港股上市公司层面，陈璜、林东山与龙光集团之间，找不到一丝丝关联。
十一弟之前就写过，很多痴迷于调节报表的上市房企，尤其喜欢安排员工、亲属等自然人设立空壳企业，搞股权代持。
在这些上市房企身边，它们一手安排的傀儡股东，如影随形。
使出乾坤大挪移，减少利润表上的亏损，降低资产负债表里的债务，是它们的主要目的。
而实际上，左手倒右手，这是掩耳盗铃的把戏。
靠着这两个人及其名下的上百家企业，龙光集团把这些开发项目在上市公司移进挪出。
于是，龙光集团摆在投资人面前的，总是一张华丽的财务报表。
四年前，天璞花园项目地块挂牌出让，龙光集团花了将近二十二个亿拿下。
这块地的计容建面只有十万平米，还要为政府配建两万平米的住宅。
扣掉政府配建以后，天璞花园项目地块的楼面价，每平米达到了2.6万元。
拿地不久，作为项目公司，骏利公司随即成立。
几个月后，龙光集团安排陈璜、林东山间接持股的宏诚公司，受让了骏利公司50%的股权。
这样，骏利公司就从龙光集团的全资子公司，变成了持股一半的合营企业。
从拿地之初，天璞花园项目就注定了挣不到钱。
2020年开盘的时候，单价卖到了3.5万元/平米。
这是一个有利润空间的定价。
但很快就卖不动了，龙光集团选择割肉——降价。
2021年的国庆节，天璞花园放出了每平米2.7万元的特价单位。
打折以后的售价，刚刚覆盖天璞花园的楼面价。
到了年底，天璞花园又推出了更便宜的特价房，最低只要2.4万元/平米。
房价和楼面价干脆倒挂了。
那些年，龙光集团为了规模，蒙眼狂奔。
拍下天璞花园项目地块的2019年，龙光集团的销售额增长了三分之一，站到了千亿房企的门槛前。
但不计成本地抢地，终究还是要付出代价。
销售规模虽然上来了，可项目不仅没有赚头，反倒要赔本。
当年抢地以后，龙光集团就迫不及待地加上了杠杆。
它把天璞花园项目地块及其房屋，抵押给了银行融资。
等到预售的时候，一些业主签了合同、付了定金才后知后觉，原来土地和房子都已经抵押给了银行。
既然天璞花园项目面临亏本，又加了杠杆融资，龙光集团就不想让它出现在上市公司的财务报表里。
去年初，龙光集团把所持骏利公司剩下一半的股权，转让给了宏城公司。
从全资子公司，变成了持股一半的合营企业，再到彻底移出上市公司。
全靠陈璜、林东山及其宏城公司在中间腾挪。
结果，这些开发项目的巨额亏损、背负的庞大债务，都不会计入龙光集团的财务报表。
龙光集团在去年爆雷前夕，市场上就嗅到了危险的气息。
去年初，标普下调了龙光集团的评级，理由是可能有大量未披露的表外债务。
当时，标普推测龙光集团的表外债务介于8亿美元到13亿美元。
巨大的市场压力之下，龙光集团向投资人承认，“有担保不超过10亿美元的私募债”。
后来，瑞银发了一份报告，推测龙光集团的表外债务可能达到了580亿元至790亿元。
相当于龙光集团自己承认的表外债务的十倍。
它的表外债务到底有多大窟窿，至今仍是一个谜。
去年，龙光集团债务违约之前，它在“三道红线”上一直维持着绿档水平。
因为大家在公开的财务报表里看到的，并不是龙光集团的全部债务。
叠加庞大的表外债务，它在去年的财务压力，可想而知有多大。
就这样，一直被大家误以为稳健的龙光集团，爆雷了。
到去年底，在公开债务的风险化解上，龙光集团看到了转机。
它在境内发行的二十一笔债券，顺利完成了展期。
在展期方案上，龙光集团提供了增信保障措施。
比如，为了让“19龙控02”债券展期，龙光集团把河源玖誉湖项目公司——河源市龙光君耀房地产有限公司的股权，用于质押增信。
目前，君耀公司由龙光集团全资持股，其中一部分股权已经质押给了“19龙控02”债券的受托管理人招商证券。
不过，在去年七月中旬之前，君耀公司也不是龙光集团的全资子公司。
与骏利公司的股权结构一样，龙光集团也只持有君耀公司50%的股权。
君耀公司的另一半股权，同样是在陈璜、林东山间接持股的宏诚公司手上。
为了给“19龙控02”债券展期提供增信，龙光集团就把君耀公司的全部股权，挪回了上市公司。
去年七月中旬，宏城公司把君耀公司50%的股权，还给了龙光集团。
半个月后，龙光集团就以君耀公司的股权作为增信保障措施，完成了“19龙控02”债券的展期。
哪怕是在爆雷过后，龙光集团还是无所忌惮。
靠着陈璜、林东山及其宏诚公司，又一次使出了乾坤大挪移。
掩耳盗铃，乐此不疲。
