华发股份(600325)：年初销售领跑百强 逆势扩储效果显着

投资要点

    全口径销售业绩迈入全国TOP10，逆势扩储效果逐渐显现根据2023 年2 月克尔瑞销售榜单，1-2 月公司累计全口径销售金额249.8 亿元，同比+85%，冲进榜单前十，位列第8，较2022 年2 月排名上升16 位。

    2023 年2 月公司单月全口径销售金额127.9 亿元，同比+294%，同比涨幅领跑百强房企。我们认为公司2023 年能够呈现优异的销售表现得益于公司2022 年逆势补充核心城市优质地块：2022 年重仓核心一二线城市，其中公司在上海权益拿地金额为219.09 亿元，位列上海权益拿地金额榜单第一名；华东地区土地储备建面占比超过50%。伴随2023 年核心城市如上海、杭州、南京等市场基本面率先修复，华发股份优质土储顺销入市，销售弹性显著高于行业平均水平。我们认为公司优异的销售表现还将持续。

    完成全年销售目标，营收逆势增长

    根据公司经营业绩快报，2022 年公司实现销售金额 1202 亿元，同比-1%，年度回款额约 734 亿元，同比+4%，公司顺利达成全年1200 亿元销售目标。根据公司经营业绩快报，2022 年公司营业收入591.3 亿元，同比+15.39%；净利润47.1 亿元，同比+0.78%；归母净利润25.6 亿元，同比-19.80%；公司少数股东损益占比为45.6%，同比+14.0%；公司总资产4025.8 亿元，同比+13.38%。从业绩快报来看，我们认为公司在2022 年能够实现营收和净利润正增长，体现出其稳定的竣工结转能力以及良好的经营韧性。

    收购获取深圳优质资产，反季节冰雪世界运营值得期待2023 年1 月4 日，公司公告拟收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权，交易成本合计99.4 亿元（包含股权价款+债权价款+剩余土地款），收购完成后，华发持有融华置地100%股权，标的公司主要持有资产为位于深圳市核心区位的融创华发冰雪文旅项目。该项目占地面积43.68 万平，计容建面131.07 万平，其中包括办公74.13 万平，住宅（可售型人才房）29.96 万平，游乐设施10 万平，商业9.97 万平，酒店4.9 万平，其他公共配套设施2.08 万平，计划总投资183 亿元。我们估算该项目可售人才房货值约为120 亿元，2023 年顺销入市将足够覆盖交易成本；此外，我们认为凭借华发股份稳健的财务和国企背景，项目有望获得更低成本的融资支持，使得开发进度顺利推进。参考融创在广州运营的冰雪世界项目，我们认为反季节类的滑雪场吸引力强，项目的现金流及投资回报率可能会有不错的表现。

    投资建议

    我们认为，公司优异的土地储备结构奠定了其在市场修复过程中持续领跑的能力。此外，我们认为公司项目权益比在拿地和销售端的改善将会逐步兑现在未来利润端。我们预计公司2023-2024 年归母净利润分别为30.4 和35.3 亿元，对应每股EPS 为1.44、1.67 元，给予公司2023 年10 倍PE 估值，对应目标价14.37 元，维持“买入”评级。

    风险提示

    调控政策转向；市场修复缓慢。