保利发展(600048)：销售保持行业第一 聚焦高能级城市

事件：

    3 月7 日，公司发布2023 年2 月销售数据。2023 年2 月，公司实现签约面积203.4 万平方米，同比+35.5%；实现签约金额342.8 亿元，同比+43.0%。1-2月，累计实现签约面积387.4 万平方米，同比+15.3%；实现签约金额638.3 亿元，同比+22.1%。

    点评：

    单月销售金额保持行业第一，销售同比高增。2023 年2 月公司签约面积203.4万平方米，同比+35.5%；实现签约金额342.8 亿元，同比+43.0%，同比均实现高增。1-2 月累计签约面积387.4 万平方米，累计签约金额638.3 亿元，累计销售金额保持行业第一，同比分别增长15.3%、22.1%；累计销售均价1.65 万元/平米，同比提升5.9%。克而瑞百强房企1-2 月累计销售金额同比下降11.6%，公司销售表现明显好于百强整体。

    2 月拿地超百亿，土储聚焦一二线城市。2 月公司新增4 宗住宅地块，拿地总金额116.2 亿元，拿地总建面48.8 万方，地价权益比例99.9%，本月拿地力度为33.9%。由于公司1 月未新获取土地，公司1-2 月累计拿地金额116.2 亿元，累计拿地建面48.8 万方，地价权益比99.9%，累计拿地力度为18.2%。不同能级城市占比方面，一二线占比为84.0%，三四线占比为16.0%，拿地金额占比较高的城市有：上海（19.6%）、广州（12.4%）、南京（9.5%）、佛山（7.3%）、合肥（6.9%）。

    百亿定增获受理，融资渠道通畅。3 月2 日，公司关于非公开发行不超过8.19亿股，募集资金125 亿元的申请，获得上交所受理。百亿定增为后续公司供给侧改革提升行业份额，提供有力支撑。2 月16 日，公司发行2023 年第一期短期融资券，发行金额25 亿元，票面利率2.26%。公司融资优势凸显，流动性保持充足。公司2022 年前三季度实现回笼金额2939 亿元，回笼率为91.8%，位于行业高位，剔除预收账款资产负债率77.9%，净负债率66.4%，现金短债比1.9，均符合“三道红线”绿档企业标准。

    投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增预案获受理，为公司发展蓄力。我们维持公司2022-2023年EPS 为1.53 元、1.57 元，以2023 年3 月7 日收盘价计算，对应的PE 为9.5倍和9.2 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。