市场再差，也有好学生。
前一阵，跟朋友聊天，谈起今年房企年报没啥可说了，大概率都是一片惨淡。
可没想到，最近率先交卷的几家房企，却给了涛哥不少惊喜，这恰恰印证了：
考题再难，真正的优等生依然能考好，而且能提前交卷。
近期，在越秀地产率先交出高分成绩单后，龙湖、招商蛇口等具有代表性的优质房企，也纷纷晒出年报。
今天，涛哥就带大家看看，2022年地产最难考题，好学生们答得怎么样？
1
业绩题，谁能保持增长？
业绩，曾经是地产圈的送分题，如今却成了最难。
回到3年前，房企发年报，销售额、营收、利润等指标基本都是持续上涨，只是涨幅多少的差异。
而现在，整个地产班级中，能保持业绩增长的好学生，已经不多了。
克而瑞数据显示，去年9成百强房企业绩下滑，近70家房企已经宣布业绩预亏。
以民企中最受关注的龙湖集团为例，2022年实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%，实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同样稳中有增。
来源：龙湖官微
这也使得龙湖集团成为去年为数不多的营收盈利双增长房企，在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖这份成绩更显得难得可贵。
涛哥看了下，龙湖之所以能保持业绩提升，一方面因为地产板块的平稳，其合同销售金额近2016亿，回款率近100%，在全国33个城市排行前十，多城市甚至进入了前三、前五，成为业绩的压舱石。
另一方面经营性业务的进步提供了增长点，去年龙湖经营性收入达236亿，同比增长25%，经营性利润占比达27%，有效平衡了周期带来的业绩波动。
所以，开发业务+经营业务双轮驱动，成为龙湖完成业绩难题的解法。
此外，国企中的越秀地产，业绩表现也非常亮眼，同样实现营收和盈利双增长，更多是依靠投资布局的大胆超车，带动业绩超越。
像招商蛇口在营收方面保持了14%的增长，利润表现有所下滑，也是因为行业整体下行所致。
2
财务题，如何安全稳健？
如果说业绩题变难了，那么财务题几乎就成了房企强弱的分水岭。
从涛哥观察看，如今房企的财务表现呈现出显著的两极分化，好的特别好，不行的确实很难。
涛哥统计过，2021年以来已经有超过50家大型房企爆雷，而且今年由于市场迟迟没有复苏，因此不排除继续出现民企爆雷。
在率先发年报的房企中，招商蛇口、越秀地产都是国央企背景，财务安全性自然不必多说，三道红线都是绿档达标。
民企中我们依然还是关注龙湖的表现，年报显示，截至2022年底：
龙湖资产负债率(剔除预收款)为65%，净负债率58%，现金短债比3.52，已经连续7年保持“三道红线”绿档。
来源：龙湖官微
此外，更值得注意的是，龙湖的平均借贷成本进一步下降至4.1%，与央企招商蛇口的3.89%比相差不大，甚至比广州国企越秀的4.16%还要低，
这说明龙湖的资信与融资能力，已经达到了国央企同等水平。
从全行业看，龙湖是目前国内少数保持主流评级机构境内外全投资级评级的优质房企，标普、穆迪、惠誉、中诚信、新世纪等均给予其肯定的评价。
去年，不少房企陷入资金难题的大背景下，龙湖却相继提前偿还银团贷、美元债等，并且在监管机构和银行的支持下，先后通过公司债、中期票据、境外银行贷款等方式低成本融资，持续优化债务结构。
2023年，龙湖全年均无境外到期债务，其财务压力在民企中算是最小的之一，因而拥有持续安全稳健发展的底气。
3
创新题，怎样破局未来？
不管过去成绩如何，被认为史上最难的2022年始终是结束了。
面向未来更重要的是，在地产新时代下，如何破局和解题。
不同的房企有不同的答案，例如：
越秀地产深度绑定TOD，凭借其与广州地铁的合作优势，在全国各地落地“轨交+物业”模式的TOD开发，成为其未来发展的王牌。
招商蛇口则确定“前港中区后城”的多元化发展模式，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三大主业，在港口、邮轮、地产、商业、物业、产城等领域全面开花。
而在多元化和经营性业务的赛道上，龙湖依然是业内的领先者之一。
凭借“空间即服务”战略的铺排，龙湖已形成开发、运营及服务三大业务板块。
业务覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，轻重业态结合，深度参与城市空间和服务的重构。
在商业投资方面，截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座，去年租金收入达94.3亿，同比增长16%。
来源：龙湖官微
龙湖冠寓总开业房间数达到11.6万间，去年租金收入24.4亿，同比增长9%，品牌影响力居行业首位。
物业板块龙湖智创生活去年总收入137.5亿，综合毛利率34,3%，在管面积达到3.2亿方，服务覆盖13大业态，持续实现有质量的增长。
此外，龙湖还持续拓展智慧营造，龙智造已经成为代建行业有力的竞争者，同时他们在养老、产城等领域也均有突破。
不难发现，以前房企都主打地产开发业务，而随着房地产销售规模的见顶下滑，行业未来的玩法已经变了。
如今头部企业纷纷开始寻找自己的“第二曲线”、甚至“第三曲线”，通过多元化布局，达到对抗未来市场周期波动的目的。
4、总结
正如涛哥一直所说，在任何国家，房地产都是规模巨大的主流行业。
虽然未来我们可能无法保持18万亿的高点，但从业内诸多大佬的观点看，地产维持在10万亿左右还是大概率事件。
因此，行业始终是大行业，也足够给一批优质企业长久的成长空间，问题无非是谁能持续生存发展下去。
在涛哥看来，地产行业未来由国央企主导的格局已经确定，但像龙湖这样优质的民营企业，也同样有很大的发展机会。
正如我们今天所述，面对艰难的市场考卷，无论国企民企，总有人能拿到高分。
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