上市房企2023年前景展望
编者按
近期，上市房企2022年年报陆续公布，从已经公布的房企业绩数据来看，房企业绩普遍下滑甚至亏损，2022年可以说是最具挑战性的一年。但同时，也有业绩相对稳健甚至逆势增长的房企。造成这种反差现象的原因何在？展望未来，上市房企业绩是否会普遍好转？面对新的市场形势，房企又该作出怎样的战略调整？本期《地产周刊》聚焦上市房企2022年业绩解读与2023年前景展望。
楼市热点
■中国经济时报记者 李晓红
2022年无疑是房企无比艰难的一年。接受中国经济时报记者采访的专家认为，从上市房企陆续公布的2022年业绩数据来看，一方面，体现了房地产市场“降温”的压力，另一方面，也反映出房地产市场竞争格局正在发生很多新的变化。
房企业绩分化
2022年，受多地疫情频发以及房地产领域需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”，市场情绪持续低迷，“活下去”成为了房企的主要目标。
据不完全统计，截至3月30日，A股和H股累计有超过140家房企发布了2022年业绩报告或业绩预告，其中，七成以上企业出现利润下滑。
“受国内经济下行以及疫情的影响，房地产企业普遍营收下降，同时，还存在较大的去库存压力，许多企业出现严重亏损甚至‘爆雷’。因此，房企财报整体业绩不好，也属正常。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超说道。
实际上，房企财报业绩惨淡并不意外。国家统计局数据显示，2022年房地产开发投资额同比下降10%，商品房销售额同比下降26.7%。另据克而瑞研究中心数据显示，百强房企全年销售规模同比下降41.6%，绝大多数房企忙碌一年，最终陷入亏损的困局，不少房企还录得上市以来的首亏。
“2022年房企亏损呈现两个特征，即亏损的企业数量多、亏损的资金规模大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉本报记者，房地产市场下行压力大，房企的经营业绩和盈利数据都面临较大压力。
行业挑战不断，但也有一小部分房企抗住了压力，实现了稳中有增。一些处于第二梯队的房企也收获了业绩增长。
中指研究院企业研究总监刘水告诉本报记者，逆流而上的房企主要有两类，一类是央国企。近两年房地产行业进入深度调整期，央国企依托资源优势，保持稳健经营，市场份额明显提升。另一类是高信用、布局高能级、高品质的民企也实现了稳健发展。
黎乃超认为，在房企普遍业绩不好的情况下，这些业绩相对较好的房企都不盲目扩张，注意控制企业整体的负债率。同时，注重良好的楼盘品质以及高品质服务，受到用户青睐。
在刘水看来，造成这种业绩反差现象的原因主要在于房企经营韧性有差别，高韧性企业逆势增长，脆弱性企业业绩受冲击较大。
“2022年上市房企盈利能力普遍下降，头部企业、央国企及部分布局高能级城市的民企表现出更高的盈利水平和更高的韧性。一是高信用等级的企业韧性强、销售受冲击小、费效比高。购房者对高信用企业、央国企信任程度高，这些企业的销售受到的冲击较小，费效比较高，大型央国企、高信用民企年内项目开发进度未受到资金面负面影响，竣工结转节奏保持正常。二是布局高能级城市的房企经营韧性较强。在市场下行周期，高能级城市支撑度更高，价格更加坚挺，资产减值压力更小，布局聚焦高能级城市的房企销售、利润受到的冲击影响较小。三是企业重视经营安全，交付能力强且具有较强的品牌和信用优势，这些企业提前进行了严格的财务杠杆管理。”刘水表示。
积极探寻新增长点
随着房地产行业进入深度调整期，从速度型发展转向高质量发展成为房企的普遍共识。2022年，优质房企在业绩普遍下滑的情况下，仍然走出向上曲线，离不开一个“稳”字及前瞻性布局。
刘水认为，优质房企主要做了三方面的长远布局，一是持续深耕高能级区域与城市，重点城市贡献度增加。二是持续强化核心城市的投资力度，择机储备优质土地资源。三是重视经营安全，交付能力强且具有较强的品牌和信用优势。这些房企提前进行了严格的财务杠杆管理，未出现债务违约等重大风险事件，资源获取能力较强，品牌认可度较高，进一步转化成促进销售增长的强大势能。
“中海、保利、万科、碧桂园、绿城等房企，除了注重自身品牌的建设、自身服务的加强以外，还特别重视控制资金成本以及负债率。”黎乃超表示，这些房企在拿地时，会进行充分的调查研究，在市场不好时，只在北上广深四个城市拿好地块。因此，这些房企的资金压力、收支平衡、企业风险都控制得比较好。
此外，优质房企早早布局了除住宅以外的其他经营性业务，比如，购物中心、长租公寓、物业服务等领域，随着这些业务逐渐发展成熟，能为企业业绩提供了较好的支撑。以中海为例，早在2011年，中海就对外发布了其商业地产发展线路，目前已形成了中海商务、环宇商业、星级酒店等多条产品线。
随着市场逐渐回暖，在做好主业的同时，如何探索或者深化新的发展曲线，成为房企们不得不重视的问题。
刘水认为，未来房企有三大比较好的模式创新。一是专注开发。房企应通过区域深耕、打造更加贴近客户需求的产品，从而提升企业的专业化程度和品牌竞争力。在都市圈范围内深耕布局，专注区域开发，通过更高的经营质量获得管理红利溢价，从而获得更多的竞争优势。二是“开发+轻资产”并举。房企应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率。三是“开发+轻资产+资产管理”。综合性大型房地产企业完整覆盖房地产行业价值链，在发展轻资产业务的同时，可尝试资产运营管理，借鉴基金模式，实现业务增长。
从头部房企业绩看楼市趋势与机会
■中国经济时报记者 周雪松
近日，头部房企万科、碧桂园、保利、华润和中海都发布了2022年业绩报告，中国经济时报记者梳理上述五大房企年报发现，上述企业普遍关注发展安全和抗风险能力，其对2023年楼市的判断和看法值得关注。
对风险的认识更加深刻
万科董事会主席郁亮在介绍公司业绩时透露，2022年，房地产行业形势的严峻性远远超出了万科的预计。2022年，万科以确保安全为首要目标，进一步提高了抗风险能力。在确保安全的同时，尽力改善经营管理质量。过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决。
“对未知始终保持敬畏，为未来留出足够的安全余裕，像珍惜眼睛一样珍惜信用和品牌，平衡安全与发展，万科才得以在历次震荡中保持稳健。”郁亮表示，今年以来，在各方的共同努力下，商品房销售有所回暖，虽谈不上“守得云开见月明”，但也不会是旧周期循环的重演。经过本轮深度调整之后，大家对风险的认识更加深刻。
中原集团创始人施永青认为，内地楼市仍存在着很多结构性问题。他表示，虽然内地楼市整体开发量已经见顶，但个别房企业绩可能有不一样的表现。
有北京中小房企内部人士对本报记者表示，其对今年房企业绩不太看好，未来楼市和房企业绩会否持续好转，将是业内比较关注的话题。
地产营销人韩乐也对本报记者表示，最近市场热度有所下降，预计4月份的成交量就能体现出来。今年房企面临挑战仍然较大。
保利则指出，2022年行业销售持续下滑，总体规模降至2017年水平。从政策层面来看，要不断加大在需求端的扶持力度，支持刚性和改善性住房需求。同时，在供给侧也要加大对行业的金融支持力度，从而提振市场信心。但受制于经济增速放缓和居民整体预期不足的影响，市场表现难以在短期内快速改善回升，市场主体的信心修复仍需要一个过程。
中国海外发展董事会主席兼执行董事颜建国表示，展望未来，房地产市场仍将呈现“市场分化、行业分化、企业分化”的趋势。同时，随着中央再度强调房地产行业是中国国民经济支柱产业的定位，以及一系列相关政策的落地，市场有望筑底回升。
碧桂园也比较有信心。“2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是碧桂园成立第三十一年。在各项利好政策的助力下，行业参与者的信心正逐步修复，市场迎来了筑底复苏的机会。”但碧桂园也表示，必须保持清醒，市场的修复不是一蹴而就的，房地产行业当前依旧面临很大压力，碧桂园会扎实落实“三保”工作，持续提升全周期综合竞争力。
要思索转型新发展模式
今年一季度楼市出现“小阳春”，接下来会不会再现“红五月”和“金九银十”？金地集团内部人士分析表示，近两年没有出现“红五月”和“金九银十”，“有的只是春节后的躁动以及年底的降价跑量”。今年2月份，北京成交量大幅上涨是受疫情影响后的需求爆发，但最近整体市场又有所“降温”，现在只有价格“倒挂”的项目有人抢，比如，北京朱辛庄地块有42家房企参与摇号，但同一天成交的昌平南邵地块，只有一家房企去托底。
“今年房企业绩增长仍面临挑战，因为在这一轮楼市大调整中，不少房企失去了投资能力，一些房企即使拿地也很难在年内形成规模销售。”在上述人士看来，现阶段的好消息是，除了个别房企之外，该“爆雷”的房企基本上都“爆雷”了，剩下的房企会投资一线城市或强二线城市中周转快的、预期收益确定性强的好项目，比如，最近杭州某地块出让就吸引了50余家房企的参与。而对于有投资能力的房企而言，今年则是拿新地进而修复利润的时机。
京投发展总裁高一轩也注意到，从一季度看，楼市有所回暖，但近期势头放缓。一二线城市增量消化较好，但存量依然庞大。谈到今年房企的市场策略，高一轩认为，房企还是要合理拿地，狠抓去化，思索转型新发展模式。
华润置地董事会主席李欣对楼市的预期相对乐观。他认为，2023年中国经济长期向好的基本面不会变，房地产在国民经济中的地位和作用不会变，房地产市场的巨大潜力也不会变。虽然当前面临着需求实质下降、盈利空间受限、区域分化加剧等风险，但随着行业向新发展模式过渡，国家大力发展保障性租赁住房，行业赛道明显拓宽。华润将秉持稳健的财务政策，持续增强现金流管理，提升财务弹性及抗风险能力。
“房地产行业的资产结构已经发生了显著变化。无论是从市场未来趋势还是从自身可持续发展的角度来看，要与城市同步发展，和客户共同成长，学会和接受‘赚小钱、长钱、辛苦钱’尤为关键。这不仅需要企业自身变革的勇气，也需要所有市场参与者的智慧和支持。”郁亮说。
楼市半月谈
房企要在楼市回暖中加快转型
■中国经济时报记者 夏金彪
部分重点城市的楼市逐步企稳，房企销售端出现向好迹象，头部房企销售回暖较快，正带动全国市场信心修复。据中指研究院发布的《2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，1-3月，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，为2022年以来首次实现增长。其中，TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。1-3月排名前三的房企是保利、万科和中海，分别录得权益销售金额885.8亿元、794.6亿元和784.9亿元。
今年以来，房地产政策不断优化，大力支持房地产刚性需求和改善性需求，各地也在因城施策，通过首套房贷利率下调、放松限购限售政策、加大购房补贴力度、支持多孩家庭、优化调整公积金等政策，提振了购房者的购房热情，房企销售资金得以回笼，“造血功能”不断恢复。
不过，应该看到，房地产市场回暖主要表现在一二线城市，更多城市还处在“止跌”阶段。目前，大部分三四线城市和弱二线城市虽有反弹，但市场仍然面临不小的压力。房企销售也存在分化，央企、国企及部分优质民企发展韧性较强，而中小房企普遍竞争力不足，一些房企还存在债务风险，由此来看，沿用多年的“高负债、高杠杆、高周转”的传统模式已不可持续。
目前，我国房地产业经过前期快速发展阶段后，正逐渐进入成熟发展阶段，房地产市场已从总量短缺转为结构性供给不足。随着我国人口增速放缓和城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式亟待向“高质量发展”模式转型。未来的房地产市场将进入结构优化、品质提升的新发展阶段，不断满足人民群众的住房需求从“有没有”向“好不好”的重大转变。
从房地产发展的国际经验来看，海外很多房企也曾债台高筑，高负债的房企在遭遇经济低谷时，也曾经历破产清算或者被兼并收购的命运。“活下来”的房企在此后的经营文化和制度中，严格贯彻低负债经营理念，逐步降低外债依赖，严守财务纪律，重视现金储备。
目前，海外成熟房企普遍采用低杠杆的现房销售、租售混合经营等模式，以增加现金流收入的可持续性。随着房企开发销售业务增速的回落，持有运营也由过去的从属地位上升为战略地位，房企纷纷将“沉淀资产”盘活为产生良好现金流的资产。
比如，新加坡的凯德集团是“基金+REITs”的轻资产管理模式。日本三井不动产、住友不动产等则是覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。而中国香港的新鸿基、恒基等企业则侧重“开发+持有”的租售并举模式。
业内普遍认为，今年既是楼市回暖企稳之年，也是探索新发展模式的调整之年。随着疫情对经济的影响逐渐减弱，各项政策效果不断显现，房地产业深度调整或将进入收尾期，并有望步入成熟稳健的发展轨道。
对此，房企应把握楼市回暖契机，汲取海外成熟房企的经验，不断加快转型步伐，摆脱低水平的重复建设和单纯数量扩张的“路径依赖”，向“低杠杆、重运营、强服务”转型，进一步满足人民群众对住房市场高品质产品和服务的需求。
图片来源/摄图网
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