文/《清华金融评论》资深编辑秦婷
二手房交易迎来重大变化。日前，自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），其中指出，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。这种交易方式可以一定程度上降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。
带押过户，即不动产“带押过户”，是指根据《中华人民共和国民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
据了解，以往居民在出售住房时需事先结清银行贷款、解除房屋抵押。为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的“过桥贷”。实施不动产“带押过户”后，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。
目前，我国已有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式：
模式一：成都、武汉、珠海、清远等城市采用的新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二：江苏、重庆、济南、深圳、福州等地采用的新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三：广州、青岛等地采用的抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
推行“带押过户”，对于不动产买卖双方而言有哪些好处？
两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
这一举措能够起到“一举三得”的积极效果：一是缩短二手房交易周期，有利于置换改善需求的人尽快收回资金；二是节省过桥资金成本，降低“过桥贷”可能带来的风险；三是有助于盘活二手房市场，提振市场需求，促进房地产市场良性循环。
“二手住宅‘带押过户’政策落实有利于提升二手房交易活跃度。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，这种交易方式可以一定程度上降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场将产生积极带动。
以浙江省为例，自2023年1月全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来，初步统计，全省已办理1000余笔业务，总交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。二手房交易过户全流程环节由改革前的15个缩减到9个，全流程耗时从改革前的至少30天乃至60天，压缩到最多15天。
做好不动产“带押过户”被视为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。业内专家表示，预计短期将有更多城市跟进落实相关举措，推广“带押过户”模式。
例如，3月31日，北京市就正式启动了存量住房交易“带押过户”模式。北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》。居民在出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。
注意防范风险 防止“一房二卖”
在推动“带押过户”模式过程中，也要注意防范风险。为此，《通知》要求，各地结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。
买方：核实抵押合同有无禁止转让约定
购买“带押房”对买方而言，是自己贷款用以偿还卖方贷款，自己买下的房屋能否免受拍卖，不仅取决于自身，很大程度上受到卖方的影响。在卖方抵押完全被解除之前，买方对房屋的所有权始终处于不安全状态。在实践操作中，抵押权人为了保障自身权利，往往约定禁止或限制抵押人对抵押物转让，此时有约定的要从其约定。
因此，在二手房交易中，买方需注意提前到房管登记部门查询核实抵押合同有无禁止转让的约定，不能以卖方口头说明为准，避免出现付了款却过不了户的情况发生。
卖方：还款义务未解除，或面临提前到期
卖方贷款所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未解除。一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承受巨大的还贷压力。
如甲方将抵押贷款购买的房产出售给乙方，后该房屋因市场行情发生重大变化等原因导致房屋价格大幅下降，此时乙方一旦因自身负债导致房屋被拍卖，甲方贷款也会因此提前到期。如房屋拍卖所得款无法覆盖甲方贷款余额，甲则需要筹集资金还清不足部分。
抵押权人：调查实际价值做好风险预估
在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋可能存在着买卖双方所设定的多个抵押，当房屋价值不足以清偿抵押款时，抵押在后的抵押权面临无法实现的风险。法拍房在拍卖中，通常一拍起拍价为房屋评估价的七折，二拍起拍价更低。如果成交价较低，在先的抵押债权无法足额受偿，在后的抵押债权更加没有保障。
因此，作为抵押在后的抵押权人，要充分调查房屋实际价值，做好风险预估，以最大限度保障自己的贷款权益。
中国银保监会法规部处长周兰领表示，将建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。同时，将实现全流程闭环管理，确保资金安全，鼓励通过银行账户等方式进行直接结算。
