上篇文章“说说契税那些事之：计税依据”，和大家分享了契税的计税依据问题。
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LAODINGJIESHUI
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契税的税收优惠也是契税的重点内容，其中包括企业重组过程中的契税的特殊处理，本文就和大家聊聊契税有哪些税收优惠，以飨读者。
《契税法》的规定
同其他税种一样，《契税法》也对契税的税收优惠进行了规定，具体内容如下。
（一）《契税法》第六条规定的税收优惠
《契税法》第六条规定，有下列情形之一的，免征契税：
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。
2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号，以下简称23号公告）的规定，对上述第2项的税收优惠进行了进一步的明确，具体如下：
享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。
同时，对享受税收优惠的学校、医疗机构及社会福利机构的具体范围做了规定。
另外，23号公告又对上述1-2项享受免税优惠的土地和房屋的范围进行了限制，即享受优惠的前提条件是“直接用于”，即直接用于办公、教学、医疗、科研、养老及救助等，对于非“直接用于”上述用途的，比如：用于生活、营利活动等用途，则不得享受免税优惠。
3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。
4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
注意：针对继承免税的优惠给了法定继承人，也就是说，并不是所有的继承人都可以享受免税优惠，只限定为法定继承人。
6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
另外，根据23号公告的规定，纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行申报。即享受减免税优惠，并不代表不需要申报，在承受土地和房屋申报契税时，不管是应税的还是减免税的，都需要按规定进行纳税申报。
（二）《契税法》第七条规定的税收优惠
《契税法》第七条规定，省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属;
2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
比如，山东省的规定：
《关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》（2021年5月27日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过），对征用及灭失土地、房屋，免征或者减征契税的具体规定如下：
1.纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税；成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。
纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税；交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。
2.纳税人因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。
其他政策中的税收优惠
除《契税法》及配套的23号公告规定的税收优惠外，现行其他政策中同样存在契税优惠的规定，主要体现在《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号，以下简称29号公告）中。
（一）29号公告正文中的税收优惠
《契税法》实施后，继续执行的契税优惠政策如下：
1.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
结合《契税法》第六条第5项的规定，对于夫妻来说，不管是婚姻关系存续期间之间发生土地、房屋权属变更，还是因离婚分割共同财产导致的土地、房屋权属变更，都可以享受免税优惠。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。
已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。
3.外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。
（二）29号公告附件中的税收优惠
29号公告第四条规定，除上述政策外，其他继续执行的契税优惠政策按原文件规定执行。涉及的文件及条款见附件1。附件1中的具体政策文件，受篇幅影响，在此不赘述，感兴趣的可以自行查看。
改制重组中的税收优惠
现行关于改制重组契税的税收优惠，主要体现在《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号，以下简称17号公告）中，主要内容如下：
（一）企业事业单位改制
1.企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
2.事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
上述规定，需要重点关注以下内容：
1.上述改制必须是企业事业单位整体改制，不适用部分改制。
2.改制后原投资主体必须存续且达到规定的持股比例，比如：企业改制持股比例超过75%，事业单位改制持股比例超过50%。
注：这里所称投资主体存续，是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
3.必须是改制后的企业承受原单位土地、房屋权属，才能享受免税优惠。
（二）公司合并或分立
1.两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
2.公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
注意：
1.针对公司合并，要求原投资主体存续，即合并前公司的出资人必须存在于合并后的公司，出资人的出资比例可以发生变动。
2.针对公司分立，要求投资主体相同，即公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。
3.必须是合并或分立后的公司承受原公司的土地、房屋权属，才能享受免税优惠。
（三）企业破产
企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
上述规定中，要区分债权人和非债权人承受土地、房屋权属的契税减免情况。
（四）资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
针对资产划转的免征契税优惠，应重点关注第2款和第3款的规定，具体关注内容如下：
1.要理解“同一投资主体内部所属企业”包含的具体内容。应用该条政策时，要注意相关企业及自然人与其所设企业之间的股权架构及持股比例问题。
2.对于增资视同划转的问题，要注意适用的条件。
上述17号公告规定的关于改制重组契税的优惠政策，在实务中一般在合并、分立及资产划转时应用较多，在应用时，应把握如下两点：
1.要重点关注合并、分立及资产划转免税的适用条件。
2.要区分合并、分立与资产划转享受优惠主体的区别。合并、分立适用的主体为“公司”，不适用非公司制企业；而资产划转适用的主体则宽泛的多，除公司外，还包括符合条件的非公司制企业。
3.针对改制重组中承受的土地、房屋，要保证“肥水不流外人田”，即改制重组前后，该土地、房屋权属不能外流。
以上是笔者梳理的契税优惠政策，希望能帮助大家更好的理解及应用这些优惠政策，降低企业的契税负担，规避由此导致的税务风险。另外，在分析时难免存在不足，欢迎大家批评指正。
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