住房租赁市场如何补短板
编者按
党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。今年《政府工作报告》也强调，解决好新市民、青年人等住房问题。近期，深圳市大幅增加保障性租赁住房也引起关注。但目前租赁市场还存在明显痛点和短板，为此，本期地产周刊聚焦租购并举政策，重点探讨租赁市场存在的问题和发展建议，促进市场进一步规范和健康发展，助力租房群体追求美好生活。
楼市热点
对在城市打拼的新市民、青年人而言，一方安定的居所是他们向梦想进发的底气，但在租赁市场中仍存在诸多难点、堵点。
■中国经济时报记者 李晓红
“北京的房价太贵，不想背负房贷，让自己压力山大。对现在的我来说，租房要比买房的成本低，而且还可以随工作变动和喜好来选择区域换房，选择的自由度更高。”在北京一家互联网公司工作的刘晓凯租房已经五年多，她也习惯了“北漂”的租房生活，尤其是距离公司15分钟的通勤时间，让她感觉很是轻松方便。
对在城市打拼的新市民、青年人而言，一方安定的居所是他们向梦想进发的底气，但在租赁市场中仍存在诸多难点、堵点，导致租赁需求与现实存在着一定差距，因此，逐步解决各种租赁需求，健全规范租赁市场，迫在眉睫。
租房成为更多人的选择
近年来，像刘晓凯一样的新市民、青年人，租房是他们解决住房问题的重要途径之一，而且他们长期租房的意愿更强。
“在公司附近租房，不仅节省了通勤时间，而且有了更多的休息时间，提升自己。当然，现在也确实买不起这个区域的房子。”尽管一个月的房租要花掉刘晓凯五分之一的工资，但她觉得，目前，租房还是要比买房划算。“好的职业发展和稳定的现金流才会给我带来安全感、归属感，也是我现在的核心需求。如果将来有了更稳定的职业发展、更多的工资收入，买房也为时不晚。”
即将大学毕业的00后李立告诉中国经济时报记者，租房是比找工作更早担心的问题，即便是在北京的郊区，一个10平方米左右的单间至少需要1500多元的房租，对于目前正处于实习期的李立来说，是一笔巨大的开销。在“押一付三”后，李立已经捉襟见肘。
与很多人觉得房价太贵，买不起房子不同，一位国际知名房地产服务机构原大中华区高管有资格也有实力买房，但他没有在北京买房，以前一直在北京租房。“在国内，特别是北京，租房的性价比要比买房高很多。”这位外企前高管说。
对家有上学娃的家庭来说，租房更多的是无奈之举。张佳在北京海淀区一家国企工作，为了让女儿能在海淀上学，她提前一年在学校附近租下了一套“老破小”房子。
“我现在租住的房子，贼破又贼贵。虽然居住条件差点，好在女儿上学很近，我上班也比较近。不过，每月将近10000元的房租已经占到我收入的30%-40%，压力真的很大。”方便女儿上学对张佳来说是刚需。
来自河北的老张夫妻来京十几年了，开了一家水果店，早上还经营一个流动的煎饼摊，他们在房山租了一套两居室。“每月大约3000元的房租是一笔不小的开支，不过，女儿在北京上大学，周末还可以回家。”在这对夫妻看来，有一个温暖的家是莫大的幸福。
贝壳研究院资深租赁分析师黄卉在接受中国经济时报记者采访时表示，租房在房源选择上更为灵活，能够满足大城市新市民、青年人的居住需求。而且买房的压力较大，因此，现阶段大城市越来越多的家庭选择租房。
据贝壳研究院数据显示，近几年的家庭型租赁需求显著增加，租客平均年龄由2019年的32.9岁延长至33.8岁，租客更长时间停留在租赁市场。
黄卉建议，租赁市场应能够满足不同类型租客的需求，提供“一张床、一间房、一套房”多种类型的租赁房源。
健全规范租赁市场
随着越来越多新市民、青年人长期租房的意愿增强，对租赁市场的发展也提出更多挑战。
“现阶段，在我国租赁市场的房源中，个人房东供给占比超70%，租赁监管难度较大，租客通常会面临虚假房源、随意涨租、克扣押金等问题。”黄卉认为，根源在于租赁市场存在结构性供给不足、法律监管缺失的短板。
刘晓凯曾在某大品牌连锁中介续租青年公寓时，再次缴纳了中介费。她认为，续租时再次收取中介费很不合理。此外，她在不续租房子时被房东克扣押金，原因是莫须有的房屋损伤。
“租房与买房享受同样的学区、医疗等这些配套，现在我还不敢去想。”李立期望，在租房过程中，能减少受骗与上当的情况，房东不要随意涨房租，中介能越来越规范。
中国经济时报记者采访的多位租房者都或多或少遇见不少“糟心事”。对此，黄卉认为，应加快出台全国层面的住房租赁专门法律，同时鼓励住房租赁企业发展，提高租赁房源的机构化率，以便提升租赁产品和服务的品质，加强租赁行业监管。此外，“在重点区域增加小户型、低租金房源，支持居民将处于中心城区或产业集中区域的闲置房源出租，或是大力支持中心城区或产业集中区域的非改租房源。”
张佳则期待租购同权能够尽快落实。“现在教育资源和房子捆绑在一起，以房子来衡量教育资源的优先权并不合理。”
黄卉告诉中国经济时报记者，租购同权的关键在于落户和子女教育，突破的重点是优化公共资源分配方式，尤其在落户及子女教育方面逐步减少租购差异化。一是无论是否采用积分落户政策，建议减少租购差距甚至取消与购房的挂钩。二是优化教育资源的分配方式，加大对实际居住或缴纳社保时长等的衡量。三是加快完善租赁税收优惠体系，降低租房家庭备案难度，让租房家庭也能更便利享受到城市的基本公共服务。
“不管是租房还是购房，加快发展医疗、教育等公共服务产品是关键。与租房者相关的问题，还应打破相关部门之间的隔阂，多加强沟通、协调，才能真正解决问题。”景晖智库首席经济学家胡景晖向记者表示。
有尊严的租房需求越来越强烈
租得到、租得起、有尊严的租房需求越来越强烈，特别是00后走向社会以后，他们对有尊严居住需求相当强烈。这也恰恰是市场存在的主要痛点和短板。
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■中国经济时报记者 周雪松
徐早霞的生意做得风生水起，越做越大，而且很多情况下是政府主动找过来合作。“这3年发生了很多变化，我前所未有地跟政府走得如此之近，从来没有跟政府沟通如此之多。”徐早霞说。当别人感觉生意难做，而作为安歆集团的创始人，徐早霞却没有为生意发愁。这背后发生了什么？
这一切，还得从徐早霞和她从事的租赁住房服务说起，更是与党的二十大指引的租购并举的住房制度逐步落地密不可分。
徐早霞在接受中国经济时报记者采访时表示，目前从租房群体来看，主要是收入较低、职业不稳定无法支持还贷人群。她说，“解决这一群体住房问题，租购并举落到实处是最有效的解决方案。”
租房族大致可以分为三类：金领、白领、蓝领。其中，金领和白领收入相对较高，对住房品质要求也较高，蓝领主要是产业工人，居住条件相对较差，亟待改善。随着租购并举政策的落地和实施，补短板力度逐渐加大，租赁住房供应量迅速增长。
本报记者采访了多位租赁住房业创业者和从业人士，魔方生活服务集团CEO柳佳是其中之一。她说，纵观整个住房租赁行业，过去3年发生了非常大的变化，魔方完成了近10起大大小小的并购，全国开业城市26个，投入运营的房屋数量达到8万间。未来将会继续深耕北京、上海这样的人口流入型核心城市。
“这几年最大的政策利好是保障性租赁住房，‘十四五’期间，全国计划筹集建设保租房870万套（间），有理由相信，保障性租赁住房将会是租赁住房主要供给，也是政策支持推动的重大方向。”不过，柳佳同时表示，保租房的大批量上市，也让市场上的住房租赁企业感受到了不小压力。
乐乎公寓创始人CEO罗意对本报记者表示，现在从事租赁的同行越来越多，竞争越来越激烈。除了大量保租房投向市场形成挤压之外，包括大量方仓改建租赁住房也会冲击市场。上海更是整个住宿行业“修罗场”，不只是长租公寓，包括酒店也很卷，压力也是比较大。
华润置地长租事业部副总经理孙雪鹏也表示，2021年开始，门店运营面临着比较大的压力，其中原因有市场变化因素，同时跟新开的门店比较多也有关。
孙雪鹏在接受本报记者采访时坦言，住房租赁行业是一个微利行业，华润置地作为从事房地产开发的房企，目前还没有涉足产业工人租房市场，主要进军中高端市场，因为前者盈利比较难。
但是在徐早霞看来，面向普通产业工人的租赁市场却大有可为。“住房是促进人全面发展，保障每一个公民有尊严、体面居住的基础资源，是共同富裕的重要标志和中国式现代化的重要内容。安歆在转型过程中，给产业园区做赋能，聚焦宿舍型保租房业务，服务的是底层百姓，是快递小哥这样的人群。产业、城市、人才相互融合大背景下的宿舍型住房能够做到职住平衡，能够改善人居环境，解决基层百姓的住房问题，也能给老百姓创造快乐生活。”徐早霞说。
面对流动的产业大军，安歆集团提出了一个口号：“让城市的游子，感受家的温暖！”“作为一个企业应该承担社会责任，我们在去年提出的战略，三句话——为政府分忧，让客户省心，帮住户省钱。”徐早霞说。安歆集团通过帮助企业和地方政府做好住房保障服务，达到把人才留下来的目的。留下员工就能够留下企业，留下企业自然能够留下产业，留下税收。现在各地政府都在抢人才，只要有人就有消费，而地方政府也在发力保租房，所以像安歆集团这类企业就有了很多与地方政府合作的机会。
建信住房董事长王燊在接受本报记者采访时表示，发展租赁住房市场，还需要进一步补齐政策和市场短板。王燊告诉本报记者，当前政策更多是从供给端和企业角度出发制定的，而从需求端和消费者的角度看，政策支持力度仍然不足。
王燊强调，首先，要真正落实租购并举，必须做到租购同权。其次，对消费者的金融扶持政策也需要出台，减轻租房的压力。此外，过去长租公寓市场出现乱象，甚至存在诈骗等行为，要吸取教训，市场也需要政策进一步规范，助力住房租赁行业健康发展。
浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在接受本报记者采访时表示，我国每年有600多万新增务工人员进入城镇，今年1100多万大学生面临就业，他们有些从农村有些从小城市进入到大城市，都需要租房。所以租得到、租得起、有尊严的租房需求越来越强烈，特别是00后走向社会以后，他们对有尊严居住需求相当强烈。这也恰恰是市场存在的主要痛点和短板。
虞晓芬认为，发展租赁住房是完善城市功能的主要内容，要在城市规划的源头进行布局，租赁住房用地政策要再给力，要考虑职住平衡、供需结构匹配，安排一定比例的租赁住房用地。在用地价格上政府要舍得让利。城区出租的住宅用地应该按照租金价格进行倒算。园区的用地要按照产业用地的价格供给。应鼓励企事业单位在守住安全红线前提下充分利用存量土地自建保租房，尽快制定《住房法》及《租赁住房条例》等配套法律。
楼市半月谈
推进保障性租赁住房
更好惠及新市民、青年人
图片来源/摄图网授权
■中国经济时报记者 夏金彪
近期，深圳市对该市住房发展“十四五”规划进行调整，进一步调高了“十四五”规划的任务目标，将原先规划建设和筹集54万套（间）保障性住房的目标，调整为不少于74万套（间），大幅增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。
目前，全国已有30多个省份陆续出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标，并制定了具体的实施办法与方案。
今年的《政府工作报告》将“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”，作为今年政府的重点工作之一。住房和城乡建设部部长倪虹在全国两会期间表示，“要增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人、新市民的住房困难问题”。
近年来，我国高度重视发展保障性租赁住房，着力解决新市民、青年人的住房困难问题。早在2021年7月份，国务院办公厅就印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确了保障性租赁住房基础制度和相关支持政策。党的二十大报告再次明确，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
自从住房市场化改革以来，我国住房市场不断完善，人们的住房需求进一步得到满足，但我国住房租赁却发展滞后。如今，租赁房源供应不足和局部过剩以及结构性矛盾同时存在，住房租赁市场发展仍待规范。发展保障性租赁住房将扩大租赁住房供给，更好地落实租购并举制度，解决新市民、青年人等群体的住房问题。
保障性租赁住房由政府主导，吸引社会力量参与，是稳定可靠的租赁型住房种类，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的租赁住房。保障性租赁住房供给遵循“多主体投资、多渠道供给”原则，并且“谁投资、谁所有”。同时，政府提供地价让渡、税费减免、民用水电气、中央补助资金、金融支持以及加快审批流程等六方面的政策支持，以充分调动市场主体的积极性，为新市民、青年人提供需求更加匹配、价格更可负担的租赁住房。
目前，在政策支持下，我国保障性租赁住房得到快速发展。住房和城乡建设部最新统计数据显示，2021年6月以来，全国共已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套（间），可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。住房和城乡建设部表示，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并明确“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），预计可帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。
今年以来，各地方政府积极响应国家号召，纷纷明确“十四五”时期保障性租赁住房供应目标，并细化落实有关政策，在土地、财税、金融等方面给予支持，引导多主体投资、多渠道供给，保障性租赁住房有望迎来快速发展，推动房地产市场的结构性重塑，加快实现租购并举的新格局，更好惠及新市民、青年人。
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