3月30日晚，万科发布2022年度报告，在房地产市场供需两端均未明显恢复，房企的销售规模和盈利能力均面临挑战的情况下，万科在2022年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。
稳健增长的业绩之下，万科的现金流情况和负债结构也呈现较高的抗风险能力。截至2022年底，万科经营性现金流连续14年为正，净负债率仅43.7%，处于行业低位的同时继续保持“绿档”；持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍；期末长期负债占比提高至79.5%，融资成本保持低位。
凭借着健康的财务状况，万科在国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了业内领先的信用评级，也成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。在多数房企业绩下滑之际，万科也兑现了去年初管理层的承诺，沿着开发、经营、服务并重的道路，让业绩实现“企稳回升”。
在市场变局中理性前行
高质量稳健发展成为核心目标
经过风云变幻的大洗牌，房地产行业在变局中迈向了理性前行的新阶段，从以前的“地段为王”到现在的“交付力保障”，市场不断考验着房地产品牌的实力与公信力，“保交付”也成为万科2022年的重要课题。
报告显示，万科实现了超过34万套新房的平稳交付，全年竣工面积3629.1万平方米，同比增长1.6%。在保障交付质量上，万科更是在53个城市组织了6322场质量共建，邀请9.6万名客户参与关键节点的质量查验，并在交付阶段推进房产证的办理提效，116个项目的客户在收房现场拿到房产证。
另一方面，在向新发展模式过渡的时候，行业规模下降是不可避免的趋势。在这个背景之下，提升投资分析和管理能力以适应行业形势的变化，对于房地产企业而言也是重中之重。
2022年，万科持续改善开发业务的经营管理质量，进一步优化新增投资的精准度和投后管理，实现全年权益总投496亿，已开项目投资兑现度近90%。
土地拓展投资方面，万科聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12297元/平方米。
万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海在业绩会上表示，万科持续研究差异化的投资策略，根据市场和政策的变化，在拿地策略上坚持量入为出，把握投资结构，为业绩的连续性和稳定性起到支撑作用。
房地产行业进入下半场
多元化盈利模式释放长期价值
行业进入下半场，保证开发业务安全稳健发展的同时，新方向又在哪里？根据中指院统计，目前10%的房地产企业聚焦开发主业，45%选择深耕存量市场，剩下45%则发展产业链上的多元化业务，而后者几乎都是头部房企，如万科、龙湖、华润置地等。
早在2014年，万科就已经开始向“城市建设服务商”转型，在产业办公、物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储等多个城市建设相关赛道上率先进行布局。
时间回到一年前，彼时万科净利润出现历史上第三次下滑，万科董事会主席郁亮坦言，多赛道同时探索所付出的成本比预想更大，但从2022年业绩数据来看，万科在多元化业务布局上的学费可以说基本交完了。
财报显示，2022年万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，其中物业服务的收入增速为 26.1%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入增速分别为 17.9%、12.1%和 14.3%。
正如郁亮在刚刚举行的2022年业绩说明会上所说，这个行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。行业过了快速增长期，回归常态化发展后，多元化布局的整体长期价值就凸显出来了，而当下正是其释放能量的时候。
开发、经营、服务并重，在小而长期的盈利模式中实现滚雪球式发展，可以说是当前房企稳健发展的必然选择。交完学费后的万科，目前已形成的业内最全面的不动产经营服务赛道布局，势必在集团内形成协同作用，发挥稳定的造血能力，为企业长期价值增长提供能量。
