21世纪经济报道记者唐韶葵、实习生黄俊钧 上海报道
4月18日-4月21日，历时4天的上海2023年首轮土拍收官落幕，19幅涉宅用地，一共卖出近519亿，溢价率约为7.33%。19幅地块有14幅被央国企房企（含联合体）拿下，涉资约404亿元，占比约77.8%。
四天，经历了房企材料不符合申报要求、竞买人过多导致系统崩溃等等意外，资本云集的上海土拍，热闹背后现冷静。
大环境的改变犹如温水煮青蛙，整个行业“慢”下来了。被教育过的房企，在上海土地市场“春拍”中，用有所取舍的态度，向外界传递了对自身发展的反思。
中海、绿城为何中途放弃
首日土拍，在浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块的拍卖过程中，不但出现了越秀因经营执照范围未通过检验而出局的小插曲，而且1号竞买人中海还放弃了“一次性书面报价”。围标事件三年后重新回归上海土拍市场的中海，虽然投标了7幅地块，但是在实际竞价过程中还是颇为谨慎。
据悉，周浦地块吸引了13家竞买人。该地块出让面积为2.6万平方米，建筑面积为4.69万平方米，容积率1.8，最终成交价为17.3亿元，楼面价为3.68万元/平方米，溢价率高达9.39%。
与相对较高的成本相比，周浦地块的收益实际上将承受多重因素影响。
地块房企联动价为6万元/平方米。相隔半年，周浦板块房地联动价涨了4000元/平方米。当下唯一能看到的地块优势是：相对于周边的二手房价格有一定的倒挂。如位于该地块北侧的九龙仓兰庭项目二手房挂牌均价超过了7万元/平方米。
此外，该地块为纯宅地，要求中小套比例不低于80%，而且需配建5%建筑面积保障房。对于开发商而言，这亦会影响项目的利润率预期。
与此同时，周浦地块距离市中心较远，为二线地块，虽然靠近地铁16号线、周浦小学、周浦医院、上海绿地缤纷广场等配套设施，但是周边待开发项目较多，如16号线周浦东站附近的科南商业中心以及国家儿童医学中心仍在开发建设中，未来的周边环境和规划尚不明朗。
上述周浦地块拿地成本略高，收益存在不确定性。这与中海目前的战略似乎并不相符。从2022年的年报来看，在市场整体下行的背景下，中海地产营收利润双降，其中归母净利润同比下降42.1%，创下近20年来的最大跌幅。
在业绩压力下，相比于规模的扩张，中海更加追求高质量的转型。中海地产董事局主席颜建国在2022年度业绩会上指出，中海地产2023年力争“利润稳中有升”。
此外，与围标事件三兄弟中的另两位相比，“中海不急”，这是业内人士对中海当前土拍投资战略的共识。2020年，中海就通过旧改在上海扩储了。公开信息显示，2020年7月，中海与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。中海为此斥资近600亿。
长三角地区楼市向来是房企“兵家必争之地”。抛开上海市场，中海一直没有放弃华东地区。近年来在苏州、南京、杭州等地拿地活跃。
不过，为保证盈利能力，中海一方面在拿地过程中尽可能控制成本，另一方面也在优化自身的资产结构。由于项目实施周期长，不确定性风险大，可能影响预期收益，中海于2022年3月将前述旧改地块中的3幅转让给了永业集团。
如此看来，中海在本轮土拍市场上，选择退出周浦地块的竞价，也就不足为奇了。
实际上，不止是中海，绿城在第三日的土拍中，也放弃了嘉定区徐行镇新市镇镇区17-01地块的“一次性书面报价”。其背后的缘由也能从绿城的经营策略上窥知一二。
2022年，混合所有制背景的绿城交出了一份还算不错的答卷。年报数据显示，报告期内，绿城中国录得收入1271.53亿元，同比增长26.8%；年内利润88.95亿元，同比增长15.7%；对应股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%。
尽管取得了不错的成绩，绿城中国董事会主席张亚东在今年的业绩会上仍表示，未来绿城要从提速、提效继续向全面体质转型，强化盈利，推动财务指标持续向好，实现稳健经营。
宏观的战略也影响着绿城的拿地策略。绿城执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，保证安全、去化率和利润率是目前绿城买核心区地块的主要目标。
从绿城在上海以往的拿地情况来看，虽然项目不多，也都是相当追求品质的。2022年7月，绿城时隔五年再次在上海拿地，成功竞得三林滨江10单元地块，位于前滩南西区。该地块容积率仅为1.1，主要用于开发低密度别墅。此绿城在上海的其他项目，诸如绿城黄浦湾、玉兰花园等的均价也多在十万元以上。
相比之下，徐行地块占地面积3.27万平方米，容积率1.8，建筑面积5.88万平方米，体量较小，且要求全装修占比100%、中小套占比达60%，配建5%保障房。成交总价则为10.88亿元，溢价率达到了8.88%。楼面价1.85万元/平方米，房地联动价则为3.75万元/平方米，虽然联动价比附近的佳兆业城市广场略高，但是周边二手房均价超过4万元，存在一定的倒挂情况。
此外，该地块的嘉闵线站点尚在规划中，便利的交通短期内还未能兑现。从配套设施来看，华师大第五附属学校、嘉定区中医院、佳纷天地等也尚在建设中，配套设施的完善程度相对较低。
或许，徐行地块的收益率、去化率不及绿城预期。尽管张亚东不止一次在内部会议上强调要走出舒适区，但业绩压力之下，绿城对于走出“舒适区”仍存“心理障碍”。近期绿城也不断在宁波等去化、利润较理想市场增持地块，对于一线城市去化良好的地块果断选择放弃，也属于战略考量下的理性之举。
建发们的生存问题
上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，房企中途放弃报价，很可能跟地块的技术指标有关。上海土拍进入最后一次性报价的话，一般成交溢价率都接近10%了。10%的利润看着还可以，但现在企业拿地会有一个利润指标，比如在一线城市、二线城市、三线城市的利润指标考核是不一样的，所以现在房企都比较谨慎了。
但那些在利润率与规模中找到平衡点的企业，也有其激进的理由。此次土拍中，越秀、建发、保利、象屿、华发等央、国企表现出自去年以来的激进态势。因为这几家房企在上海已经培养了稳定团队，要有项目为续。
或许是为了提高地块中签概率，越秀报名参拍的地块所提交的子公司材料各有不同，其中有一幅地块的子公司就因经营范围不符合要求而被取消竞价资格。
值得一提的是，这些央国企，在上海土拍毫不含糊，多报名多参拍，最终也各有斩获。以建发为例，2022年，建发在上海通过独立或联合拿地，斩获5幅宅地，权益拿地金额达107亿。建发2022年财报显示，权益销售金额方面，上海贡献96.16亿元，仅次于建发的发源地厦门的148.37亿。
目前，建发在上海共有17个在建或竣工项目，其中在建项目/竣工项目尚未出售建筑面积总和约为58.14万平方米。从报告期内房地产储备情况来看，建发在上海仅有1个拟建项目，待开发土地面积为4.9万平方米。
很显然，建发持续在上海拿地背后是可售货值补充与团队生存问题。
与建发存在同样的发展问题，保利发展在上海的可售货值也逐渐抓襟见肘。2022年保利发展在上海参拍28幅地块，竞得的7幅地块均为联合拿地，合作企业有中华企业、联发、越秀、上海建工等国企。
保利发展在2022年财报中表示，公司重点布局的 38 城销售贡献为 86%，同比提升 8 个百分点；珠三角、长三角销售贡献为 56%，同比提升3 个百分点。公司在 26 个城市销售排名第一，51 个城市排名前三，分别较去年增加 8、9 个。
财报显示，2022年保利在上海的房地产开发项目为19个。其中，仍有待开发面积的项目仅为4个，总待开发面积约为42.3万平方米。
2022年，以拿地219.09亿元坐上上海土拍市场头把交椅的华发，似乎一直运气不错，所拿7幅宅地有5幅为一次性报价阶段竞得。该公司在2022年财报中表示，一方面加大对上海、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、广州等高能级城市的投资布局，努力开拓其他一线及二线重点城市的市场；另一方面寻求拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。相比建发与保利发展，华发在上海拓展的需求更为迫切。据2022年财报，该公司在上海持有的待开发土地区域仅有静安电影厂项目，土地面积为2.48万平方米。
象屿地产进驻上海市场超过10年，也有持续拿地需求，有分析称，象屿地产在上海拿地以联合开发为主，且大多数时候并不操盘。有分析人士指出，象屿地产母公司为国企，资金实力雄厚，但是自身操盘能力和品牌影响力有限。
总的来说，上述房企在上海激进拿地，一方面是由于在行业动荡的情况下，上海作为核心城市，其人口规模与经济基础保障了上海楼市的安全与稳定。另一方面，这些国资企业凭借其雄厚的资金实力以及融资优势，加紧在本轮土拍中补仓上海。
另外，上述房企的激进拿地策略可能还与高周转的模式有关。以建发为例，根据其2022年年报，建发营收同比大幅增长41.7%。从2016年借壳上市开始，建发国际销售规模以每年近1倍速度猛增，2021年更是突破了千亿大关。
但是2022年建发的归母净利润仅录得22.7亿元，同比下滑21.2%，毛利率不足15%。分析指出，虽然项目利润率低，造血能力不足，但为维持规模的高速增长，在土地储备不足的情况下，建发选择采取快周转的模式激进拿地并加快去化。而国资的背书则保障了其在快周转模式下的流动性。
万科、华润：欲寻回失去的三年？
值得一提的是，万科与华润大手笔重启上海拿地，万科更是豪掷百亿成为此次土拍的拿地冠军。是因为三年饥渴吗？实则不然。尽管万科因围标事件远离上海土拍市场三年，但其还是借助国资，通过旧改、收购等方式实现了曲线拿地的。如2020年5月、11月，万科分两次一共斥资56亿元摘得两幅宝山区杨行镇旧改地块。在2022年上海第三批次集中供地中，静安区中兴社区地块由北万置业摘得。彼时市场认为地块被万科获得，但在拿地前几日，万科系已全数退出北万置业，股份转让给了静安国资。不过，拿地后静安国资又将50%股权转给了上海万科。
2022年9月27日，中国建筑股份有限公司发布公告称，将投资上海市嘉定区未来城市理想单元地块房地产开发项目。其中，项目住宅部分由万科做销售筹备。
从2022年的业绩来看，万科在市场震荡的情况下仍保持稳健经营，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。经营性现金流连续14年为正，净负债率仅43.7%，处于行业低位；持有货币资金1,372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。万科的负债结构也进一步优化，融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。
企业运营良好，又背靠深圳国资委，万科在上海本轮土拍中，表现从容：先是与印力集团联手摘得松江地块，准备打造松江印象城二期；后来又联手中铁建摘得上海闵行梅陇社区宅地。
与万科类似，华润在离开上海土拍市场的时间里，也通过收购曲线拿地。2022年10月，上海地产转让上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权，成交价为35.26亿元。后续工商信息变更显示，德泽置业新的法人代表与华润南京、苏州公司等多家子公司的法人代表同名。
不过，缺席三年，万科与华润对上海市场似乎意难平。疫情三年，上海楼市也进入调整周期，但是凭借其较强的抗压能力，房价仍保持相对高位。
2020年上海新建商品住宅和二手住宅成交量均创近4年新高。从价格方面来看，全年新房成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%。上海各区二手房成交价格均有不同程度的上涨，其中以黄浦区、浦东新区和闵行区最为明显，分别环比上涨1.4%、1.3%、1.1%，同比上涨8.2%、8.0%、7.0%。
2020年5月至2021年6月，上海房价一路上涨，涨到7.36万元/平方米的峰值。不过2021年下半年，上海房价由升转降，回落到6万元/平方米，处于购房窗口期。
2022年，上海楼市进入调整期，二手房量缩价跌，但新房成交仍在高位运行。尤其是内环以内的新房市场，仍是房企眼中的流量市场。
三年失去了什么其实很明显。从万科、华润在上海的销售业绩来看，万科在上海的销售规模排名已跌出前三；克而瑞数据显示，华润置地2019年在沪的权益销售额为70.1亿元，排名为第11名；而到了2022年，其在沪排名已跌出前50名之外，权益销售金额不详。
值得一提的是，上海土拍确实热闹，但也不足以说明土地市场的全面回暖。4月21日，无锡2023年第一批次集中供地开拍，共推出6幅涉宅用地，全部底价成交，成交总价合计60.13亿元。拿地房企包括建发、仁恒、红星美凯龙、贵州大兴、绿城太湖新城发展联合体等。
一个成熟的行业或市场，终究是以付出代价为前提。“保交付”主旋律下，对拿地城市、地块有所取舍，不再“强融”，或许是有余力的房企当下最真实的土地投资写照。
