保利发展(600048)：销售跻身第一 投资坚持聚焦

事件：公司发布2023 年第一季度报告，实现营业收入399.56 亿元，同比+19.14%；归母净利润27.21 亿元，同比7.52%；每股收益0.23 元/股，同比+7.52%。

    业绩表现保持稳健，费效管控水平提高。公司2023 年一季度实现营业总收入399.89 亿元，同比+19.17%；归母净利润27.21 亿元，同比+7.52%。2023Q1 业绩同比增长的主要原因有：1）公司营业收入同比增加19.17%；2）公司销售、管理、财务费用率分别较去年同期下降0.69、0.78、1.09pct 至2.48%、2.39%、1.37%，三费率总体同比下降2.55pct；3）公司资产处置收益同比增加1.94 亿元至1.95 亿元。2023Q1 业绩拖累因素主要是毛利率同比下降6.00pct 至21.93%，但环比2022 年四季度已经回升3.07pct。

    销售规模登顶，同比实现较快增长。公司2023 年一季度实现销售金额1141.30 亿元，同比+25.84%，销售面积630.84 万方，同比+13.90%；对应销售均价18092 元/平米，同比+10.49%。公司销售规模持续3 个月位列中国房地产企业排行榜第一。我们认为助力公司销售规模增速明显的因素有：1）公司坚持深耕核心城市，战略效果显现；2）公司奉行长期主义，产品力提升，品牌认可度提高；3）购房者看房情绪提升，公司2023Q1 月均来访量达历史同期高位。

    土地投资保持聚焦，近期于上海接连有所斩获。公司2023 年一季度新增土储8 块，总建面92万方，同比-52.6%，获取总成本185亿元，对应楼面均价20109元/平；拿地力度16.21%，较去年同期下降21.39pct。我们认为公司拿地力度下降的原因有：1）一季度土地供应量受2023 年集中供地节奏影响；2）部分重点城市参拍房企骤增，近期摇号比例增加，导致企业中签率下降。从布局来看，38 个核心城市拓展金额占比98%，较去年同期增加超过8pct。

    近日在上海第一批次集中供地中，公司单独报名7 幅地块，联合其它房企报名3 幅地块，最终以48.87 亿元拿下宝山大场宅地，同时与上海建工的联合体以13.09 亿元拿下闵行莘庄社区某地块，针对核心城市的聚焦程度进一步上升。2023 年一季度开工面积198 万平方米，竣工面积516 万平方米。截至2023 年Q1 末，公司在建面积11285 万平方米，待开发面积6398 万平方米。

    货币资金充裕，债务结构安全。公司截至2023 年一季度，实现销售回笼1033 亿元，回笼率为91%，与去年同期基本持平；期末货币资金余额1518.04 亿元；总资产14480.25 亿元，较上年度末下降1.53%；归属于上市公司股东的净资产为1980.59 亿元，较上年末增长0.91%。三道红线方面，公司资产负债率为77.85%，较上年末下降0.24pct；净负债率69.65%；现金短债比2.19，稳居房企绿档。

    发挥央企背景优势，融资渠道通畅。公司2023 年一季度分别于2 月16 日与3 月16 日发行2 支短期融资券，发行规模均为25 亿，期限270 日，利率均为2.26%；此外公司于3月28 日发行一般公司债券15 亿元，期限3+2 年，利率3.20%，融资渠道保持通畅。同时公司百亿定增方案已获上交所受理，有望借助股权融资，打开进一步发展空间。

    投资建议：公司长期稳健发展，市占率持续提升，市场化竞争能力不断验证兑现，2023 年以来销售保持快速增长，毛利率触底回升，有望借助股权融资窗口打开新一轮发展空间。我们预测公司2023-2025 年归母净利润分别为215.62 亿元、235.61 亿元、262.49 亿元，对应EPS 分别为1.80 元/股、1.97 元/股、2.19 元/股，对应PE 分别为7.83X、7.16X、6.43X，维持“买入”评级。

    风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期