代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
今日午间，广州地产圈被一则“南沙松限”的消息刷屏了！
据自媒体爆料，今天上午，已有多个开发商陆续收到南沙政府的面对面单独指导。
指导内容，正是关于南沙楼市政策的调整。
沉寂多时的南沙，上一回曝光还要追溯到去年年中国务院“发糖”。
彼时，通过国务院印发的《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案的通知》，南沙有三个片区被划为先行启动区，对符合条件的企业和港澳居民实行减税政策，在区域各项高大上配套建设予以各项支持，等等。
如今，时隔10个月，南沙又有风吹来，这次是什么情况呢？
PART.1
突发！南沙购房社保“5改3”？
根据网传消息，本次南沙政府对楼市政策的调整内容，主要包含以下三项：
（1）港澳居民可以像内地居民一样在南沙买商办；
（2）外地人在广州连续缴纳3年社保，符合条件即可在南沙买一套房；
（3）外地人只要在南沙有社保或税单，符合条件也可在南沙买一套房。
南沙作为广州的限购区域之一，目前其购房政策是非广州户籍者需提供5年社保；持有广州人才绿卡者可走人才购房通道，但也需提供南沙区1年社保。
本次网传新政的内容，最受关注的就是调整较大的第二点，南沙购房社保“5改3”。
比如，非广州户籍者在广州市内连续缴纳3年社保，大专以上学历或具备初级以上职称或具备高级技能以上的，就能在南沙买一套房，不需要再等够漫长的5年。
社保“5改3”对市场刺激能有多大，我们暂且不谈。但可以肯定的是，之前部分认购但社保未满五年的客户，可以先落实签一波，接下来在网签数据上或有所体现。
PART.2
南沙一手去化压力颇大
众所周知，自年初疫情管控放松后，一季度广州置业需求大释放，全市一手成交大幅回暖。
从各区域来看，一手住宅成交量也是同比上涨居多。同比下跌的，除了缺货的越秀，也只有去年狂飙的番禺。
南沙，咋一看表现不错，一季度网签了2043套，同比去年上涨51%，涨幅可排全市第四。
那么，南沙为何在此时传出松绑风声呢？
事实上，仔细回想，亮眼的涨幅背后，并不意味着南沙今年表现优秀，而是去年一季度表现过于堪忧。
自2021年8月人才购房大门关紧以后，南沙一手市场进入了漫长的成交低迷期，去年一季度一手住宅网签量同比大幅下滑76%，市占率由原本的18%下滑至8%.
今年一季度，尽管南沙一手成交有回暖，但从市占率角度看起色不大，仅占全市10%，同比虽上涨2pct，但与前年相比仍跌了8pct.
从统计表来看，另外十区一手市占率对比前年虽有涨有跌，但整体没有南沙表现的那么“跌宕”。
也就是说，目前南沙一手市场与其风光时期相比，依然差距甚大！
另外，从新房库存数据看，南沙的去化压力也是全市最大的。
数据显示，截至今年3月末，南沙新房库存近1.6万套，全市仅次于增城。
但是，南沙的消化能力比增城弱许多。按过去12个月的平均去化速度看，南沙消化完当前库存需要28.2个月，库存更多的增城反而只需要16.5个月。
当然，南沙内部去化速度也有分化。
比如，黄阁板块目前库存4303套，去化周期19.8个月。尽管也是高于库存警戒线（12个月），但对比去化动辄高达70个月的南沙北、南沙湾来说，已经是“矮子里拔高个儿”了。
PART.3
二手成交甚至低过从化
另一方面，南沙区的二手市场也不太好过。
克而瑞数据显示，今年一季度，南沙区二手住宅合计网签成交934套，是全市唯一成交未破千套的区域，甚至不敌从化。
事实上，自2021年4月广州出台增值税“2改5”之后，次新房占比居多的南沙二手市场就陷入了低成交的尴尬窘境。
根据贝壳找房上的数据，南沙区二手挂牌量有7331套，但满五的只有3989套，占比54%，属全市最低。
满五房源少的同时，同年8月，人才购房政策收紧一叠加，南沙二手市场从此更一蹶不振。
市场难，卖家出货更是难比登天。
有自媒体报道，南沙二手市场上，降价抛售已成常态。小编截取了南沙TOP20热门小区一季度的成交均价，数据显示，同比价跌的小区确实占了大多数。
比如，时代南湾，碧桂园天玺湾今年一季度二手成交均价均较去年同期降了5000元/㎡左右；金茂湾，比去年同期跌了近4000元/㎡，从3字头跌到2字头......
PART.4
南沙，还能否重燃热火吗？
当前的南沙确实有点难，但毋庸置疑的是，被定位为广州市城市副中心、粤港澳大湾区地理几何中心的它未来潜力无限。
同时，为加强外围区与市区的联结，近几年广州轨道交通不断扩张提速。就南沙来说，自“湾区第一快线”18号线开通之后，其与天河的时空距离已缩短至半小时。
不过要注意的是，在南沙风头无两、购房大门敞开的时候，前来置业的客户有七成比例是外地深莞客。
从本次网传的新政看，南沙对外地客设置的购房门槛只是有所下调，并未完全敞开大门。
接下来，社保要求年限的缩短到底能不能引燃南沙楼市？我们静观其变。
【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师
本次新政可以用“情理之中，意料之外”这八个字来总结。
说是“情理之中”，是因为南沙的战略地位非常重要，但过去一段时间南沙房地产市场的发展又遇到了比较大的压力，一手住宅从原来的月销2000套以上跌到只有500-600套/月，截止到3月末全区狭义库存更是达到179万平方米，去化周期28个月高居全市第一，以上均表明南沙优化调控政策的必要性。
说是“意料之外”，是因为本次网传的新政力度比预期还要强，对比广州现有调控政策，新政对于港澳居民、广州居民以及南沙企业员工的购房资质都有不同程度松限，对于南沙购买力的释放预计会有立竿见影的效果，也体现了广州“一区一策”、对南沙吸引各方面人才到区域发展的大力政策支持。
