滨江集团(002244)：业绩增长表现亮眼 拿地积极聚焦杭州

2022 年归母净利润同比增长24%，2023Q1 同比增长145.9%。公司2022 年实现营业收入415 亿元（YoY+9.3%），归母净利润37.4 亿元（YoY+23.6%）。公司归母净利润增速高于收入增速主要由于：（1）结算项目中非并表项目较多使得投资净收益大幅增长524.4%至22.2 亿元；（2）少数股东损益同比减少91.4%至1.6 亿元。此外，2022 年公司整体毛利率17.5%（YoY-7.4pct）；计提资产减值损失7 亿，占利润总额13%。

    截止2022 年末公司预收房款1303.2 亿元，可以覆盖2022 年房地产结算收入3.2 倍，为收入增长提供保障。2023 年一季度公司实现营业收入100.9亿元（YoY+63.1%pct），归母净利润5.6 亿元（YoY+145.9%）。

    2022 年销售额同比仅降低9%，2023Q1 同比增长70%，增速持续领先行业。公司2022 年实现销售额1539.3 亿元（YoY-9%），降幅小于百强房企33.3pct；权益销售额874 亿元（YoY+0.3%）；克而瑞全口径销售额排名从2021 年末的22 名提升至13 名。2023 年1-4 月公司销售额607 亿元（YoY+70.4%），优于百强61.7pct，全口径销售额排名提升至第10 名。销售增速持续领先行业，奠定了未来结算收入和利润的基础。

    土储65%布局杭州且持续补仓，销售安全性和利润兑现度较高。公司2022 年新增土储项目41 个，其中杭州38 个，金华2 个，宁波1 个。新增土储建面473 万方（YoY+0.8%），权益土地款374 亿元（YoY-14.6%），新增土储货值权益比例55%。截止2022 年末，公司土储中杭州占比65%，浙江省内非杭州以及省外分别占比20%和15%。且公司在杭州持续补仓，2023 年1-4 月公司新增土储项目8 个，杭州7 个，金华1 个，新增土储建面61.2 万方，土地总价款83.5 亿元。2023 年公司计划投资金额控制在300 亿元，权益回款的50%以内。公司逆势在优质城市补充大量优质地块，未来还会形成优质供应，未来有望带动公司市占率和利润率提升。

    三道红线维持绿档，融资成本持续降低。截止2022 年末，公司有息负债535.5 亿元（YoY+17%），其中银行贷款和直接融资分别占比80.4%和19.6%，货币资金243.3 亿元（YoY+15.1%）。三道红线维持绿档，2022年现金短债比1.67 倍，净负债率55.4%，剔除预收账款的资产负债率60.7%。综合融资成本持续降低，2022 年综合融资成本为4.6%，同比降低0.3pct。公司2023 年1-4 月共发行两笔短融合计15 亿元，是少数当前融资依然相对顺畅的民企。2023 年公司计划权益有息负债规模控制在470 亿元以内，直接融资规模控制在20%以内。且计划融资利率继续下行，确保下降0.1%，争取下降0.2%及以上。

    投资建议：维持“买入”评级。考虑到公司预收房款充足，结算增长有保障；土储布局优质，销售去化情况较好；公司在杭州等核心城市积极拿地，拿地毛利率较以往改善， 并为未来的供货形成强力支撑。预计2023/2024/20225 年公司营业收入504/593/667 亿元；归母净利润为45.6/54.3/63.2 亿元；对应EPS 分别为1.47/1.74/2.03 元；当前股价对应2023 年动态PE6.3 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。