刚入行时，就听说过这句朗朗上口的话——
房地产，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
但如今，这句“地产信条”，似乎已经破灭。
以前房地产的每次上行，伴随着金融放水、土地价格上涨、人口维持高位增长。
来到大变局的2023年，好像都“不管用”了。
未来，这句话，可能要这么改：
房地产，短期靠大家，中期看政策，长期靠国运。
01.为何金融托不起市
从2021年中到现在，地产这轮危机，即将满两年。
救市说了太多，但这个行业从业者，最切身的感受是：
救了，又好像没救。
房子，实际上是创造债务的源头，开发商用地块贷款，购房者用还没建好的房子贷款，企业主用房子抵押经营贷。
所以，以前，一放水房地产就“雄起”。
但为何这次降息、降准，M2增速一直维持在12%以上的高位，却起不来?
因为不让开发商加杠杆，而居民杠杆，有点加不动了。
央行有一组数据可以作为参考，2008年总体宏观杠杆率为143%，到2023年3月末已经去到289.6%，翻了一倍。
PS：总体宏观杠杆率=企业部门+居民部门+ZF部门
在货币宽松的条件下，人人都负债，的确可以推动短期的经济繁荣。
然而一旦货币收紧，就容易出现资金链断裂的危险。
在央行每年发布的《中国金融稳定报告》里，从2018年版首次提到了杠杆率问题：
随后在2019年、2020年的报告中均有提及（2021及2022年无报告）：
这轮地产危机前，房地产就出现过一次最明显的货币收紧信号——三道红线。
去年降息3次，房贷利率也到了历史最低点。
但这次，金融托市的作用，不大。
因为杠杆率已经摆在面前，大家不敢加了。
居民杠杆率有多高？
这份来自“国家资产负债表研究中心（CNBS）”的数据显示，居民杠杆率最低的时候在1994年底和1995年初，为2.7%。
那个年代，大多数人不知贷款为何物。
如今，我国居民部门的杠杆率升至63.3%。仅用30年时间，就一飞冲天。
意思就是，一个家庭总资产100万的话，63.3万是借的。
那这个数值，在全球来看算什么水平？
其实还好。
我国居民杠杆率，比美国日本都低，但比德国高了。
由于数据统计的口径不一致，下面这组数据仅作参考：
截至去年9月底，美国居民杠杆率为75.2%；日本为67.9%；欧元区则为58.3%，德国为55.7%。
其实，中国人还是爱存钱的，能搞到63.3%的杠杆率，牛批。
02.土地信仰破灭
人口负增长开启
至于房地产中期看土地~
地都卖不出去了，看土地也不管用了。
其实以前总说，房地产企业很难倒，因为手里都是地，没钱了卖两块地就行。
但这一轮房企的崩塌，就在于之前借钱买的地，现在变得不值钱了。
前四月，“国家账本”显示，国有土地使用权出让收入1.18万亿元，和去年同期相比下降21.7%。
去年卖地收入就少了2万亿，今年同比继续走低。
卖地不活跃，房价上涨的预期就又会被削弱几成。
冷门城市的土地，房企再也不敢贸然拿地。
但今年部分城市土拍回暖迹象，比如北京、杭州、宁波、南京等，民企拿地占比开始有提升。
楼市分化，地市更分化。
22城2022年及2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）
图源自中指院
盲目加杠杆拿地开发的教训，这下，可算是刻在开发商的脑门上了。
没有东西永远上涨，即便是土地。
最后再说说，人口。
以前人口是购买力，也是支撑房价的重要预期。
但现在，房地产，长期看不了人口。
人口负增长这个利空因素，在接下来的几年，甚至十几年都会长期存在。
去年我国人口负增长，同比减少85万人。
整体是一定奖的了。
所以，只能看你所在的城市，是不是还有人口增长。
下面这张图，值得收藏。
说完观点，当然也要有方法论。
没了人口增长的“铁律”、地市的“繁荣”、金融的利好，房地产的未来，应该看什么？
那就换个思路，房地产，短期靠大家，中期看政策，长期赌国运。
大家，政策，国运，都是未来稳住房地产的动力。
先把大家的就业稳住，再提高收入预期，通过政策调控，使得房地产回到平稳运行的阶段。
最后，相信国运！
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