保利发展(600048)：销售稳居行业第一 拿地持续聚焦核心城市

投资要点

    事件：

    6 月8 日，公司发布2023 年5 月销售数据。2023 年5 月，公司实现签约面积262.6 万平方米，同比+7.8%；实现签约金额408.4 亿元，同比+7.5%。1-5 月，累计实现签约面积1150.3 万平方米，同比+13.3%；实现签约金额1966.6 亿元，同比+23.5%。

    点评：

    销售稳居行业第一，同比持续高增。2023 年5 月公司签约面积262.6 万平方米，同比+7.8%；实现签约金额408.4 亿元，同比+7.5%，销售金额稳居行业第一，同比持续增长。1-5 月累计签约面积1150.3 万平方米，累计签约金额1966.6亿元，同比分别+13.3%、+23.5%。单月销售均价1.55 万元/平米，同比-0.3%；累计销售均价1.71 万元/平米，同比+9.1%。克而瑞百强房企1-5 月累计销售金额同比+9.1%，公司销售表现明显好于百强整体。

    5 月新增5 宗地块，持续聚焦核心城市。5 月公司新增5 宗住宅地块，拿地总金额62.5 亿元，拿地总建面31.1 万方，地价权益比例65.8%，本月拿地力度为15.3%。公司1-5 月累计拿地金额323.8 亿元，累计拿地建面162.2 万方，地价权益比87.2%，累计拿地力度为16.5%。近12 个月拿地情况来看，不同能级城市占比方面，一二线占比为85.9%，三四线占比为14.1%。拿地金额占比较高的城市有：上海（22.9%）、广州（11.8%）、南京（10.7%）、佛山（7.2%）、合肥（6.6%）。

    国企背景优势明显，融资渠道通畅。5 月25 日，公司发行15 亿元一般公司债，票面利率3.0%。2022 年公司实现回笼金额4271 亿元，回笼率93.4%，连续4年保持在93%以上的较高水平，居于行业高位。通过做好开源节流，公司已连续5 年实现经营性现金流净额为正。截至2022 年末，公司剔除预收账款资产负债率68.4%、净负债率63.6%、现金短债比1.57，均符合“三道红线”绿档标准。

    投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增预案获受理，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024 年EPS 为1.66 元、1.71 元，以2023 年6 月8 日收盘价计算，对应的PE 为8.5 倍和8.2 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。