最近，深圳城中村统租引发了公众广泛关注。租客、城中村房东、研究机构、大众等不同的群体，站在各自的角度讨论、争论，都有不少精彩论断。
然而，我们想要说的是，这件事，必须要站在非常高的高度去看，否则就容易一叶障目不见泰山。
即便是「房住不炒」「租购并举」「学习新加坡模式」「房地产新发展模式」等视角也还是太小。只有把最近几件事一起看，才能看到全局：
•3月份，国家发改委和证监会同一天发文，将基础设施公募REITs拓展到了商用不动产领域，补齐最后一块短板；
•4月份，首批7家不动产私募投资基金管理人名单出炉；官方宣布我国已全面实现不动产统一登记；
•5月19日，召开的国务院常务会议，研究落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措。
将这些事件串起来看，可以提炼出几个重要关键词，「统一」是其中之一。百年未有之大变局下，过去的诸多逻辑正在被重构，在新格局之下，深圳城中村统租，只是宏大版图中的一小块。在统一大市场的顶层设计中，发挥各自的优势，将会是未来经济的新常态。
在《规模》一书中，作者杰弗里·韦斯特提出了这样一个问题：为什么公司和生物一样，都会经历诞生、生长、衰老、死亡的过程，然而，城市却不会死亡，似乎总是在与时俱进地发展？
杰弗里·韦斯特认为，这是因为城市已经超越了「生物维度」，而公司没有。比如，城市存在「1.15律」，即城市的诸多指标与城市人口数的1.15次方成正比，表现出超线性的特征。
那这跟统租有什么关系呢？当然有关系。
城市，也是需要经营的。厦门大学赵燕菁教授就指出，对于一个城市来讲，必须在资本投入和城市运营两个阶段全部完成才意味着成功。如果只完成投资和建设，却没能在建成后产生税收，前期无论投入多少都是无效的。
投资和建设是资本型增长。但是，进入运营阶段，税收、现金流将成为衡量一个城市成败的新标准。
现实的情况是，一些城市过去拼命建设，但对建成的资产缺乏运营和管理，大量的资产处于低效的状态，导致现金流不足，卖地收入一下滑财政就十分紧张。
要发展房地产新模式，推进租购并举，方法之一是大规模新建保障性租赁住房，先不说财力是否能支撑，城市化发展到现在的阶段，也已经不允许了，2021年住建部就专门发文要求城市更新防止大拆大建。因为这种粗放的更新，不仅造成巨大的浪费，而且容易引发房子库存激增。
保障性租赁住房也是如此。如果一个城市的存量住房，已经基本能够满足居住需求，那就没有必要再花费大量的人力财力物力新建，只需要把存量盘活即可。
深圳的城中村统租，就是个思路：
深圳安居集团和愿景明创成立了一家叫做微棠的第三方运营公司。
微棠公司定位为「深圳市城中村住房租赁社区运营服务商」，坚持「增供低价、保本微利」原则，以「微利可持续、全链条服务」为经营理念，重点为「20+8」等重点产业的新市民、青年人提供高品质的保障性租赁住房。
微棠公司把城中村的自然房源，从房东手中打包统租过来后，进行装修升级、完善生活配套，再统一对外出租，这就叫做统租。
▲来源：人才安居官微
根据此前的官方报道，深圳城中村租赁住房和工业配套宿舍合计占全市租赁房源的80％以上。通过统租，将城中村房屋改造升级为保租房，深圳将可以以最低成本，实现保租房的规模扩容，留住希望在深圳奋斗但又买不起房的年轻人。
同时，政府成为租赁住房市场的一个重要参与者之后，还能够给租金一个锚。
可以说是一石多鸟：既盘活了存量资产，又解决了保租房建设的问题，还不用花太多钱。年轻的租客也能住得更安全（避免中部某城市自建房倒塌的悲剧），更有品质，活得更有尊严。
不止深圳，其他一些城市也有类似举措，只是没有那么受关注。
大规模投资建设，摊大饼式的城市发展模式已经成为过去式了，近两年，很多城市的地铁规划都被大幅砍掉，就是最好的证明，进入运营阶段一定是精耕细作，「亩产论英雄」做高含金量。
如果说，深圳统租，以及其他城市类似的模式，是对城市不动产的盘活，运营。那么，不动产实现全国统一登记，就是为全国不动产的盘活、运营打下了坚实基础。
当时很多人仅站在房地产的角度，认为房地产税，马上就要来了！甚至将不动产统一登记跟收房地产税划等号。
其实二者没有太强的关联，美国并没有全国统一的不动产登记体系，一点也不耽误人家收房地产税。
何况早在今年2月15日国新办举行的新闻发布会，住房和城乡建设部工程质量安全监管司司长曲琦就介绍，经过多年努力，全国近500万名专业技术人员参与，第一次全面摸清了我国房屋建筑和市政设施的「家底」，第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据，城乡房屋建筑第一次有了「数字身份证」。
不动产的范畴，比房子要大得多。统一登记的真正意义——此前我们率先指出——在于科学谋划增量，有效盘活存量，助推经济高质量发展。
过去，包括房子、森林、耕地、林地、草地等不动产是由不同机构负责登记的。这显然不利于统筹。早在2007年《物权法》颁布时，「四统一」（登记机构、统一登记依据、统一登记簿册和统一信息平台）的工作就提上了日程。而正式落实，是几年之后。
经过整整10年，终于实现了从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记。
我们总说，做决策科学，要有数据作为依据。全面实现不动产统一登记，意味着家底就清晰了。
哪里不足，哪里过剩，一清二楚，做顶层设计的时候，心里就更有底了。此外，动产登记本身有一个确权过程，统一登记，有利于明晰产权，便于交易。
去年，国务院办公厅专门印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。
盘活存量资产有多种手段，无论哪一种，都需要先弄清家底、明晰产权，才能着手下一步。
不少地方政府和国央企能够走在前列，就在于他们前期做了大量基础性工作，比如西部某省不仅实现了资产在线，而且建立线上平台，覆盖全国的潜在交易对手，成功将低效的国有资产，卖出了高的溢价……
全国不动产实现统一登记，意味着将这种模式复制到全国，有了坚实的基础。真正实现科学谋划增量，有效盘活存量，助推高质量发展。
不动产，是非常重要的资产类别，在国家总资产这个盘子里，占据至关重要的份额。但除此之外，还有动产，甚至还有无形资产等。要实现经济的高质量发展，必须要高效地配置资源要素。如何让它们最优配置呢？
对此，国家也早有规划——2022年4月11日，《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》（以下简称《意见》）正式发布。
全国统一大市场，一句话总结就是：自由竞争搞起来，效率高起来。两个字概括，就是：效率！这是一盘优化国内经济效率的大棋。
未来，理想的图景是，市场效率明显提高，生产过剩明显减少；各地区发展自己的比较优势产业，各具特色。
这是我国经济发展到这一阶段，必须要走的路。
对于改革开放之后中国经济的高速发展，著名经济学家张五常教授提出过「县域竞争」（又称「地方政府竞争」）的理论，他认为县与县之间在土地的利用上展开的竞争是中国经济高速增长的根本原因。
过去，产能不足。地方政府为了招商引资，即便以「地方保护」的名义把人才、技术、企业、资本等要素截留在本地，问题也不是很大， 但经济发展到现在这个阶段，此举负面影响越来越大——因为它将国家大市场切成了一个个零碎的市场，让市场配置资源的能力大打折扣。
新华社更是将部分地方政府为争项目加码招商政策、互挖存量企业的政策无效耗损、「超常规优惠」等现象，称为「互害式招商」，这种低效的竞争不仅加剧了地方负担，而且助长部分企业「短期套利」心态，不利于高质量发展。
建设全国统一大市场，就是要消灭地方保护主义。
《意见》明确指出：指导各地区综合比较优势、资源环境承载能力、产业基础、防灾避险能力等因素，找准自身功能定位，力戒贪大求洋、低层次重复建设和过度同质竞争，不搞「小而全」的自我小循环，更不能以「内循环」的名义搞地区封锁。
同时，要求严格落实「全国一张清单」管理模式，严禁各地区各部门自行发布具有市场准入性质的负面清单，维护市场准入负面清单制度的统一性、严肃性、权威性。
如今，全国统一大市场建设已取得实质性进展。比如，深化农村集体经营性建设用地入市试点工作全面启动，稳妥有序放开放宽城市落户政策，全面实行股票发行注册制改革，加快构建统一的数据基础制度体系等。这意味着统一的要素市场正在逐步成型。
此外，破除地方保护和行政性垄断，以及市场准入负面清单动态调整机制完善，也取得不小成绩。
今年5月19日的国务院常务会议研究落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措。国家发改委副主任李春临6月5日在国务院政策例行吹风会上则表示，建设全国统一大市场，既要针对突出问题集中开展专项治理，拆除制约全国统一大市场建设的「篱笆」；又要善于运用改革的思路和办法，进一步健全相关体制机制和配套制度，培育有利于建设全国统一大市场的「土壤」。
相信，后续还会有更多的动作。
百年未有之大变局下，打铁还需自身硬。在当下诸多不确定性中，中国有几大因素是当下最大的确定性，其中第一个就是统一大市场：中国拥有14亿人构成的统一大市场，全世界独一份！
要想充分利用好这一优势，必须要有顶层设计，各有分工各司其职，而不是各干各的。以「统一」为关键词的顶层设计，将会成为未来经济的新常态。
相关的配套，国家也早已经准备好了，比如不动产私募投资基金、基础设施公募REITs等。
以深圳城中村统租为例，深圳城中村的房子没有红本，是不能作为资产抵押物的，但市政府成立的国企管理公司做主体去融资，就没问题了，微棠获得了多家银行5000亿元的授信支持。
未来，也可以通过资产证券化的方式，实现资金的回笼，实现资金的高效循环利用。（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）
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