◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
没想到，离开房地产已久的王石，如今又回到了舞台麦克风的“正中央”。上周末，他参加了2023亚布力论坛创新年会。 当前，国内普遍争议“通货紧缩”，乃至经济全面陷入低谷之际，此次活动“开放·创新·转型”的主调子，也别有一番味道。
如今已72岁的王石，几个月前被曝已成立了一家”深石控股“的私募投资公司，转投“新赛道”的。注意！这个论坛上，王石的身份是万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长。
社会普遍关心的，还是房地产。近期，外媒频繁曝出中国一揽子经济重磅刺激政策呼之欲出，顶着压仓石和顶梁柱的房地产就是重头戏。
这个节骨眼上，王石拿捏得的确精准，“谈房地产，我最有发言权”。
与外界认为“房地产倒了，完蛋了”等市场观点完全相反，他却公开说，“房地产不是结束了，而是刚刚开始”。
王石的逻辑也很好理解，就像A股大盘一样，玩高抛低吸短线炒作，以后就赚不到钱，要赚钱就得长期持有，做价值投资，靠企业持续稳健分红获利。
他认为，中国的房地产居住占了很大比重，高速增长已结束。参考日本，大和集团以前买地及卖房收入占75%，服务性收入占25%，但如今服务类包括酒店、出租等产业的收入占76%，房产交易只占24%。
也就是说，自持性优质资产的经营性收入，为房企贡献收入及盈利的比重会越来越大，卖房等赚差价的销售型收入占比会不断下降。
王石说，“房地产的调整不是说做其他的去了，还要做房地产，但更多的是如何进行建筑上的经营。
实际上，当前华润、万科、龙湖、新城等一线房企都在加速转型，大幅度提升商业、公寓、物管等经营服务类业务规模。
以万科为例，2022年总营收5038.4亿元，同比增长11.3%，其中经营性收入512.6亿元，同比增长23.1%，也就是说，该部分收入增速明显，但占集团总收入的大概十分之一。
细查万科500多亿经营性收入构成，万物云收入贡献破300亿元，其次是万科商业，收入逾87亿元，再次就是物流和泊寓，都在“30亿+”量级。“
王石坦言说，“实际到了现在，万科还是在非常痛苦的转型当中，思考如何增加它的服务。”
年初以来，中国证监会试点启动不动产私募投资基金、长期租赁住房贷款的金融17条以及商业地产REITs等，都已逐步开放，政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力明显变强。
上周，包括博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯 REIT等，国内首批4只公募扩募REITs产品在沪深证交所正式上市，从底层资产看，多为科技产业园、物流园、办公大厦等基础设施、商用项目。
去年底，“华润有巢REITs”在深交所成功上市，开启国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT上市先河。接下来，万科泊寓、龙湖冠寓等头部租赁公寓巨头也将迎来上市潮。
除此之外，外界最期待的就是购物中心或社区商业类组合项目的REITs上市，这个体量更大，挑战也最大，比如租金回报率普遍偏低，但如今资金利率不断下探，将有助于对冲这个难题。
不过，类似华润置地等大型房企，当前的确有这个腾挪扩张的内在需求，去年以来就在加速出售万象城或万象汇等多地商业项目。
外界也迫切期待，商业REITs能早日破局，一是解决房企资金链，二是助力转型，将更多精力投向经营性资产提升上，以更优质服务和运营质量获得超额利润等。
编辑：密探君
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