观点网 6月16日，北京土拍进行摇号，另一边厢，是绿城中国召开的年度股东大会。董事局主席张亚东打趣：“有同事随时都在看手机，就看一件事，就3点半北京的摇号，一宗80亿的地价非常好，摇不到没有办法。”
这宗关注度最高的北京亦庄x47地块，最终由南通国资中皋置业摇号摘得，成交楼面价约为4.44万元/平方米，房地价差超过3万元/平方米，一二手房倒挂令这宗地具备颇高热度。
在市场分化中，大量房企投资集中一二线核心城市，也导致竞争异常激烈。无独有偶，在数日前的杭州土拍中，江湾新城地块吸引70家企业参与摇号，该地块限价6.6万元/平方米，最终绿城中国幸运中签。
张亚东直言，绿城几年内不存在任何生存风险，但投拓仍需努力，拿地规模不足就会出现规模缩减的风险。
如他所说，现在的市场是分化和不确定的。“如何应对？就是以内在确定性应对外部的不确定性。内在确定性就是经营内功。”
他表示，在深度调整的阶段，绿城从以提速为主的快速增长转变为以提效、提质为主的高质量发展，2023年会注重发展质量，推进全品质、高质量、可持续发展。
程度分化
股东大会上，绿城中国的管理层针对市场情况、投拓风险、回购增发、利润增长、减值准备等问题作出回答。
年初业绩会上，张亚东提出房地产的市场分化、资源分化、企业分化和产品分化。股东会上，张亚东又加上一个“程度分化”，也就是不同区域、城市、板块和企业，在这轮调整中，好的会更好差的会更差，冰火两重天，马太效应更加明显。
在这种分化下，对市场占有率高的企业而言是机遇。2022年，绿城集团累计总合同销售金额3003亿元，总合同销售面积约1380万平方米，当中自投项目合同销售金额约2128亿元，归属于绿城集团的权益金额约1224亿元。
据绿城分享，在今年前五月，销售端实现合同销售额1086亿元，同比增长38%；投资口径销售额828亿元，同比增长41%；而权益口径销售额520亿元，同比增长66%。
对于股东关注的利润问题，张亚东回应，未来绿城的利润会持续增长。“这几年来确实取得一些成绩，但利润水平还远没有达到我们预期，特别是这几年房地产疯狂过程中，毛利率、净利率都会比较低，有些项目甚至出现亏损，有些出现减值是肯定的。”
但他透露，绿城中国2022年全年和2023年截止到目前拿的地，利润比以前不止好一倍，有些好三倍，甚至好几倍。“所以绿城中国2025年左右利润会相应增长，那时候是很好的持续上台阶的过程。”
在2022年，绿城中国计提非金融资产减值亏损15.02亿元，主要是房地产市场下行，项目中部分业态销售价格不及预期。
“绿城的减值是根据出于谨慎原则，根据市场情况、售价、去化速度计提，坚持这个原则，是希望给大家提供更接近于事实的财务信息。”
在经营向好的形势下，绿城的股价是投资者关注的焦点，在行业调整期绿城股价有所下行。张亚东回应，绿城不会进行配股，回购正在研究，还有一些技术上的问题，需要综合考虑，但管理层在持续买股票。
他认为，在房地产市场，系统性的风险大概率已经出清完毕。
扩储提质
对目前的绿城而言，，难点在于如何扩大货值。因为拿地不足就会出现规模缩减的风险。
受摇号影响，今年绿城拿地数量其实不及预期。一位接近绿城人士对观点新媒体指，现在最大的困扰是钱多拿不着地。“现在整体不好但局部火爆，大家全跑一二线核心城市核心板块了，杭州历史上没出现过70家摇一块地，现在的内卷是完全没预料到的。”
他所说的便是6月9日杭州摇号的钱二核心地块，也是杭州本场土拍中位置最好、货值最高的一宗地，70家房企围猎一宗地。
据说，现场单是摇号的乒乓球，就放了快半个小时，绿城中国以1.43%的最低中签率幸运拿地，总价47.4亿元、成交楼面价45234元/平方米，首次进入江湾新城。
市场分析，杭州上城区倒挂的改善项目，房地差21000元，纯住宅有流速，以绿城品牌推一次清一次，最关键的是净利润率好。
张亚东直言这种地可遇不可求：“我们真的欢呼雀跃，这是我们最梦想的一块地，利润最好的一块地。”
据介绍，前五月，绿城共参拍82宗地，其中参与摇号58宗，中了六宗，中签率约10%。新增货值563亿元。在获取地块中，48%位于杭州、21%位于西安、13%位于宁波，权益比>75%，净利润率整体>8%。绿城希望，未来整体土地权益比达到70%。
现在一二线核心板块的竞争越来越激烈，绿城希望去拿地的城市很多都要摇号，管理层直言手气并不好。
对此，绿城中国的应对措施是采取两条腿走路。一条是公开市场拿地，绿城之前的投地策略是围绕“10+25”个城市，即会主动进攻10个战略城市，例如杭州及上海，25个城市则看机会部署。
目前，绿城中国下沉在绍兴、台州等地寻找机会。“绿城不是盲目降低投资门槛，而是那些（下沉）项目符合我们的投资标准。绿城拿地核心是能力，有能力去拿下沉城市和区域的一些项目，一定要达到投资标准才会去拿。”
据悉，绿城拿项目大概是1:400，底下看20个项目成1个项目区域公司研究，区域公司报20个项目到集团公司成1个项目。
另外一条就是推动收并购工作的展开。“虽然收并购存在风险等问题，但目前的市场环境下，会逐步考虑加大收并购项目的发展。”