GDP增速全市第一，看到这个题目大家肯定首先会联想到浦东新区。
但这次我们探讨的不是浦东，而是长宁！
统计疫情这三年来2020-2022年的上海16区GDP增速发现，长宁区竟然领跑全市：
如果把时间再拉长些，2012-2022年长宁的增速也很厉害，仅次于“巨无霸”浦东新区：
看来长宁不像一些人说的那样没落了，长宁的经济一直在向前冲，把浦东大哥都打败了，把黄浦、静安都甩在了身后，可谓是杀出的一匹黑马！
长宁，到底凭什么？
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长宁的发展很有脑子，抓住了历史上的三次重大机遇，完成了华丽转身，所以才有了今天的进步。
第一次机遇是改革开放后长宁区抓住了外企来华的机会，通过建设虹桥经济开发区和临空园区，成功推动了经济发展。
虹桥经济技术开发区可是上海第一个开发区，也是国务院批准的全国第一批十四个经济开发区之一。
长宁搞这个开发区的目的很明确，就是专门用来承载外资企业的，利用外资来发展壮大自己。
早在浦东开发开放的11年前,长宁在1979年就开始规划虹桥开发区了，比浦东还要抢先一步，这足以说明长宁区领导眼光的敏锐！
包括同一时期的闵行，也挖到了改革开放后的第一桶金，而那时候浦东的陆家嘴还是一片灿泥滩呢。
虹桥开发区发展的顶峰是1991年，上海市对外经济贸易委员会、上海市外国投资工作委员会都迁入到了开发区办公，中国国际贸易促进委员会上海分会、上海市外商投资企业协会也相继迁入。
至1995年底，已有518家国内外的经贸商务机构进驻开发区，较大的外企有：
美国三茂（3M）公司、美国通用汽车公司、美国洛克有限公司、美国SMBASE中国有限公司、比利时化式塑料有限公司、美国建筑（亚洲）公司、澳大利亚国际羊毛局、新加坡太平洋联合有限公司、安达信（上海）企业咨询有限公司、美国苹果电脑国际有限公司、美国虹志电脑有限公司上海代表处、日本海监工业（株式会社）、索尼公司、菲利普斯石油国际亚洲公司、汤臣（集团）公司、香港福来国际有限公司、佳能公司、开利中国有限公司、德高钢铁公司、宝德汽车公司等。
虹桥开发区是中国第一个进行国际招标土地批租的地方，也是第一个设有外国领事馆区的开发区，可见长宁对外开放的领先地位！
目前在开发区设置驻沪总领事馆的国家有荷兰、印度、古巴、以色列、罗马尼亚、丹麦、瑞士、阿根廷等，全区总共有26家驻沪领事机构和200多栋外交官官邸。
如今，虹桥开发区已经发展成为一个以展览展示为龙头、以外贸中心为特征、以现代服务业为核心的现代商贸区。
可以说，浦东开发开放前，上海基本上是长宁在唱独角戏。
傍着机场和高铁的优势，长宁后来还搞了一个临空产业园区，又吸引了联合利华、博世、携程等巨头的到来。后来联合利华搬往了合肥，但这对长宁影响不大。
浦东刚开发开放的第3年连办公楼都没造好时，长宁的各种重大中外投资项目就已经进入了收获期，经济效益年年翻番，目之所及都是一派欣欣向荣的发展景象：
商住楼及高级住宅商品房销售良好，平均售价为2400～3200美元/m²，创出国内最高价；
综合办公楼出租率高达90％，国贸中心出租曾出现排队租房的兴旺势头；
高级宾馆、饭店客房率高达80％，名列全市前茅，虹桥宾馆曾出现100％的客房率；
国内国际展览展销活动频繁，参加展览展销活动的中外客商达400多万人次。
第二次机遇是长宁抓住了房地产风口，开发了中山公园板块，吸引了市区最早的一批改善客的入住。
2000年是上海房地产开发的火热时期，伴随着地铁2、3号线的通车，中山公园的地段优势立即被发现。
中山公园是长宁最靠近市区内环的板块，地理位置极佳，2005年上海只有1、2、3、4、5五条地铁线，但其中3条都在中山公园交汇。
长宁灵机一现，立马作出了开发房地产的决定，踩准了风口。
从圣约翰名邸到兆丰嘉园，再从凯欣豪园到路易凯旋宫，这些都是上海早期商品房集中开发的区域之一，很受市区客欢迎。
2003年莘庄商品房单价3000元/m²，圣约翰名邸已经高达9000元/m²！
长宁在卖地时还很注重商办以及产业用地的开发，并不是在中山公园一味地去搞房地产。
2002年中山公园就成立了上海多媒体产业园，陆续引入了埃森哲、LG、戴尔、IDMT等高新技术企业。
后来龙之梦城市生活中心、长宁来福士广场、兆丰广场、玫瑰坊、华宁弘基生活中心等商业纷至沓来，在市区形成了一个很高的商圈地位。
踩上房地产的风口，长宁把中山公园、新华路、古北等板块开发得有声有色，取得了很大的成功。
第三次机遇是长宁又抓住了互联网的风口，孵化了大众点评、拼多多这样的消费互联网企业，其中拼多多是长宁的纳税大户。
长宁还引来了爱奇艺、携程、饿了么等互联网大厂，聚集的互联网产业规模仅次于徐汇的漕河泾。
三次机遇，长宁每一次都很好地抓住了。
创业三板斧打下来，让长宁的产业结构非常合理，第三产业很发达，互联网金融科技企业优势突出，因而GDP能够稳定快速增长，长宁的经济发展比较强劲。
2021年长宁的GDP增速又一次排在了全市第一，取得这样的成绩不容易！
很多人都认为长宁没地、没空间了，以后发展没看头了，但长宁用数据征服了一切，依然是那个最亮的崽！
没有地就没有空间这个结论在一定程度上是错误的，静安、黄浦老早就没地了，为什么经济还一直在领跑？金山土地有很多，为什么经济却垫底？
现在靠的都是第三产业，一栋办公楼就能收100个亿的税，占用的面积不大，但产值却很高。
长宁一直在不断地引入新的企业，为经济赋能。在6月20日召开的2023年长宁区投资促进季度签约大会上又有23个重点项目签约落地，太阳环亚（上海）企业管理有限公司等21家企业统统进驻长宁，进一步带动提升长宁的总部经济能级。
结果今年一季度长宁区GDP同比增长高达6.9%，增速位居全市第二，又一次当了带头大哥！
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这么多企业的到来，尤其是外企收入很高，产生了强大的购买力，让新华路、镇宁路、古北一带诞生了上海第一代的国际社区，这里的豪宅价格不菲！
长宁聚居了很多的国内外富人，再加上西郊别墅区，整个长宁就是一个富人区。
长宁看上去很像一个国际精品城区，因为全区境外人口有8万多人，占全市境外人口的比重超过1/5。
当人气都到来后，商业是水到渠成的事，长宁的商业很好开起来，而且整个消费能级也很高，也许普通人逛不起。
目前长宁2万方以上的商场有18个，人均拥有的商场面积是1.85方，密度仅次于黄浦和静安，比闵行还要高。
或许这个数据更让人震撼：
虹桥-古北人均500+消费的餐饮多达86家，比外滩的79家、静安寺-南京西路的78家、陆家嘴的71家、淮海路-新天地的62家、衡山路-建国西路的52家都要多，排在了全市第一。
奢侈品零售店尚嘉中心，五星级酒店古北禧玥、丽笙精选开得都很高档。
还有隐于市区的“皇家园林”西郊宾馆，曾经宴请过很多国外来宾，目前已对外开放，订房价在1500左右，未来三天都是满房的状态。
更有金虹桥商场、百盛优客城市广场、巴黎春天、虹桥南丰城、上海世贸商城等都非常人气。
看来不只是GDP的增速，长宁的商圈消费能级也雄霸全市，民富程度可见一斑！
大家都喜欢来长宁工作、生活和消费，也在于长宁的区位和交通实在太好了。
2、10号线双线进市心，都连接了虹桥枢纽。2号线在浦西共计13站，接近一半都在长宁。
东长宁永远是发展最好的，而西长宁还有不少地区是轨交盲区，新泾、西郊一带很多小区离地铁站在1公里以上。
而2021年开通的15号线与2、10号线又交而不汇，也给区域的出行带来了困扰。
但总得来看长宁的地铁密度还是非常高的。
每10万人拥有的地铁站数量是2.31个，仅次于徐汇的2.79个、黄浦的2.72个，高于普陀的2.1个。
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不过底子这么好的长宁，一个奇怪的现象是房价几乎没有大涨，这是为什么？
这很大程度上也与长宁的学区有关。
长宁全区都是学区，但长宁也可能没有学区，所以一度导致房价不好涨。
长宁实行的是电脑派位摇号入学，也就是说小升初过程中划片电脑摇号为主，具有高度不确定性。
小学和初中甚至是多对多的对应关系，上某个小学，并不能确定初中上哪个，所以也没有“初中学区房”的概念。
这在上海16个区中很独特，所以长宁也因此被称为“快乐教育的天堂”，在官方看来最大程度保住了教育的公平。
不管你是平民百姓还是亿万富翁，都能拥有就读全区任意一所名校的机会，当然“菜中”你也有可能被砸中。
所以长宁的学区众说纷纭。
长宁总共有22所初中，其中公办19所，民办3所，但只有东延安、西延安、市三女初这三所公办初中比较好一些，长宁一半以上的预录取名额都出自这里。
这也就是说，你家孩子有86.36%的机会上“菜中”！不得已很多家长甚至把孩子送往外区读民办，所以长宁大部分中学面临着优质生源的缺失。
我们再来看看高中，长宁优质的高中教育资源较少，整体升学压力较大。
如果以考进“11校”的标准来评判，长宁只有一个延安中学拿得出手，去年有44人上11校，复旦中学、延青实验等都是个位数，排不上号。
可能有钱人会上私校，根本不会关心这些，而对学区比较看重的家长在长宁看房时还是会犹豫。
也正因如此，长宁的房价是扁平化的，没有学区房带头领涨，房价在市区里不高。
比如“教育一哥”徐汇的学区房能飙到20万元/m²，七宝也能干到12万元/m²，而长宁除古北富人区、天山河景房外，大把的小区都在10万元/m²以下，没有学区房概念就是卖不上价。
但从另一个角度来看长宁的房价水分也是最少的，很安全，自住也很有性价比！
也许是因为长宁的基本面太扎实了，在本轮楼市涨幅中长宁又补涨了30-40%，没有跑输大盘。长宁虽说不是楼市的热点区域，但买在长宁不会亏！
用“低调奢华有内涵”来形容长宁再合适不过了，长宁从来不爱吹嘘自己。
你看大虹桥一直在吹，结果积分和房价都吹崩了，前滩也崩了，而长宁的房价却没有。
前面我们说到长宁的经济发展很有势头，但也不可否认长宁的土地确实有限，很难开出新盘。
2011年之后长宁就没什么新房供应了，2017、2018年双双是0：
这也在于长宁动迁、旧改腾挪出的土地更多地用于打造CBD了，没有新房的广告所以给我们片面造成了存在感下降的假象。
当然在次新小区减少的情况下，长宁一众小区也不可避免老化的危险，在后续可能会影响涨幅。
但总的来看，长宁经济发展非常好，商圈消费能级高，聚居了很多富人，不太看重学区的人住在这里完全没问题，而且房价也亲民，地段又不错，很香！
以上为正文
编辑∣环线咨询
