6月30日，万科举行2022年度股东大会。会上，当投资者问及万科董事会主席郁亮过去三年的任期感受、万科未来发展计划时，郁亮感叹称，过去三年对于房地产行业的每一名从业者来说，都是百感交集，并非只有万科不容易，没有哪一个人、哪一家企业是容易的。
此外，股东大会上，万科迎来新一届董事会，郁亮等董事候选人高票当选。新一届董事会名单中，最大变化来自于独立董事，包括历来“敢言”的刘姝威在内多位独董不再任职。
实际上，除了董事会换届之外，本次股东大会的看点颇多。在三个月之前，郁亮曾提出“市场既没有狂飙，也没有倒春寒”的观点。而经过二季度低迷运行，郁亮以及万科管理层也在会上对市场进一步作出研判。在万科管理层看来，实际情况比当时预期要差，短期信心还需要进一步重建。
郁亮回应市场形势：长期需求基础仍在
会上，郁亮在回应投资者关于市场表现的问题时表示，市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。
郁亮同时表示，市场长期需求基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。同时，他提到消费能力的基础也还在。影响当前市场表现的，还是短期预期的问题。
郁亮分享了一组市场数据，今年4月，全国主要城市新房成交环比下降26%，5月又下降2%，6月目前来看也没有恢复。从新房来访和二手房带看量看，6月环比5月继续下降，分别下降7%和10%。据此，郁亮认为市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。
在谈到市场长期需求时，他指出未来十年，还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。此外，城市里将近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件以及休闲度假等也都是正在兴起的合理需求。因此，市场的长期基础仍在。
同时，他也提到消费能力的基础也还在。在居民部门大量提前还贷的情况下，到5月份存款还增加到了129.6万亿元。“居民部门总储蓄对利息的覆盖倍数”这个指标也值得关注，它可以用来衡量购买力，也可以评估市场整体的安全程度，目前这个指标还远高于安全临界点。
基于以上判断，郁亮认为影响当前市场表现的，还是短期预期的问题。短期预期和市场氛围受到很多外部因素的影响，修复需要时间。随着这些因素趋于稳定，他相信未来一定能修复到合理水平。
万科有信心穿越周期 未来坚持三件事
面对重重挑战，郁亮仍传递出对于未来的信心。他表示，将坚定开发经营服务并重战略，相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。
“过去三年，是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。”郁亮认为，行业处在新旧模式交替阶段，尽管万科较早意识到高增长不可持续，但其行为仍然没有完全摆脱惯性，因此出现投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。
郁亮表示，过去几年，万科花了相当多的精力来解决旧模式下的老问题，并已取得一些进展。比如投资质量得到提高，产品能力整体性得到提升，持有经营性物业的能力有所增强等等。
“房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。”谈及行业未来的发展机会时，郁亮称，消费者需求更新迭代速度快，市场并不会饱和。以手机、汽车市场为例，它们都在行业完全成熟后不断长出了新的分支，并且逐步取代原来的主干，房地产行业也会经历这个过程。
郁亮表示，万科未来将持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营服务业务已完成从0到1、从1到10的发展阶段，并已通过商业逻辑检验，以及可复制性验证。接下来，要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的投资回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。
但郁亮同时也指出，“脱胎换骨”仍需较长时间，万科的转型难免会经历高低起伏，经营服务类业务收入的表现要成为主流也存在一定困难。
新发展模式下
不能仅靠拿地、融资老两招
郁亮分析认为，产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是非常具有吸引力的。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多、融资越多越不安全的问题。
同时，有投资者问及今年万科的拿地策略及优势，对此，首席运营官刘肖表示，今年万科内部强调两个词，“特别好的项目”与“精准投资”。一方面是市场客户基础比较大，客户定位、来源比较清晰。除去市场和客户因素，今年万科还看好场景和方案，即传统解决方案，符合万科理念，也考虑到了今年的效率指标和经营指标。
其还透露，今年万科考虑新增项目，投入达到20%以上的增速，并强调市场结构性机会。“今年上半年，万科参与了5个项目的摇号，但均未摇中，越是这样的环境，越要思考投资的优势，最终还是落脚在长期的综合竞争力上，我认为万科的竞争力首先是多赛道综合竞争力，符合我们的战略，也能够提高投资竞争力。”
独董行列多元化
值得注意的是，郁亮掌舵万科已有6年。对于自己的第二届任期评分，郁亮在此次股东大会上直言，“如果打高分就显得很不合理很不合适，毕竟股价跌那么多，得分肯定不会多，但打分特别低，我觉得也是贬低了同事的努力。”
郁亮坦言，“今天的投票就是决定要给我多少分。”实际上，对于新一届董事会人选，郁亮等候选人均高票当选。从各方席位来看，万科本届董事会架构并未产生变化，延续了稳定、平衡的局面。
新一届董事名单中，深铁作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、职工董事王蕴。同时，代表深圳国资的胡国斌仍当选非独立董事。
最大的变化来自于独立董事，万科董事会所提名的独立董事人选是廖子彬、林明彦、沈向洋和张懿宸，而上一届董事会独立董事康典、刘姝威和吴嘉宁在万科担任独立董事已满6年。根据法规，无法继续出任新一届董事会的独立董事。
新接任的独立董事里，既有具备大型企业管理经验的企业人士，也有专业人士。资料显示，独董沈向洋，曾任微软全球执行副总裁，主管微软技术与研发部；而独董林明彦曾任凯德集团总裁兼首席执行官；独董廖子彬曾任毕马威中国主席，具有丰富的资本市场合并、收购、重组和上市项目实务经验。
在股东大会上，万科董秘朱旭也回应“多元化”的独董人选。她表示，在本次独董遴选过程中，万科特别注意到需要吸纳具有全球视野，大型企业管理经验，以及所在行业精英人士专家的加入。她以沈向洋为例，其具有丰富的大型企业管理经验，也具有科学研究背景，“相信其加入能为万科构建不动产科技竞争力，会起到积极推动作用。”
万科是货真价实的万科
会上，作为大股东的代表，深铁董事长辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定，他认为时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，让万科提前做出正确的战略判断和经营调整，牢牢守住了不发生系统风险的底线。
他表示作为大股东，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化，未来坚定不移地看好万科的长期发展前景，并始终不渝地全方位支持万科的健康发展。
对于万科过去三年的表现，辛杰表示，在房地产行业深刻变革下，万科牢牢守住了安全底线，作为股东感到很欣慰。他回忆，2018年万科提出“活下去”时，外界还有不同的看法，但时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，面对行业剧烈的调整，很多房企倒下了或受伤了，但是万科活下来了，因为万科提前做了正确的战略判断和经营调整，采取了审慎的经营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。
而且，今天的万科已不是单一的开发企业，成功布局了多个不同赛道，取得较好的经营业绩，未来有望借助REITs进一步盘活资产，令人满怀期许。从2022年的业绩表现来看，尽管过去一年市场大幅调整，但万科仍然实现了业绩的企稳，连续14年经营性现金流净值为正，而且在财务上保持稳健，对投资性房地产一直采取成本法的计算。可以说，万科是货真价实的万科，是有现金流支撑的万科，深铁投资万科是一个正确的选择。
对于万科的未来，在辛杰看来，追求卓越是优秀企业的天性，相信万科在郁亮主席的带领下能够不断再创佳绩。房地产行业已进入新发展阶段， 作为世界500强的企业，规模越大，责任就越大，希望万科始终把满足客户的需求放在首位，把产品和服务做到一流，并在科技创新和社会责任方面，继续加大投入，在绿色化、低碳化、智慧化发展上取得更多成果，引领和带动行业的技术进步。
深铁坚持长期主义，对万科的认同和支持不会因为市场一时的波动而变化，像三年前一样，深铁将坚定不移地看好万科的长期发展前景，作为股东始终不渝全方位支持万科的健康发展，继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作。
来源：中国证券网、观点网、中国基金报、每日经济新闻等
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