看了万科昨天召开的股东大会（也是换届选举，郁亮成功迎来了第三个董事会主席“三年任期”），我决定把万科这三年甚至更远做个回顾，也讲清楚我为什么坚定看好万科这场穿越周期的马拉松长跑。
01
股东大会主要内容如下。
关于2020-2022年这三年，郁亮自己讲了四个字：“承上启下”。房地产行业正处于新旧模式的转换阶段，所以，过去三年，是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。
1）解决旧模式的问题。郁亮在这里讲，管理层花了很多精力去处理万科在“旧模式下存在的问题”，比如思维惯性、投资冒进、产品离散度大等，取得了进展，增强了风险抵御能力，提高了应对危机的主动性。
看数据表现，万科的投资质量在优化，去年拿的项目在今年的投资兑现度有92%，今年1-5月已披露的15个项目（453.8亿投资），预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。经营业务在继续强劲上升，今年第一季度公寓、物流、商业都是双位数增长——公寓+10.8%，物流+20 %，商业+10.4%。
此外，财务健康水平在提高。万科去年底有息负债转头又上升引发担忧，但万科现场强调了两点：结构调整了——短债占比从2020年之前的30%以上下降到去年的20.5%，目前比年初又有下降；现金流持续14年为正，一季度还是正，一直没有入不敷出过。总体看，安全底线无虞。
2）探索新模式。就是寻找新出路，两个问题：行业在高增长结束之后还有没有机会？怎么才能抓住机会？重点是后一个问题，房地产行业永远都有机会，但是主要是万科得有机会。
抓住这个机会需要新能力，郁亮描述为“全场景服务能力”——解决房子“有没有”的时候有房子卖就好了，但解决房子“好不好”的时候就看得很多了。这和郁亮2022年初“背水一战”时说的“全能冠军”、“铁人三项”思路相同，开发商要赢得未来，必须得做产品、经营和服务的全能冠军，不能有短板。
3）万科持续做三件事。一是继续提高房地产开发业务的管理水平，这是基本盘；二是经营业务已经完成从0到1、1到10，下面要扩大竞争优势（就是说未来可能10到100，到1000；三是确保财务稳健。
这次换届还有一个亮点，万科新调整的三名独董，呈现出更加全球化的视野和多元化的背景。
02
有人在股东大会问郁亮，给过去三年的自己打几分。郁亮说，应该由投资者来打分。最终的投票结果，已经给出了答案。
但有个问题值得细究，我们作为投资者，该怎么去评价郁亮带领的万科管理层这三年？
我自己的评价是优，我也深知市场对此存在分歧，但我不觉得我要改变这一看法，有时候人们需要冷静面对一些事实。
在我看来，过去三年大级别的房地产调整，对任何一家房企都是生死存亡级的挑战。房企能“活下来”，就是“及格”；如果你还能在第一梯队“活下来”，那就是“良”；而如果你再能有力量完成初步转型，那就应当是当之无愧的“优”了。
万科全都做到了，放眼整个行业，同时做到上述三点的，龙湖也算一个，但整体少之又少（国企、央企我认为不太可比）。
大部分房企事实上都是处在“苟延残喘”的状态，这不是吓唬人。看数据就知道，现在确定退市的已有8家——泰禾、阳光城等，处在停牌、退市边缘的还有几十家，加起来至少50家保不住——恒大、金科、世茂、旭辉控股、花样年、奥园等等。
事非经过不知难，只有在这个圈子里，你才知道这次危机是多大。我之前说，只要还能正常发工资的房企，就是好房企，不是玩笑话。这个市场，你能混到“剩者”，就是王了。
再比四大巨头，为什么要比“碧万恒融”四巨头？因为他们是同量级的房企，可比性最强。
自2016年至今，今天看恒大、融创已不见踪影，碧桂园在去年勉强维持第一，但今年上半年也掉到了第6。万科是唯一一家没有跌出前三、基本都在“数一数二”的开发商，唯一。而且，它还是四巨头之中唯一一个实现初步转型的房企，成功拿到了“房地产前所未有新周期”的入场券。
这是万科难能可贵的地方，时间又一次站在了万科这边。开个残忍的玩笑，似乎时间再一次证明了，“万科魔咒”仍在，历史上每一个超过的万科的同行，领风骚三五年后，又都倒下去了。
所以，我们现在可以说，万科这个“优”是配得上的。万科大股东深铁董事长辛杰在本次会上的评价，也呼应了我的看法，他说的几个重点我总结一下：
1）时间证明了郁亮2018年喊出“活下去”是多么的前瞻、正确；
2）万科牢牢守住了不发生系统性经营风险的底线；
3）万科布局了新赛道，并且成长迅速；
4）坚定看好万科长期发展前景。
03
对这个“优”级评价有疑问的投资者，在我看来，是没有看清楚这次“考题”的难度。
要我说，很干脆：市场不能因为万科现在还站着，就认为它站着是“理所当然”。
一方面，就如前面提到，近三年的行业环境，本身就是一场生死战。
从销售端看，2022全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌——百强房企销售额同比下降42%，销售额超千亿元的房企数量较2021年减半。
从供给端看，2022年全国房屋新开工面积同比下降39.4%。
从融资端看，行业融资能力明显下降，海外债务市场功能失效，房企陷入空前流动性大危机。
另一方面，换位思考，万科今天仍旧站着，过程中经历了多少诱惑和质疑？
我记得一个故事，在2018年底万科交流会上——这是在郁亮喊出“活下去”的三个月后，有媒体提问万科转型是不过早了，如果不转型，行业第一是不是就不是碧桂园而还是万科了？
郁亮当时如何回答不重要了，但上述这个问题实际上代表了那个阶段行内的普遍心声。
当时的市场还沉浸在“谁将是第一家万亿房企？”的乐观中，也还陷入房地产到底是“白银时代”还是“钻石时代”的纠结中。
举个阳光城的例子，2017年阳光城定下2018年-2020年每年增加1000亿，3年3500亿的伟大目标，眼下退市了……
我的问题是，假如当时万科没有经住诱惑，或者如外界鼓吹而改弦更辙，重新回头大干快上求规模，今天的万科会怎样？
可以确定的说：也会和其它房企一样生存困难！
大企业要倒也可以很快，马云最近的一番话很应我们现在的景。5月下旬，马云开了个会，会上说：淘天集团所处的市场竞争形势非常严峻，他用诺基亚和柯达的例子来说明一个企业从领先者到消亡可能只需要半年到一年的时间，在互联网行业这个速度可能会更快。
柯达的例子旧了，诺基亚的“蓝色妖姬”很多70、80后可都有印象，连续15年的全球手机霸主，比万科厉害。但随着苹果2007年横空出世，诺基亚在短短时间内就被市场完全抛弃，10年内从世界500强前40的排名掉到了逼近500名，烟消云散。
开发商倒下去有多快？断3个月资金链就够了。
我上面举的那些开发商，曾几何时，哪个不是江湖上叱咤风云的存在呢？他们能够做到“后来居上”，都有其枭雄之处。也许当时他们稍微做对某一件事，或者没有犯太大的错，结局都两样了，令人唏嘘。
是以，万科能够稳当的站住，并且有力量“塑造下一个未来”。并非理所当然，这是我们评价万科过去三年表现的一个基本前提。
04
不以成败论英雄，有人败了，就败了，不一定不是英雄。但是胜者，一定值得恭喜，值得分析。
万科艰难赢了先手，是真的做对了一些事，以及成功避免犯下了一些错。
接上面，我们从2018年开始说起。在那年9月，万科喊出“活下去、活得好、活得久”之后，万科陆续做了这些事。
2019年：“巩固基本盘”、“收敛聚焦”。
2020年：“管理时代红利”。
2021年：“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”
2022年：“不贪婪、不恐惧”。
2023年：“上有天花板，下有保底线”、“相信万科能够穿越周期”。
今天万科之所以能够站住，直接就是因为上面这些策略，尤其是2018年、2020年的那两个判断。
全行业是从“三道红线”之后开始大力降杠杆的，但是被迫降和主动降完全不同，主动降和一直保持低又完全不同。
万科一直保持着充足的财务安全边际，在2018年之后还做了两件事，一是巩固开发本业，提高投资质量；二是转型新赛道格局聚焦，不再广泛探索。这让万科在行业进入剧烈调整时，比同行更加从容。
做到这些，需要超前判断，也需要坚持的定力。这两者，尤其是后者，是万科管理层了不起的地方。
现在事后看，万科当年说的都是对的，时间站在了郁亮那一边。但看问题要回到当时的语境下，那就是两回事了。
历史上，万科每一次喊“口号”，几乎在当时都引发巨大争议。2018年的“活下去”，当时大部分同行都认为万科是在借机洗盘，让别人“活不下去”，连很多资深地产从业者都是这样的认识。那一刻，让我感觉，非常像2007年王石的“拐点论”。
引发最大质疑的，自然是2012年的“白银时代”论。这个上面说了，争议持续了至少7年。我印象中，唯一一次少有人怀疑的，是“管理红利时代”论，是因为万科2020年末提出时，行业入冬迹象已现，大家都不敢再抱幻想，所以才会有2021年3月，各大头部房企的财报都直接把这六个字写到了致股东信里。
问题来了：万科为什么总是能够先人一步嗅到风险？以及，当别人都质疑你、甚至主流都认为你错的时候，你还做不做？
我建议大家认真阅读万科2018年的交流会实录，郁亮都解释了这些。我来总结，其中一个非常重要的思维方法便是：鲜明的长期主义思想，不赚最后一个铜板。
“在万科原则里面，有一条，不赚最后一个铜板。我们去很多地方是可以赚到钱，但是赚到这个钱之后能有第二笔钱能赚吗？别忘了，公司这么庞大的机构，转型是非常不容易的。我们从来没有说这个行业没有机会，是行业黄金时代结束，高增长结束，你不能再指望50%、100%的增长。……我们整个万科要在白银时代胜出，不是某一阶段领跑。”
当你想赚尽最后一分钱的时候，也往往意味着你无法撤出。从这一点看，万科10年前做出“白银时代”的判断，和李嘉诚2014年开始在内地卖资产，异曲同工，都是超前无比的判断。在那之后，无论是房价还是房企，的确又都重新上了一个台阶，但今天还会有人去质疑当初万科的判断？
作为公司的掌舵者，需要在企业的短期利益和长期使命之间做出平衡，真正具有长期价值的战略，必须意味着取舍。
05
最后一个问题，万科拿到了下半场的入场券，那么下面能不能继续跑赢？能不能在白银时代决胜千里之外？
我只从一个方面看：管理层。
对于价值投资者而言，我认为下面这句话让人安心：如果你买入一家公司后，资本市场关闭十年，你还愿意买入，那才是你真正认可的公司。十年，风云变化，企业的财务指标、业务结构等都会发生巨大变化，行业环境也可能已经翻天覆地。一切都可能会变，那投资投的是什么？
是人。
如果一家企业做对一次，你可以解释为幸运，但如果它在每次大调整中都能活下来，并且都能够保持着强大的竞争活力。那我觉得，你必须要去研究人，研究他们是怎么思考的，市场同样，只有这个不同，其它的都难说。
巴菲特曾经指出，所有的大企业之所以倒下，一个共性因素是：管理层的傲慢自负。把企业做到成功了，便以为自己无所不能，从而忽视了“灰犀牛”。上面的诺基亚如此，这一轮倒下的头部房企，细细考究，也全都存在。
我之所以坚定看好万科的长期发展，本质上是看到这个管理层，至今不曾表现出上述弱点来。
在任何时候，万科管理层都展示出强烈的忧患意识。这是我在其它绝大部分房企，甚至其它行业的大部分企业身上，所不曾见到的。而那些优秀企业，华为、阿里、腾讯，如果你细看，都可以发现他们的掌舵者真的是每天都在思考企业如何避免倒下。
这种意识和敬畏，也在万科管理层展现出的学习精神得到反映。
万科会长期跟进研究全球尤其是发达经济体的房地产周期波动，并揆诸中国，制定大策略。以及，万科会全球范围内寻找对标及参考对象，借鉴他山之石。
过去这么多年，万科从新鸿基学了“品质管理”，从索尼学了“售后服务”，从帕尔迪学了“规模化”。向更优秀的人学习，是万科管理层多年来的一个鲜明特色。
此次引入的独董之一沈向洋，是计算机视觉和图形学研究的世界级专家。曾在微软负责必应搜索、人工智能探索。
我个人推想，万科引入他不仅是希望可以在未来展开可能性探索，而且还希望吸收到微软是如何保持“基业长青”宝贵经验的。
大家知道，微软曾经也是风头无两，但在最近的10来年里，一直被嘲笑大笨象，软了，不是微软，是很软。
但是在众声嘲笑中，微软一是成功维持自己在行业第一梯队，二是果断超前持续大规模投资AI。在2023年，随着OpenAI的崛起，微软又硬了，又站到了潮头。
也许这释放了一个新的信号，万科正在“塑造下一个未来”，微软可以代表万科最新的跨界对标。
