观点网 曾经的土地猎场——香港香港九龙东启德地区风光不再。随着香港经济放缓，楼市低迷而陷入低潮。
近日消息，时隔半年，香港政府宣布再次推出启德地区土地。
根据港府2023/24年度第二季卖地计划，这幅名为启德第2A区2号及3号的新九龙内地段第6590号地块，土地面积约14.53万平方呎，可建楼面面积约109万平方呎。
该地块原为商业用途，靠近香港地铁屯马线宋皇台站，是香港政府于2021年起寻求改规的5幅商业用地之一。目前改规划成功，变身纯住宅用地，将于不久后推出招标。
市场普遍认为，地块位置优越，发展潜力强，但考虑到其体量较大，叠加目前市道向下，因此给出的估值不会太高。资料显示，综合市场机构估价，启德第2A区2号及3号地块估值介乎46.9亿至65.4亿港元，楼面地价4300至6000港元/平方呎。
若按此区间价格拍出，就算按最高价计算，这幅地块仍为启德区域自2016年以来，所批出每平方呎地价最低的土地，无论住宅抑或商业用地。
值得注意的是，长实集团曾在2022年12月拍得毗邻2A区4号地盘、5（B）号地盘及10号地盘的新九龙内地段第6649号的用地，总代价87.03亿港元，楼面地价约6138港元/平方呎，低于市场估值下限113.4亿港元逾23％。
此次拍地亦影响到市场对最新土地的看法。例如中原集团就表示，参考上一次卖地的价格，对启德第2A区2号及3号地块的估值在57.6亿港元。
回溯过往，启德的地块从不缺少买家。
这块总规划面积约328公顷、两度诞生本地总价地王的临海片区，香港政府自1993年对该区陆续推出《东南九龙发展规划》、《启德分区计划大纲图》、《启德发展计划》等多份城建方案。
按照规划，这里将兴建包括启德体育城、都会公园、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐等核心建筑项目，并匹配依次推出数十幅各类用地，以满足需求。
2011年10月，时任香港行政长官曾荫权在发布任内最后一份施政报告时，首次提出将九龙东（包含启德）发展成为香港第二个核心商业区(CBD2)。不久后，香港政府全力推动“起动九龙东计划”。
政策先行，启德也成为香港房地产行业关注的重心。
以2013年6月，中海地产斥资45.4亿港元夺下启德两幅海景地块为起点，以新世界发展、新鸿基地产、嘉华国际、会德丰集团等为代表的港资开发商，以及海航集团、保利置业、中海地产、高银集团等内资房企纷纷入局。
到2014-2016年，适逢内房企业掀起出海狂潮，香港自然成为它们出海首选目的地。公开资料显示，单2016年内6家内资房企年内拿下香港7幅宅地，按批出价格算，占总成交额超过5成。
海航集团5个月内连夺4地的成绩仍历历在目，这家一时风光无量的“商业帝国”为抢下土地愿意付出更大的代价。例如2016年11月，海航以88.37亿港元竞得九龙启德第1K区3号地盘的新九龙内地段第6565号用地，楼面地价达到近1.35万港元/平方呎，比拍前市场估值上限高出一倍。
行家们买地热情高涨，相互竞逐之下，土地价格逐年上升屡创新高。2017年5月南丰集团以246亿港元拿下新九龙内地段第6556号商业用地，随即登顶香港总价地王。一年后，新鸿基地产盘下新九龙内地段第6568号用地，并为此花去251.61亿港元，又刷新了这一纪录。
但自2018下半年起，香港楼市气氛转弱，开发商出现集体抱团以分散开发风险的情况，再者也不再敢追逐总价太高的项目。同年10月16日，正值中美贸易战爆发初期，市场估值最高485亿港元的山顶文辉道豪宅地块就因地价标金未达到底价，而遭遇流标。
随后从2019年年初到2020年中旬，由于修例风波以及新冠疫情冲击，启德第4C区5号地块、启德第4C区4号地块以及启德第2A区4号、5（B）号及10号地块连续三宗启德地区商业用地流拍。
市场气氛几乎降至冰点，期间更发生高银集团“百亿退地”的标志性事件。
经过考虑，香港政府在无奈之下，推动将包含上述3幅商地在内的5宗商业用地改规划为住宅地块。
长实集团于2022年12月买下的新九龙内地段第6649号用地，和最新的新九龙内地段第6590号地块就属于此类。
即将入市招标的新九龙内地段第6590号地块，前景依然不明朗。
香港土地注册处数据显示，2022年香港楼宇买卖合约共59619份，分别较2021年和2020年下跌38%、18.7%。而楼宇买卖合约总值5544.6亿港元，较2020年下跌11.8%，较2021年下跌39.6%，。
进入2023年，虽然新冠疫情已渐趋平稳，但全球经济仍笼罩在阴霾里，加上上半年美联储仍逐步落地加息，这进一步影响相关的楼市表现。
楼市复苏力道减弱，来自香港差估署公布5月份私人住宅售价指数，该数据最新报351，环比下跌0.7%，终止今年第一季度的升势，同时同比下跌8.9%，年初至今累计升幅收窄至4.9%。
据了解，出于对经济前景不乐观，更多香港市民选择以租代售。世邦魏理仕已预计香港楼价指数将在6月有持续下跌的可能。另一机构莱坊则预测，今年香港一般住宅楼价将下跌0至5%。