@房财经 胡海波
又一家暴雷房企的债务重组工作，迎来重大进展。
7月2日，奥园发布公告，于6月30日与持有奥园境外优先票据未偿本金总额约33.01%的主要票据持有人，就境外债务重组方案的主要商业条款，达成一致。
奥园表示，这标志着其得到了主要债权人的大力支持，亦是解决其境外债务问题的一个重要里程碑。
与此同时，奥园还一口气补足了此前未曾发布的3份业绩报告。2021年、2022年归母净利润分别亏损330.75亿元、78.43亿元。
自2022年1月19日晚间发布公告，宣布第一笔境外债违约以来，奥园在暴雷的路上已经走过了500多天。
这期间，这家曾经号称粤系“四小龙”之首的开发商，犹如过山车——已连续两年资不抵债；销售也一路向下，从2021年的497.67亿元，跌至2022年的184.59亿元。
而创始人郭梓文、郭梓宁兄弟自5月份起，退出了奥园董事会后，若此次重组方案落地，也将彻底失去对奥园的控制权。
所幸的是，尽管已伤痕累累，但在“活下去”的驱动下，奥园已跨越了最艰难的一步，虽离75%债权人同意重组协议的目标还有差距。
接下来，奥园将继续与债权人小组及其顾问，就实施重组方案的具体安排进行合作，并积极与其他债权人接洽以推进重组方案。
高昂的重组成本
此次公告，奥园公布了境外债的重组方案，主要包括发新抵旧票据、债转股、永续债等5个方面的融资工具。
发新抵旧方面，奥园子公司Add Hero Holdings Limited，拟发行三支共计18亿美元新债务工具（“AddHero票据”）。第一支AddHero票据将于2026年9月开始摊销，最后一支AddHero票据到期日为2031年9月。于初始实物支付期之后，Add Hero票据现金利率将为每年7.5%至8.8%之间。
同时，奥园拟发行5亿美元新的奥园票据，到期日为2031年9月。奥园票据则以实物的形式支付，利率为每年5.5%。
债转股方面，奥园拟发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家庭成员利益持有的4亿股普通股，转让给债权人。这两部分股份占比奥园于扩大股本后的25.22%和10.09%。转让对价为1.06港元/股。
此外，奥园拟新发行1.43亿美元无息强制可转换债券，将于2028年9月强制转换为奥园普通股份，将占转换后奥园已发行股本总额的29.9%。
与其他同行相比，奥园的重组方案还沾上了永续债这颗“毒药”。拟新发行16亿美元永续债，其现金分配率自2031年9月起每年1%起。
奥园在公告中表示，强制可转换债及永续债发行后，预期将作为奥园“权益”入账。重组方案完成后，奥园的账面价值将显著增加，净负债率则显著下降。
上述方案若能顺利落地，奥园将总共获得40.43亿美元和14.84亿港元的融资，折算下来，将共计获得超过300亿元。
为了活下去，郭梓文兄弟和奥园也将付出的颇大代价。
新票据7.5%－8.8%的利率，放在当下的环境中，不可谓不高；债转股的方案，也将导致郭梓文兄弟的持股比例，由目前的约56%降至22%，从而失去控股股东的位置。
奥园在公告中表示，在中短期内面临严峻的行业性挑战。但债权人小组大力支持重组方案，将有力缓解其面临的压力。重组方案完成后，奥园将实现一个可持续的资本结构，可为所有利益相关者创造长期价值。
十年画饼
截至2022年末，奥园境外计息负债总额约为428.175亿元，其中291.437亿元为债权人相互协议的一部分。境内债务方面，计息负债总额约为662.324亿元。两部分相加，奥园当下的总有息负债规模为1090.5亿元。
巨大的债务压顶下，奥园已经连续两年资不抵债。
截至2022年末，奥园总资产2344.26亿元，较上年2614.22亿元，减少10.33%；总负债2520.63亿元，较上年2689.53亿元，减少6.28%；总负债率107.53%，较上年102.88%，上升4.65个百分点。
净资产-176.37亿元，较2021年-75.3亿元，扩大134.16%。其中股东净资产权益-227.17亿元，较2021年-155.05亿元，扩大46.52%；少数股东权益50.81亿元，较2021年79.75亿元，减少36.29%。
短期负债方面，奥园截至2022年末的银行及其他借款666.9亿元，较上年832.95亿元，减少19.94%；优先票据及债券327.56亿元，较上年294.81亿元，增加11.11%。
而同期，奥园的银行结余及现金仅为51.11亿元，较2021年92.62亿元，减少44.83%；受限制银行存款42.31亿元，较2021年91.53亿元，减少53.78%。
在公告中，奥园还对当下资产业务现状，进行了最新的披露，并向外界预测了其未来10年的发展现状。
目前，奥园在中国内地拥有267个物业开发项目，总建筑面积约3,080万平方米。还拥有多个处于不同开发阶段的城市更新项目，总规划建筑面积约3,160万平方米。奥园拟优先发展32个城市更新项目。
境外资产方面，奥园于加拿大拥有2个房地产开发项目，资产净值（不含股东贷款）为约人民币15.902亿元。奥园已委托世邦魏理仕有限公司出售上述项目，所得款项将用于赎回新发行的重组工具。
投资业务上，持有45个投资物业项目，公允价值合计约人民币126.23亿元，及主要自有房产3处，账面价值约人民币22.647亿元，全部位于内地市场。投资物业将为奥园提供租金收入，主要包括零售商店、商业楼宇及写字楼等。其中38个项目已竣工，7个项目仍在开发中。另有3处自有房产已竣工。
奥园表示，在房地产市场环境恢复正常，其能够维持正常的业务运营并在项目层面获得新的融资；不会获得新的开发项目；所有可出售资源均会变现；按照计划严格控制总体成本；未考虑其他不可预见因素在内的多种假设，其预计未来现金流预测情况，将为如下结果。
于未来十年左右，包括奥园连同其合营企业及联营企业开发的开发项目在内的开发项目，预期产生累计无杠杆自由现金流总额，约为人民币643亿元，该金额为现金收款，扣除建设成本、税项、地价、销售、一般及行政开支及其他开支，且未考虑商业地产、乐园等自有物业变现产生的现金流入。
上述现有物业开发项目于未来十年左右，偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为185亿元；而未来十年或更长时间内，奥园考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产。出售所得款项净额，扣除抵押债务还款后预计约为人民币80亿元至138亿元。
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