文/成都商报-红星新闻记者 符小晓
今年初，我们报道楼市新变量时，对逐渐做大行业模式的“代建”抛出问题：今年会迎来代建的黄金时代吗？
半年不到，这个问题的答案已经清晰可见。
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6月2日，在“璞誉”委托开发管理机构比选的报名名单中，43家房企入选，仅与绿城相关的企业就有3家，最终绿城咨询集团有限公司中标；
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6月19日，德商宣布中标武侯发展21、41亩两个项目全过程委托，此前德商已签约了温江、武侯2个代建项目；
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6月21日，新希望又公布中标东安湖44亩项目的委托开发管理，至此新希望在龙泉驿委托开发管理项目已增至3个……
“璞誉”委托开发管理选机构名单
高频率的签约、一个代建项目引得多家企业报名参与等现象，足以证明“代建”这个新赛道不仅迎来了黄金时代，吸引了众多选手，甚至在很短时间内就还直接将赛道竞争拉到了白热化的程度。
多家房企涌入，新赛道变挤了
“项目难拿。”近日，记者在对几家代建公司进行采访时，多位负责人谈及今年市场情况时都发出了这样的感慨。“年初觉得今年一片蓝海，但没想到这么快涌进来的这么多选手，竞争变得十分激烈。”
专业人士判断的代建市场“蓝海”，在今年如期而至。“蓝海”的出现与去年就开始的市场变化密切相关：
1、土拍市场：据克尔瑞数据统计，从2021年成都第一次集中供地到去年底的7次供地中，“央国平”拿地数量占比从45%升至87%。
随着这些平台公司和地方、区域城投企业方拿地增多，在保动工的背景下，他们与有项目开发、管理经验，具有品牌影响力的房企进行合作的需求也变多起来，代建提供的可能。
2、政府纾困项目的增加：主要体现在城市更新项目和“纾困”项目的增加。一些暴雷、烂尾项目在“保交楼”政策指导下，需加速风险出清，这些项目在政府指导下会引入代建机制，进行后续开发建设。比如引得43家企业报名的璞誉就是这样的案例。
而竞争的加剧，与开发企业的自身的情况变化有很大联系：
1、钱少了：“去杠杆”后寻求稳健资金模式，让有的房企难以再用大规模资金撬动市场，轻资产的模式，既能保证自己仍在熟悉的房地产赛道，也能为公司规避一些不必要的风险；
2、拿地难：现阶段成都的土拍政策，一些房企难以在土拍市场拿到地， 为了维系公司规模，也不得不转向做代建。一些老牌的房企，在沉寂一段时间后，想借代建重出江湖；而一些新成立的公司，在行业整体规模下滑的背景下，也选择了相对投入更小的代建试水。
代建，原本只是房地产行业里的小赛道，如今已吸引了更多的寻找新机会的企业入局。
新赛道变挤了。路，好走吗？
开发只是及格分，运营和管理能力成关键
“开发，只是基础分，要做好代建，绝不止是做开发这么简单。”作为最早在成都做代建业务的绿城管理，绿城管理集团西南区域平台公司相关负责人陈国斌认为，代建的功夫在开发之外。
虽然代建看起来与地产业务的关联度较高，跟房企自身的人员结构、组织架构和专业技能等更匹配，但在他看来，代建对开发商而言身份从甲方转为乙方，项目的决定权在委托方，代建方只有决策参考建议权，建议是否被采纳，也要看代建方的开发能力和沟通水平。
某成都区域平台公司的负责人告诉记者，在选择代建方时，他们也经历了一个只单纯看品牌、代建方愿意投入的人员数量、过往开发产品的口碑的阶段，到现在更注重代建方提供的专业服务水平、综合资源调配的能力以及后期运营管理方面的水平等。
城投绿城·凤起蘭庭施工过程图
“纯住宅代建已经不多了，现在很多拿出来作代建的项目，商业或者产业占比都很大，都是硬骨头。”有业内人士在采访中表示，平台公司托底的地块，很多都是市场化房地产公司算不过来账的地块，这些项目进入代建市场，难度自然不会小。
有代建公司负责人表示，现在很多代建项目在选择第三方合作时，都要看代建方盘活资产的能力、运营方面的能力，无形中提高了代建的准入门槛。
还有一个原因，一些代建公司的集团母公司在区域内进行了产业方面的投资，所以区域平台公司作为交换会把其他代建的部分拿给这些公司来做。
万科代建的高投蓝绸带社区，摄于2021年7月
“代建曾经是逆周期、轻资产的好生意，但现在来看，也不是想象中那么好做。”有人士表示，随着行业竞争的增加，一些企业在代建费率上进行厮杀，“代建费率以前在5个点左右，现在有地产公司把费率谈到了3.5%，如果是要上渠道，这个费率基本是亏损。可见现在成都代建市场有多激烈。”
代建元年，机遇与风险同在
无论是今年入市，还是已经在成都做了多个代建项目的公司，业内人士普遍认为今年是成都代建行业的“元年”。
一方面是项目变多、进入代建赛道的公司变多；另一方面，一些行业问题开始浮出水面。绿城陈国斌认为，代建并不是大家想象中的房地产行业的避风港，房企为了“逃离”原有的业务板块而谋求跨界转型，面临的风险也一样高。
比如，一些集团公司母公司暴雷，代建项目也会受到影响，轻资产并不完全脱离于母公司，代建项目受此影响的情况也不在少数；同时，一些代建经验不足的公司，在与委托方的商务条款谈判中，可能难以预料到一些突发情况，没有给未来解决问题留足空间，在项目后期执行过程中增加了难度，也有可能造成一个项目做下来。
再有一点，很多代建项目的商务基础源于市场上行背景而制定，当市场下行通道时，如何解决销售速度提高呈现等市场问题，也是代建企业需要面对的问题；一些纾困项目可能会面临产权、债务纠葛过于复杂，对代建工作的开展也会造成一定影响。
目前来看，代建短时间可能是解决某些房地产行业里出现的问题的方法之一，但从长远来看，代建的实操难度还是很大。能顺利完成一个项目的代建，比拼的不只是做好产品，对代建方综合专业能力有更高的要求。
对购房者而言，随着代建项目的增多，在购房时也要关注代建公司的背景情况，以防止因项目建设过程中代建公司出现问题，而影响收房等问题。
主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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