2023年7月6日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。
很荣幸今天能够参加今天的焦点峰会，随着整个大的市场走势，包括政策的引导，目前来讲我们的住宅板块遇到了前所未有的低谷期，在这个过程当中不仅仅是原居住类的业态，商业，也包括产城板块。
我们讲运营或者讲轻资产之前，我们应该先去关注一个事情，就是我们所在的商办类或者产业园类物业目前整体的存量和实际经营状态。
第一，目前商办类的用房，包括工业、科研这一类新兴产业用房门类之下整体开发的存量。
第二，这里面基于整个市场的城市旧改，包括主题经济特色片区打造的主题产业园的开发总量。最终回归到，建了这么多的载体，这些在服务地方经济整体发展过程当中很重要的一个特色用房，实际的空置率目前颇高，而这一现象也带来了未来迎接轻资产运营品牌输出的非常好的机遇。
我们都知道做从事任何产业门类，政策对于我们的引导和指向性是非常重要的，这也直接关系着未来市场从原来的土地经济向产业运营经济转变的趋势。
其次就是契机，外部的契机是什么呢，就是REITs，远期收益如何解决中短期投资变现的难点未来REITs是很好运营资金的获取方式，或者是说企业运营的资产包未来获利的出口点。
基于当下的市场存量、政策引导，在迎来金融服务机遇的同时，也就基本具备了将产办园区运营轻资产输出，或者着力轻资产运营的始点，在这个过程当中可能对许而言多原本在沉寂于整个产业园开放板块的企业而言将是一片迎接的轻资产运营的蓝海。
从过去产业园运营1.0的阶段来看，我们面临所服务的资产的所有方，其实跟今天来讲也有一定的不同，原来在1.0时代更多工业用房的投资者，包括老旧企业自有物业的持有者，加上村集体物业，在整个华南区域来讲也是非常大体量的存在，这些业主群它们的诉求相对来讲还是比较简单的，在整个经营逻辑下也相对比较通俗，业主们更关注整个资产在当下的现金回报，他只关心这个事情。在这个过程当中产业园运营方所因为业主诉求的简单化，衍生的商业模式也更为基础，无非是在这个过程当中去做一些面积上的优化，做一些单价和其他增值服务差额的收取，这是1.0当中非常简单粗暴的模式。
如今2.0这个机遇的过程当中，首先是业务群体发生了变化，这个过程当中国有资产、传统开发企业留存物业等等，基本上都转变为有能力的龙头企业或者上市公司，这些公司恰恰愿意在这个机遇的始点之下抓住开发商退潮的过程，以一个相对比较低廉的价格去获取自己的自有办公物业，再加上最后一个资本方，资本在这个过程当中他更希望的是以一个比较低廉的价格进行抄底，然后通过一定的合作关系进行运营之后将未来的价值再进行兑现。
这些方面成为了未来面对整个资产运营2.0里面最重要的客群，与1.0时代业主诉求也有所不同，他们重视政策的引导、短期经济利益和长期增产保值增值，整个诉求链条变得更加复杂的同时，也给资产运营企业带来了更多要思考的课题，同时也是我们在接下来去围绕这些话题建设能力的目标。
这里简单归纳了几个重点：
首先是招商，如果一个园区，或者一个商办类物业，整个出租率在细分领域下围绕着原来产业定位之下的精准性、链条生态的完整性、入园企业的质量、招商去化的流速，这个事情如果没有基础的保障，我想后面四个课题基本上不用谈了。后续运营的过程中，如果说招商是为了建立一个良好的运营基础，运营则是要把服务生态打造，引入高质量企业和产业链，在这个过程当中要有外部吸纳资源，整合资源，利用资源等等一系列的能力。未来的所有产品需要更加贴合消费者的客观的需求，不管是承载的产业门类当中的专项需求，还是与市场上竞争对手拉开差异的差异化需求，都是未来产品精细化打造的客观要素。另外，如果前面的几个东西我们做到了，拼到最后拼则是拼成本能力，如果在产品改造升级、优化，以及招商所付出的代价，再到运营过程当中，甚至说与外部合作单位，与资方都能够做到相对成本领先，这个过程当中无疑成本领先了之后带给我们是更加丰厚的利润，也是投资方更愿意看到运营方的能力，以及所能创造的大的利益环境。
总结一下前面讲的东西，产业园运营从早期的价格差到变成了一个资产运管品牌输出更为复杂，更为专业市场化的商业模式。在这个过程当中所有的企业都会面临一个周期性的发展，不管原来你做开发转型的，还是像我所在的企生活集团，这个发展过程中，部分企业是以顾问的形式介入，因为顾问是脑力劳动，更轻，更容易调整，更容易接单，中期的过程当中如果想把业务做大势必会涉足实际空间的运营和整改，站在资产运营的角度则要考虑拥抱未来的资本，在这个过程当中不管在哪个周期下，最终的目标是一致的，在企业发展的过程当中也有在这一行当中的舍与得，也有小利与大利益之间的过度，这个是企业最终要去实现一个相对完善的资产运营体系。
让我们来看一个案例——企生活1970科技小镇，这是我们企生活集团在深圳龙华区做的相对比较典型的项目，旧改其实不是城市发展和迭代的唯一出口，通过微改造将整个老旧被历史所淘汰的工业园能够整合成，或者改造成为现在所需要的新兴产办园区，这也是城市发展迭代当中比较轻质化的路，效果并不会纯粹的推倒重来更难更差。
我们企生活集团目前龙华在营产业园区34个，累计运营管理面积500万㎡，出租率在行业内遥遥领先。未来能够与诸位有更多的合作机会，谢谢大家。
报告下载（电脑端复制链接）
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