保利发展(600048)2023年半年度业绩快报点评：结算提速 利润率仍承压

事项：

    公司发布2023 年半年度业绩快报公告，2023 年上半年实现营业收入1383.8亿元，同比增长24.93%；归母净利润119.99 亿元，同比增长10.84%；公司在报告期内实现签约金额2368 亿元，同比增长12.65%。

    评论：

    疫情过后竣工结算明显加速，营收增长约25%，带动利润增长。1）公司2022年年初公告全年竣工计划为4231 万方，但受疫情影响2022 年实际竣工面积3975 万方，部分项目竣工结算后延至2023 年；而公司2023 年计划竣工面积4450 万方，同比增长12%，从实际情况来看，公司竣工结算明显加速，带动2023 年上半年营收同比增长约25%。2）公司Q2 单季度营业利润率约15%，略高于Q1（13%），但低于2022 年Q2（18%），上半年营业利润率14%，低于2022 年同期17%，反映利润增长主要靠结算提速，而非利润率改善。

    销售规模稳居行业头部，2023 年上半年积极扩储，拿地楼面价/销售均价约101%，土储质量改善。1）公司2023 年上半年签约金额2368 亿元，同比增长约13%，权益销售金额1656 亿元，同比增长约18%。2）根据克而瑞数据，公司在2023 年上半年公开市场获取31 宗地块，拿地总价约472 亿元，同比下降约6%，平均楼面价17340 元/平，拿地楼面价/销售均价为101%，反映公司不断置换高能级城市土储，提升整体土储质量，但拿地强度为20%，投资策略偏谨慎，并未大规模扩张。

    新发展模式下，各房企投资策略趋同，有助于公司进一步发挥优势。1）公司2023 年上半年发债规模181.9 亿元，平均利率2.92%，融资成本较低。2）在旧的土储增值的盈利模式下，国央企竞争力不及风险偏好更高的民企，反而因拿地灵敏度不足，被民企反超。新模式下，房企对于房价预期趋于一致，各房企投资策略趋同，聚焦高能级城市确定性地块，公司的融资成本优势、运营优势可以得到进一步发挥，预计2023 年保利的优势将进一步凸显。

    投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE 回升的基础。预计2023-2025 年公司eps 分别为1.45、1.58、1.66 元，考虑到公司作为头部国央企的中长期价值，基于剩余收益模型并给予公司远期价值20%的溢价，维持公司2023 年目标价21.2 元，对应2023 年14.6倍PE，给予公司“推荐”评级。

    风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。