保利发展(600048)：销售稳居行业第一 拿地力度显着提升

事件：

    7 月7 日，公司发布2023 年6 月销售数据。2023 年6 月，公司实现签约面积232.75 万平方米，同比-20.2%；实现签约金额401.57 亿元，同比-21.3%。1-6月，累计实现签约面积1383.1 万平方米，同比+5.8%；实现签约金额2368.2亿元，同比+12.7%。

    点评：

    销售稳居行业第一，增幅受需求拖累收窄。2023 年6 月公司签约面积232.75万平方米，同比-20.2%；实现签约金额401.57 亿元，同比-21.3%，销售金额稳居行业第一。受需求拖累影响，6 月销售面积、金额分别较5 月环比出现11.4%、1.7%的下降。1-6 月累计签约面积1383.1 万平方米，累计签约金额2368.2 亿元，同比分别+5.8%、+12.7%，增幅有所收窄。单月销售均价1.73 万元/平米，同比-1.3%；累计销售均价1.71 万元/平米，同比+6.5%。

    6 月新增23 宗地块，拿地力度显著提升。6 月公司新增23 宗住宅地块，拿地总金额384.9 亿元，拿地总建面225.1 万方，地价权益比例73.1%。本月拿地力度为95.9%，较前几月（5 月15.3%、4 月18.3%、3 月13.7%）显著提升。

    公司1-6 月累计拿地金额708.7 亿元，累计拿地建面398.7 万方，地价权益比79.5%，累计拿地力度为29.9%。近12 个月拿地情况来看，不同能级城市占比方面，一二线占比为84.1%，三四线占比为15.9%。拿地金额占比较高的城市有：上海（20.0%）、广州（11.2%）、南京（10.2%）、佛山（9.3%）、北京（6.9%）。

    央企背景优势明显，融资渠道通畅。6 月27 日，公司发布公告称定增注册获证监会同意。2022 年公司实现回笼金额4271 亿元，回笼率93.4%，连续4 年保持在93%以上的较高水平，居于行业高位。通过做好开源节流，公司已连续5 年实现经营性现金流净额为正。截至2022 年末，公司剔除预收账款资产负债率68.4%、净负债率63.6%、现金短债比1.57，均符合“三道红线”绿档标准。

    投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增预案获受理，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024 年EPS 为1.66 元、1.71 元，以2023 年7 月7 日收盘价计算，对应的PE 为7.7 倍和7.5 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。