21世纪经济报道记者孔海丽、张敏 北京报道
房地产正在翻越最大的一座山。
迈过供需平衡点，行业基本面发生了根本变化。去杠杆大幕拉开，宽裕的融资环境难以再现。人口红利削弱，也意味着市场正处于一个大周期的末端。信心难振，迅疾，房地产就走入了黑铁时代。
盛夏寒意浓，前路太煎熬。
从某种意义上说，一场迫不得已的回归也在拉开。一方面，房住不炒深入人心，从使用属性上看，房地产不再被视为投资品，而向居住和民生回归。另一方面，去杠杆大势难逆，从行业属性上看，房地产正褪去金融色彩，向制造业和服务业回归。
当繁华落幕时，新的希望也在酝酿。我们应当看到，按照当前的城市化水平，房地产市场仍将维持一定的绝对规模。在人们对美好生活的不断追求下，租赁、物业、装修、代建、城市更新、产业地产等领域也孕育着新生。
在“大居住”的视野下，房地产将从狭义走向广义，从单一变得丰富。
这当然是个不破不立的过程，但我们相信，在不断的精进与更迭下，从业者们过去多年积累的能力，将成为下一阶段的宝贵财富。在栉风沐雨的变革中，每个主体和个人都将借此完成进化。
见证了中国房地产关键发展与转折的“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”，今年7月28日、8月4日将分别于广州、上海举办两场闭门论坛，邀朋友们从暑热中抽离半日，敞开谈一谈当下，扶持走过往后的路。
本届年会主题为“拥抱蓝海：后红利时代的路径与想象”，嘉宾为房地产产业链上下游的资深从业者们，话题包含政策篇、市场篇与方向篇，并将发布两份深度报告，深度解读房地产生存的新逻辑，助力从业者们早日越过山丘。
复盘与启示
自2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整中，一批房企出现债务违约，部分房企遭遇退市。即使保住信用的房企，也大多“伤筋动骨”。
这其中虽有外部因素影响，但房企自身的发展模式亟需反思。
这个部分的探讨与报告，将以近期的行业调整为切入点，对房企过往的发展模式进行复盘和分析，并根据市场环境的变化，提出有针对性的建议。
对房企在本轮市场调整中的表现做出共性研究，如出现债务违约的时间、诱发因素、内在原因等，找出行业的共同点。
深入剖析房企过往的发展模式，从管理模式、融资模式、拓展模式、市值管理模式，以及出现债务违约后的处理方式等入手，分析房企的发展特点。
结合未来的政策环境和市场特点，对房企的发展提出有针对性的建议。其中，对于退市房企和退出房地产业的房企，探讨其发展出路。
新势力巡礼
发展逻辑彻底更改之后，行业竞争格局也在悄然发生重大变化。
一方面，通过“高负债、高杠杆、高增长”模式获得过快速发展的房企，正在面临新的生存格局，该如何从旧有的基本盘中拔出腿来，以契合当下行情的业务继续拼杀？另一方面，国央企、城投公司、地铁公司、AMC、代建等企业表现亮眼，正成为市场的“新势力”。
这种变化对行业的影响是深远的，比如，一些存在感较强的房企有可能归于沉寂，“小而美”的企业可能越来越多，房企之间基于不同优势进行合作的情况可能与来越多，整个行业的周转速度将会变慢，产品结构将发生变化，等等。
这个部分的探讨与报告，将通过对房地产“新势力”的研究，展望行业的发展趋势，分析“新势力”对房地产市场带来的冲击及未来市场格局的变化，有着较强的现实意义和前瞻价值。