认房又认贷、补贴、存量房贷改革：破解房地产难题三大路径分析
不少朋友问我，中国房地产还有没有机会？还能不能回到过去的盛景？
先回答第二个问题：不能回到过去了。
原因是，房地产最大的基底不是政策，是人口结构。
中国最大的一波人口红利已经过去了，未来的几十年，不会出现特别大规模的人口群体来支撑购房市场，所以，房地产行业的红利周期业已结束。
房地产20年的黄金年代，一去不复返。
再回答第一个问题：有机会，还有一些局部性的周期机会。
因为就业压力。
年轻劳动力失业超过20%，已经持续3个月了，这届上海交大本科毕业生的正规就业率（正儿八经地找到公司上班）也只有六成。
失业会造成巨大的失业人口，造成潜在的社会不安定因素。
所以高层权衡再三，宁可重启房地产市场，也不敢让失业率再这么高下去。
房地产垮下去容易，救起来难，因为房产市场历来是买涨不买跌。房地产行业头部公司不断爆雷，高企房价不解决，民众对房地产的信心短期内难以恢复。
你留心看政策层面的触发时间。从中央最新一轮民企政策谈话（小马哥迅速交小作业的这轮）开始，中央不救烂房企，但是保市场的手法开始浮现了。
标志之一，上海地区楼市出现了“认房又认贷”的说法。
认房又认贷，即房主借过房贷买房，已交清房贷，继续购买改善型住房，该套房按首套房支付首付，并享受首套房房贷优惠（各地区不同）。
显然，这个政策试探，是面向一线城市二套房以上的改善型刚需。与首套房购买相比，这个需求类似次刚需。在没有过硬刚需的情况下，次刚需就是刚需。
在上海住建委发声之前，有两个城市已经表态，分别是北京住建委和深圳住建委。这三座城市真是难兄难弟。
人口结构是这样的：
根据国家统计局数据，2019年-2022年，20-30岁人口由2.35亿降至2.15亿，35-45岁人口由2.19亿增加至2.38亿。
前者是首套房刚需，后者是改善性刚需——追求更好的地段，更佳的环境，以及更大的居住面积（平均增加40-50平米），加价百万元左右。
一线城市“认房又认贷”，二线城市玩补贴。
8月6日，南京市江宁区、雨花台区两地宣布，加入区级在售房产补贴阵营。两个区内销售房产均销售补贴。
补贴，是比“认房又认贷”更刺激的市场政策，很多年没有出现了。2022年以来，全国有十几座二三线城市都在偷偷摸摸地搞，国家看也拦不住了，就宣布可以城市级做试点，优先鼓励二线城市试点。
南京，在江苏省内，是有点地位尴尬的存在。
它名为省会，经济体量却不如苏州，在苏（苏州）、锡（无锡）、常（常州）冲击下，经济发展显得步履蹒跚，江苏境内率先用补贴启动房地产，也是无奈之举。、
2022年以前楼市的补贴，各地政府多采用“房交会”形式，边办展会，边组织购房团，边针对特定楼盘进行补贴，还是比较隐晦的做法。
2023年以来，多的是区域联动，即整个区域内新房、次新房，能补贴的都补贴到位。说明补贴的玩法在走向广泛和深入，可市场活力依然不足。这一点令人担忧。
还有第三条路径，是存量房贷改革。
这条路径就不分地域和城市了，广泛存在于银行业与买房客户的关系，尤其是过往的合同关系。
高房价、高房价成长，才有长年限的高房贷，也才有客户的持续偿还意愿。
现在，四个条件前三个都消失了，却要求客户持续还贷，就爆发了客户无法还贷的浪潮。
由个人发展到集体、社区，很多保交楼失败的小区，现在面临房产合同违约，且业主集体无力偿贷的巨大压力，如何处理都是当地政府的难题。
有一个办法，就是存量房贷改革，合同重新约定。
国务院曾经下发文件，要求银行业就存量房贷改革进行试点，但这块是动到银行业既得利益的。
因为银行的C端贷款业务，只有消费贷和房贷是大头。消费贷业务量下挫之后，房贷是唯一的存量业务，银行不愿意放弃这块现成的蛋糕。
何况，银行一律都在看银监会脸色，它的具体操办政策没出台，银行就在原地不动。
还有人提议，存在第四条路径，捡漏。
这条路径是战术性的，用在具体房产个例买卖上，确实市场上也存有一部分捡漏的机会。但是，这也要取决于买家对产品的要素判断。
稍微一个判断失误，就踏入了陷阱，那就不是捡漏了。
例如，前一段闹得沸沸扬扬的上海“云锦东方”楼盘，三期曾经被认为是与楼市价格倒挂的产品，现在三期有7500万的房产，直接降价1000万抛售，又怎么来判断这个“捡漏”呢？
还是随行就市，回到市场经济，供给与需求相匹配。
价格要素，就是调整供需两方的。
如果坚持要捡漏，我提供一个观察角度：
中国经济体系中，楼市和股市都属于政策市，也都是资金盘支撑，互为替代性产品。
目前中国股市横盘在3000点整理已有两年，市场蓄能已经充分，国家应该在未来半年内启动小牛市，信号是近期券商股的攀升，就是板块轮动运作的信号。
股市吸纳资金以后，楼市更加资金匮乏，需要资金归拢的卖方就会进一步降价，楼市出现更加显著的熊市特征。
这时候就是捡漏者入局的大机会了。
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