作者：余飞
01
碧桂园官宣
最近，房地产所有的焦点，都落在了碧桂园身上。谁让它是恒大倒下之后的宇宙第一大房企呢。
之前关于碧桂园暴雷的小作文，满天飞。但是，需要澄清一点的是，截止到目前，碧桂园仍没有暴雷，也即仍没有实质性违约。
8月8日，碧桂园正面回应，有两笔美元债票息2256万美元（约合人民币1.6亿元）没有支付，主要是公司账面上可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。
不过，这两笔美元债都有30天的支付宽限期，在宽限期内，如果支付，就不算违约。如果宽限期内没有支付，才算真正的违约和暴雷。
当然，虽然有30天宽限期，但是碧桂园的确走到看暴雷的边缘，很有可能走上恒大的老路。
8月10日晚，碧桂园发布公告，正式官宣：
根据其初步评估，今年上半年，碧桂园预计净亏损为约450亿元至550亿元。
半年亏损450亿至550亿，这是难以想象的，相当于一天亏损3亿左右。而去年同期，碧桂园还盈利19.1亿元。
如果把时间再往前推，2019年、2020年和2021年三年，碧桂园的净利润还分别高达612亿、541亿和410亿，是行业内最赚钱的房企之一。
转变太过，一年时间，沧海桑田。碧桂园在公告中，也直接说明了亏损的原因：
自2021年以来，行业步入了前所未有的困难时期，多重不利因素叠加，导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战。2023年1–7月，集团实现权益销售金额 人民币1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额人民币121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。
02
什么拖垮了碧桂园
是什么拖垮了碧桂园？
现在讨论这个问题，似乎意义不大，但不妨一看。
碧桂园自己说，是市场行情困难，房子卖不出去，销售额极速下降。这的确是原因之一，在各种融资渠道收紧的背景下，销售回款是房企仅有的扩大现金流的渠道。
市场还有一种声音。比如深圳地产大咖朱文策表示，是保交楼压力拖垮了碧桂园。
自去年楼市风波以来，保交楼便成了一项政治任务，在高层召开的关于房地产的每一场会议中，这个话题都绕不开。
碧桂园去年交付了70万套，是排在第二第三名恒大、万科的2倍多。占交付数量前50房企的17.5%。
今年上半年，碧桂园交付了27.8万套，预计全年交付70万套。
保交楼，是天经地义的，老百姓出钱买房，最终收房，自然之理也。但是，在所有房企都现金流紧张的背景下，加快保教楼的任务，消耗了很多房企的现金流。
在过去正常的周期中，各项融资渠道都打开的背景下，强调保交楼没问题，现在的周期中，则成为了压垮房企的最后一根稻草。
我同意这个观点，这相当于叫一个病殃殃的人参加百米竞赛，不断催促人家跑快点，最后绊倒摔跤躺进ICU，不可避免。
但是，这都不是房企暴雷的根本。
就好比一个人，市场好的时候多赚点，市场不好的时候，少赚点。如果市场环境不好，立刻就倒下，那只能是自身有问题。
政府站在购房者角度强调保交楼，没有任何问题，房企作为销售方，完成保交楼也是天经地义。
房企在保交楼的过程中倒下，根本原因是过去扩张太过，举债太过，躺在债务中疯狂快周转，日子过得太舒坦，导致债务累累。
但现在事情已经发生，再说过去，已经没有了意义。
当下是要不要救，救不救得起来的问题。这个问题的归根结底，是碧桂园能不能倒下。
03
碧桂园能不能倒下
靠碧桂园自己，完全救不了自己。
第一，表面上看，碧桂园仍没有到山穷水尽的地步，实际上资产已经大打折扣。
从2022年的财报来看，碧桂园的总资产有1.74万亿。
同期的总负债，1.43万亿。
还没有到资不抵债的地步。
但是，资产是浮动的，而债务则是恒定的，而且债务会随着时间推移利息增加而增加。
资产值不值钱，和企业本身的状况有直接关系。
你好的时候，资产1.74万亿就是1.74万亿，不好的时候，1.74万亿则要大打折扣。因为如果你想将资产变现，必须折价才会有人接盘。
更何况，碧桂园的资产，大多都在行情惨淡的三四线城市。
碧桂园2022年财报显示，其权益合同销售金额，60%由三四线城市贡献。
来源：碧桂园2022年财报
同时，碧桂园在最新的报告中表示，净资产充足、土储充裕，截至2022年年底，净资产约3096亿元，总权益可售资源约12083亿元。
但这些土地储备，同样大部分都在低能级城市中。
这些资产即便想卖出套现，也非贱卖不可，而且当下的环境，贱卖不一定有人接盘。
所以，表面上看碧桂园仍没有资不抵债，但实际上，资产已经大打折扣。
第二，后面的销售会更难，房子更难卖出去。
这个论断，一方面是市场决定的。当下的房地产市场，都在降低负债表，由于收入和就业不稳定，买不起房的人越来越多。房子越来越难卖。
另一方面，碧桂园已经身陷险境，对于一个处在危险中的房企，还有多少人敢买。即便是大降价，大家也都会谨慎谨慎再谨慎。
仅此两条，碧桂园就很难完成自救。
想要救碧桂园，必须官方出手才行。
8月11日，济南日报报业集团旗下的经济观察报发布一篇《对碧桂园，该拉还得拉一把》文章，看来主流媒体也在呼吁。
作为一个具备独立之精神、自由之思想的个体，我的观点是，的确该拉扯碧桂园一把。
第一，现在救碧桂园，不是救碧桂园这家企业，而是就身系碧桂园的数万家企业、数十万员工与家庭、还有大一堆买了碧桂园房子的家庭。
公开数据显示，碧桂园地产员工总人数69932人，碧桂园服务员工人数227759人，其员工总数接近30万人，是员工最多的地产公司。
碧桂园一旦倒下，这些人中绝大部分将失业，不但带动不了就业，还会给社会带来较大的失业率。
同时，碧桂园地产的合作供应商总数33207家，影响了3.3万家上下游企业。碧桂园一旦倒下，这些企业中有多少会跟着一起倒下？
同时，还有一大批买了碧桂园房子还没收房的家庭，也会跟着一起倒霉。
第二，碧桂园倒下，对所有在努力保交付、努力维护运行稳定、维护投资人债权人利益的企业而言，不仅胆寒，更是心寒。
第三，作为民营房企龙头的碧桂园一旦倒下，其产生的链式反应无法估量。不仅会将最近一段时间出台的各种政策利好完全对冲，还会加大市场的萧瑟程度。
试问，碧桂园都倒了，还有谁家的房子，能够安心购买？龙湖吗，万科吗，谁知道他们又会发生什么？就像谁曾料想到碧桂园会发生现在的情况一样。