招商蛇口(001979)：单月销售承压 融资渠道保持畅通

核心区货值充 足，增速持续领先百强房企。2023 年7 月单月公司实现销售金额201.3 亿元，同比-15.8%，实现销售面积79.5 万方，同比-6.4%。

    2023 年1-7 月，公司累计实现销售金额1865.6 亿元，同比+30.7%，领先百强房企36.6pct，销售面积763.4 万方，同比+33.4%，累计销售均价24437 元/方，同比-2%。当前全国市场销售景气度下行，高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率，而区位较差的项目去化水平持续走低。1-7 月公司上海销售金额441.42 亿元，排名第一，上海销售占比23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年3300 亿元销售目标完成。

    上海杭州获取土地，权益比例保持高位。23 年7 月公司于上海和杭州共获取2 宗土地，对应总地价24.2 亿元，同比-91.7%；总建面10.4 万方，同比-91.7%。单月拿地金额强度为12%，较上月下降22.2pct。土地获取城市结构来看，1-7 月一二线城市整体拿地占比提升至94.5%，较2022 全年提升5.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为33.2%和61.3%，分别较2022 全年下降16.4pct，提升22.1pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7 月公司拿地权益比例为83.9%，较2022 全年提升24.3pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。

    融资通道保持畅通，新增公司债50 亿。23 年1-7 月公司新增境内债融资145.9 亿元，同比+6.7%；整体加权融资成本2.48%，较2022 全年下降0.26%。23 年7 月单月公司融资50 亿元，单月发行两笔公司债，8 月新发一笔13 亿超短融。债务偿还来看，2023 年公司境内偿还205.2 亿元，Q3 和Q4 分别偿还68.9 和23 亿元。

    龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。

    投资建议：我们预测公司2023-2025 年EPS 分别为0.84 元/1.26 元/1.59元/股，对应PE 分别为14.4/9.5/7.6 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。