一不小心，保利发展成了行业老大。
我查了一下克尔瑞最新的销售排行榜，今年前两个月，保利实现销售额638亿元，超过万科的573亿元和碧桂园的562亿元，成为第一。
大约一年前的这个时候，保利发展董事长刘平提出了“进三争一”的目标。
可能连保利自己也未曾料想，目标达成如此之快。
不过据我所知，对于这个第一，保利并不是特别在意。
这其中是有认知偏差的：
1，保利“进三争一”中的 “一”是指综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的“一流企业”，而非简单、片面的榜单上的排名第一、规模的第一。
2，相对于简单的“第一”，保利更重要的是“高质量”的发展。更准确的说，如果非得在“第一”和“高质量”之间做个取舍，那保利会毫不犹豫的选择后者。
这么选，跟保利的战略选择有关：只有高质量发展才能穿越周期，持续稳健发展。
尽管，在行业性的周期性波动面前，谁也幸免不了。
但也有一小部分企业、一小部分人，靠着做艰难而正确的事，实现了对周期的穿越。
保利发展就是其中之一。
如果想进一步读懂保利，读懂行业的未来趋势，一定要看下保利每年3月的《行业白皮书》。
3月27日，由保利发展、保利投顾联合出品的《保利2022-2023房地产行业白皮书》如期而至（点击阅读：《保利2022-2023年房地产行业白皮书》正式发布！）。
这已是保利连续第7年发布白皮书。
在以往的白皮书中，保利对行业的发展趋势作出过许多有价值的判断并得到验证。
在2023年白皮书里，保利同样作出了很多前瞻性研判，解答了许多问题，也提出了新的行业思考。
这份白皮书有点长，我读了几遍，很有收获，也简单整理了其中一些观点：
1，行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期
全国两会上，习近平总书记强调，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。
对房地产行业而言，新时代的首要任务，就是要以新发展模式推动行业更高质量发展。
中央对房地产行业提出了新的期望和要求，房地产行业的支柱地位得到重申。
在2022 年的白皮书中，保利提出了房地产行业“五化”（去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化）趋势。
对于行业当下的现状与未来趋势，保利认为，在中国式现代化建设过程中，房地产行业仍将发挥支柱作用，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新兴特征。
2，市场完成筑底仍需时日，中长期持续向好基本面没有改变
2023年，房地产市场出现了不少积极信号。
国家统计局数据显示，今年2月，70城新建商品住宅价格指数环比涨0.3%，是自2021年9月以来涨幅首次转正。
2月份70城新建商品住宅销售价格环比上涨城市也增至55个，创下近两年来新高。
房地产主要经济指标出现积极变化，显然表明市场热度正在恢复。
但这种局面能否持续，以及全国范围的楼市内能否进入到相对平稳的状态，还有待观察，这就需要包括各地地方政府在内的各方，保持政策的平稳，避免市场出现大起大落。
保利认为，短期看虽然市场完成筑底仍需时日，但展望中长期，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。
3，本轮投机类需求已基本出清，并出现一定程度的“超跌”
2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，同比下降10%。交易量也出现明显拐点，2022年全国商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%。
这是自保利2017年提出“峰值时代”以来，全国商品房销售金额首次出现减量。
不过保利认为，本轮投机类需求已基本出清，入市的基本都是真实的居住需求。当前规模接近全国房地产市场潜在需求的中枢水平，甚至已经出现一定程度的“超跌”。
2023年，核心城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强支撑。后续需求量可能仍有波动，但总体将呈现恢复性走势。
4，未来5年新房市场规模将维持10万亿以上，新房、二手房合计将超20万亿
经济发展、人口迁移和质量提升将对住房消费形成支撑。
宏观经济层面，党的二十大报告提出，到2035年我国综合国力大幅跃升，人均GDP达到中等发达国家水平。我国经济有希望、有能力保持长期平稳发展。
在城镇化方面，2022年末全国常住人口城镇化率65.22%，与发达国家相比仍有15个百分点的提升空间，存在3亿人口“进城”的潜力。
人口质量方面，李强总理指出，我国接受高等教育的人口已经超过2.4亿，每年新增劳动力平均受教育年限已经达到14年，“人才红利”正在逐步形成，发展的动力依旧强劲。
基于此，保利认为，房地产市场仍将是一个巨大的市场。
未来5年，新房市场规模将维持10万亿元以上，新房及二手房市场规模合计将超20万亿元。
5，“房住不炒”未否定住房的资产属性，住房仍是重要“财富仓库”
2016年提出的“房住不炒”是不动产行业的“基本国策”，带来行业底层逻辑的变化。
“房住不炒”虽然强调住房的居住属性，但并不是否定住房的资产属性。
国际经验充分证明了房价下跌、资产价值“缩水”将形成严重的负面外溢效应，对社会各方利益造成不良影响。
而居民通过持有合理数量的住房，进行家庭资产配置，增加财产性收入，有利于扩大中等收入群体规模，推动实现共同富裕的目标。
6，核心城市楼市仍处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征
前几轮周期中，城市分化主要呈现“一线城市引领，三四线跟随”的“雁行模式”；
2017 年开始呈现“三四线城市攀高、一二线城市承压”的“二八轮转”特征；到2020 年，出现跨能级、跨区域的“超级分化”。
2022年，保利白皮书提出“有效市场边界”收缩，具有真实居住需求的核心城市住房需求更加旺盛。
在2023年白皮书中，保利提到了一组数据：综合实力排名前10%的城市，常住人口约占全国30%，经济总量约占40%以上，新房规模则占全国50%以上，一二手市场合计容量更是达近60%，并占比仍在不断提升。
房地产市场的不平衡远超过经济和人口的不平衡。
基于此，保利认为，综合实力前10%的核心城市由于经济持续增长、人口持续流入、资源持续导入，城市生命周期仍在往上，房地产市场也处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。
7，城市分化是动态的，区域经济、产业发展是核心推手
城市的区域经济总量、产业结构的趋势性变化，决定了城市的人才留存和造富能力，进而决定了住房需求的增量空间和支付水平。
保利认为，城市分化既是常态也是动态。
未来，70%-80%经济新增长动能将发生在城市群、都市圈。部分城市尽管暂时面临经济增长压力，但仍具备后发优势，可凭借区域重大战略承接产业转移，形成增量人口和住房需求。
以合肥为例，凭借“风投城市”模式，形成“芯屏汽合”“急终生智”的新兴产业格局，吸引了丰富的高素质人才，产生了大量的市场需求和购买力，本轮市场表现更加稳定。
8，业态分化难以逆转，供需错位存在改善空间
白皮书分析了商办物业的状况，认为全国商办物业已经超前供应，比住宅市场提前四年见顶回落，目前的去化周期也不断延长。业态失衡的局面需要及时扭转。
具体来看，一二线城市中心区域商办比例应降低，新增资源更多用于住宅用地。各地可调整过剩商业用地，逐步有条件转为住宅用地，改善供需错位局面。
9，品质居住需求将带来巨大结构性机会，买方时代来了
从“有房住”到“住好房”，人民群众对住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要。
目前我国有大量存量房建成于2000年以前，商品房占比低，质量较差。
2000年以后，商品房快速发展。前10年房价保持低位，受限于成本，房屋建造标准普遍不高，品质也较低。而后10年，房价快速上涨，但开发商缺乏动力和能力提升品质。
当下，商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会。
10，存量占比将逐步提升，发挥市场“稳定器”功能
去年，保利发展提出，房地产行业正由前几年的“总量峰值”时代迈向构筑“右肩”的新阶段。
二存量占比提升是成熟期“右肩阶段”的重大特征，将对市场运行逻辑产生重大影响。
保利认为，存量房可发挥“稳定器”功能，在合理的波动范围内，通过释放或回收供给，平抑价格，让市场更加稳定。
11，二手房顺畅流通和供需平衡，有利于推动价格回归合理
数据显示，在北京、上海等二手房市场规模大、交易活跃的城市，新房市场表现也较稳定。
保利认为，活跃的二手房交易将为新房市场输送改善需求，二手房的顺畅有序流通和供求平衡，又会关系到新房、土地市场的稳定。
畅通住房流通体系，有利于畅通房地产市场的“血液循环”，推动价格回归合理。
12，住房梯级体系逐步形成，多数城市核心地段新房供应稀缺
保障房和市场化长租房满足新市民、青年人的过渡性需求；
二手房、共有产权房等更多满足“首置”等刚性需求；
而新建商品房则更多满足品质居住需求。
从长期看，多数城市核心地段新房的供应越来越稀缺，核心区居住需求的满足需要依靠弹性更大的存量房。
发展租赁住房不应占用过多的新增供地，而应该在存量上做文章，满足新市民、青年人的居住需求。
13，高杠杆透支未来，高质量发展成必由之路
对于房企而言，上半场是没有规模就没有优势，只有做大规模，才能赢得客户、供应链和更多金融资源。
进入下半场，企业在达到一定规模后，必须转向高质量发展，增强核心竞争力，构筑护城河。
在住房短缺时代，“三高”模式有利于提高供给效率，带动了商品房市场发展和快速城市化。
但行业进入成熟期后，部分房企仍一味加大杠杆，负债率甚至超过90%，严重透支未来，风险暴露是一种必然。
优质房企必须“瘦身健体”，在控制负债规模的情况下，保持“质的有效提升和量的合理增长”。
14，“三高”房企退出是历史必然，信用、品牌、治理能力是未来竞争壁垒
部分严重危害购房者合法权益的“三高”房企已经退出，房地产行业将逐渐形成由信用、品牌和公司治理能力构成的竞争壁垒。
这一轮市场调整中，凡是资源分布相对合理、聚焦核心城市的房企，业绩都实现快速反弹，而选错赛道、盲目进入低线城市的房企，后劲越来越弱。
这要求房企既要能准确把握行业中长期趋势，深刻理解城市分化背后的推动力量；同时投资体系要与战略研究体系紧密结合，投资管控行之有效。
成熟市场往往形成寡头格局，只有准确认知区域经济、客户和市场的企业才有机会成为引领者
15，从“生产者思维”到“客户思维”，开发业务和资产运营“双轨驱动”
房地产开发要从“生产者思维”转向“客户思维”，引领开发流程向“以客户为中心”转变。
在投资阶段，就要自觉代入为客户进行投资决策的视角。产品设计上，要捕捉客户需求的变化和品质提升的要点。
新一代居住产品的研发和创新能力，将成为优质房企的护城河。
高质量发展的房企要具备资产运营、资本运作等核心能力，从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。
在物业、租赁、商业等综合业态的运营服务之外，抓住城市更新、公共服务等新机遇，挖掘更大客户价值。
结 语
在房地产市场急剧变化的当下，准确理解和把握趋势正变得越来越重要。
于房企而言，做“难而正确的事”是一个并不轻松的过程，但保利一路走来，始终在坚持。如今我们已经看到了保利精准把握行业趋势、坚持正确的战略选择所带来的穿越周期的能力。
保利对过去经营的总结，对当下市场的理解以及对未来的战略选择，在即将发布的2022年年报中或许有更详细的答案，不妨一起期待。