龙湖给了自己一份30岁的生日礼物。
8月18日，龙湖公布了2023年半年报，这是一张颇为靓丽的成绩单。在行业整体下行中，龙湖还能够实现核心净利润的正向增长，实属难得。
三十年来，从深耕西南地区的一家区域房企，成长为行业龙头，龙湖集团一路走来不容易。
01 跌宕三十年
1992年，被称为中国改革开放后的公司元年。翌年，龙湖地产正式成立，开始房产项目的开发。龙湖的第一个项目，是1997年入市的龙湖南苑花园住宅小区。由于高标准的建筑质量、景观配套，这个小区被定为重庆“小康社区”示范工程。
1998年，中国商品房市场的大门打开。到2002年，中国城镇居民人均面积，从9.04平方米飙升到22.79平方米。彼时，我国全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，房地产进入“金融红利”阶段。
从这一时期开始，中国房地产正式进入快速时期，这个阶段被业内称为“房地产的黄金十年”。“水大鱼大”，有人这样形容房地产那段野蛮生长的岁月。但龙湖并没有“肆意生长”，而是一如既往专注打造高品质项目。
在此期间，龙湖还干了一件事，很多人并不理解。那是2003年，龙湖开始布局商业地产，重庆北城天街开业了。彼时，重庆只有解放碑一个大商圈，观音桥还是一个城乡结合部。后来事实证明，龙湖这一步并没有走错。
在房地产黄金十年里，龙湖相继推出重庆龙湖西苑项目、别墅产品龙湖香樟林等项目。龙湖西苑刚开盘，就上演了市民通宵排队抢购房源的景象；而龙湖香樟林，在很长一段时间里，是重庆首屈一指的别墅住区。不仅如此，龙湖还于2009年走向全国，相继推出龙湖·蓝湖郡系列、龙湖经典产品滟澜系、原著系产品。其中，北京的“龙湖滟澜山”和“龙湖北京香醍漫步”两个项目，开盘当天就销售了90%。
2009年11月，龙湖地产在香港上市，上市当天涨幅13%。就在龙湖在香港成功上市后不久，我国楼市五年冻市期开始了。2010年-2015年，全国房价基本不涨不跌，库存闲置商品房数量飞速增加。一时之间，很多房企被踢出局了。但龙湖凭借良好的销售额，在《2012年中国房地产开发企业前100强》名单中，排在房企销售榜的第七名。
2015年底，国务院出台政策刺激房地产，房地产行业迎来新一波的繁荣期。从2016年起，龙湖全面进入高速发展阶段。2016年，龙湖实现销售881亿元；2017年销售额增长至1561亿元，增长近7成。但龙湖很快发现，随着房地产黄金时代的逝去，多元化是企业生存发展必须尝试的道路。2018年，龙湖提出“空间即服务”的战略思路。
彼时，当龙湖的销售额突破2000亿元时，国家定下了“房住不炒”的主基调。随后几年，三道红线、疫情黑天鹅等大环境的影响下，房地产行业加速洗牌。龙湖一边抗风险，一边优化业务结构。
依靠长久的自律和底线思维，龙湖不仅成为为数不多没有出险的房企之一，还获得了好几笔新增融资。
02 谋定而先动
波澜壮阔三十年后，房地产进入前所未有的大变局时代，“丛林法则”比以往演绎得更加激烈，许多房企已消失在历史的长河中，能活下来且活得好的企业，注定是为数不多的胜出者。
复盘龙湖来时路，它以何胜出？“谋定而先动。”一名业内人士向「市界」如此评价龙湖的三十年发展史。这从龙湖的多元化布局上可以窥知一二。早在2003年，当龙湖的住宅业务做得风生水起时，龙湖就切入了商业地产赛道，并在2012年持续加码。2017年，在不少房企高歌猛进拿住宅地块时，龙湖却进入租赁住宅领域，成立了长租公寓品牌冠寓。
龙湖走的是少有人走的路：无论是商业地产，还是长租公寓，都是见效慢、周期长、投资大。但事实证明，做难而正确的事，才能让公司更长久。经过长期的培育和布局，龙湖的商业地产天街系列，不仅在全国各地遍地开花，更在这些年迎来收获期。
截至2023年6月底，龙湖在全国一共运营81座商场，实现50.1亿元租金收入，同比上涨了8%。
而长租公寓业务板块，已成为龙湖经营收入的稳定贡献来源。截至2023年6月底，冠寓全国已开业11.9万间，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。
提及龙湖的经营之道，永远绕不开它的财技。业内对于龙湖的一个共识就是：龙湖的融资成本是行业最低之一，别人融资成本10%，而龙湖融资可能仅有3%-4%。可以说，长期的财务自律、现金流充沛，是龙湖抵抗周期风险的根本。
这也是龙湖贯穿始终的准则。比如2011年，龙湖确定“持商业”战略——每年将以销售物业回款的10%，作为上限投资持有物业，进行全国化布局。再比如，2018年，龙湖物业就更名为龙湖智慧服务，用“数智化”助力房企降本增效。除此之外，龙湖还打通了国内外融资渠道，拥有中国房企最佳信用评级。
品质则是龙湖一贯的杀手锏。龙湖将国际先进的设计理念，引入中国房地产市场，并与国际知名设计公司合作，打造出一系列高品质的住宅项目。这些项目不仅满足了人们的居住需求，还提供了舒适的生活环境，以及便利的配套设施。比如2008年，龙湖就颁布了中国首例《别墅标准》。其中，4大标准、78道工序，引领中国别墅行业，进入标准化精工时代。
宋卫平曾对龙湖也不吝赞美，“在中国，房子比绿城造的好的只有一家半，一家是龙湖，半家是星河湾。”他坦言，龙湖是绿城唯一的竞争对手。甚至不惜花60多万元买机票，只为让绿城高管去重庆学习龙湖。在龙湖的大本营重庆，很多人都有着龙湖情结，即使多花钱，也一定要做“龙民”。
龙湖能走过三十年，还离不开团队的努力和创新精神。他们聚齐了一批业内优秀的专业人才，建立了一套完善的管理体系和创新机制。龙湖地产注重培养和吸引人才，为员工提供广阔的发展空间和良好的工作环境，激励他们积极进取，共同推动企业的发展。
龙湖拥有独特的管理方法。比如“4217”供销存体系，具体是指指根据市场走向和蓄客情况，提前4个月、2个月、1个月、7天来进行营销计划的回顾与调整。这种体系通过对客户进行精准定位，提高客户转化率等来促进销售，实现精准投资，同时加快去化库存，提升运营效率。
03 故事仍继续
时至今日，经过30年发展，龙湖已形成开发、运营、服务三大业务板块，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务协同发展。
进入2023年，房地产市场仍处在调整期当中，消费者预期及信心仍有待恢复，在这样的格局当中，龙湖不仅守住了基本盘，还穿越周期，稳中提质。8月18日，龙湖披露的2023年中期财报显示，集团实现核心权益后净利65.9亿元，同比稳中有升并达到历史新高；上半年营业收入620.4亿元。
曾几何时，“多元化”是房企转型的关键词。从造车到风投，从养猪到造机器人，房企将触角伸向各行各业，浪花也曾短暂被激起。但当行业步入持续调整期，这些曾经的多元业务，大多换来“割肉求生”的结局。那些年的多元化浪潮中，龙湖聚焦主业的多元化一度被视为保守。多年后的2023年，它愈发展现出蓬勃的生机。
2023年上半年，龙湖运营及服务业务组成的经营性收入约122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比已超半数。龙湖的经营性业务，由运营及服务业务组成。
运营业务，有龙湖从2003年就开始布局的商业和从2017年开始布局的长租公寓。截至2023年6月末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营的购物中心达81座；长租公寓业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量，截至目前开业房间数11.9万间，已纳保超4万间，助力城市青年安居。
除此之外，龙湖服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。其中，龙湖智创生活在管面积达到3.5亿平方。2022年推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，已经成为代建行业的有力竞争者，累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。
在大部分房企日子难熬的2023年，龙湖怎么会激发出如此的内生性增长力？“龙湖没有随波逐流，而是主动进行战略选择。在控负债的同时，聚焦三大板块。龙湖专注的是高质量发展模式，关键词便是低杠杆、低成本、强运营、正现金流。”龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在2023年中期业绩会上说。
2023年，龙湖对各业务发展愈发有清晰的逻辑。陈序平表示，商业投资、长租公寓两个运营航道是重资产，会注重资产回报率，今年开始提出要实现自身经营现金流为正，两个航道整体的毛利率可达到70%以上。“物业管理、智慧营造两个轻资产航道，因为不用资本性投资，增长不受债务约束，目标则是要快速增长。”
实际上，除了助力集团盈利盘面，龙湖的多航道同样可以协同发力。以北京龙湖蓝海引擎产业园的打造为例，从原北京北五环汽配城、建材城，到如今焕新为集聚多元商业、社交休闲于一体的全新地标性商业复合办公空间，这项城市更新工程背后支撑的，便是龙湖生态体系的联动机制。
归根结底，龙湖的整体发展战略，与立足三四线城市的房企不同，它一直强调优化土储结构、强运营管理、严格控成本招标、长期持有商业并逐步精炼团队。
有人说，历史长河中的30年，不过是沧海一粟，但对于中国房地产行业而言，却已走过萌芽期的懵懂、成长期的困惑、黄金期的亢奋、白银时代的低落与调整，回归到理性时代，龙湖完整经历了这30年。
今天，三十而立的龙湖，站在新的时代浪潮里，它的故事仍在继续。
（作者|陶婷 编辑|孙春芳）