招商积余(001914)：扣非业绩快速增长 市拓保持韧性

23H1 扣非业绩同比快速增长，维持“买入”评级公司8 月24 日发布半年报，23H1 实现营收69.8 亿元，同比+24%；归母净利润4.2 亿元，同比+27%；扣非归母净利润3.8 亿元，同比+47%。我们维持23-25 年EPS 为0.73/0.88/1.05 元的盈利预测。可比公司23 年平均PE 为19 倍（Wind 一致预期），考虑到公司非住宅竞争壁垒突出，我们依然认为合理23PE 估值水平为26 倍，目标价18.98 元，维持“买入”评级。

    物管营收稳中有进，扣非归母净利润同比快速增长23H1 公司物管/资管营收同比+23%/31%，其中物管板块主要得益于在管面积的扩张和22Q3 新并表新中物业、汇勤物业带来的增量，资管板块主要得益于在管商业运营项目的增加和减租的停止。公司扣非归母净利润同比增速显著高于营收，主要因为：1、毛利率同比+0.6pct 至13.3%，这又是由于平台增值、专业增值服务的盈利能力提升推动物管板块毛利率同比+0.4pct至11.6%；2、主动压缩有息负债、积极开展灵活存款产品，财务费用率同比-0.5pct 至0.5%；3、所得税率同比-5.3pct 至23.2%。

    多渠道推动市拓金额平稳增长

    23H1 公司新签年度合同额同比+18%至18.9 亿元，其中第三方合同额同比+16%至16.5 亿元，非住宅合同额同比+21%至16.4 亿元，在激烈的市拓竞争中保持了非住宅领域的领先优势，通过“总对总”拓展IFM 业务、合资合作等方式多渠道获取项目。2022 年收购的4 家标的对于市拓亦有贡献，23H1合计新签年度合同额达到1.3 亿元。截至23H1，公司在管面积同比+10%至3.3 亿平，其中非住宅/第三方占比分别为60%/66%。

    平台和专业增值服务平稳增长，商业运营收入迅速成长23H1 公司平台增值/专业增值服务营收分别同比+23%/15%。平台增值服务方面，“到家汇”平台交易额同比+37%至5.1 亿元，积极探索原产地直播、空调清洗、到家服务等社区增值服务；专业增值服务方面，建筑科技、设施管理业务保持平稳增长。此外，公司商业运营营收同比+112%至0.6 亿元，截至23H1 在管商业项目数量同比+14 个至61 个，管理面积达到346 万平。

    风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。