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7月底住建部倪虹部长明确提出要进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等三大优化方向后，8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，，明确指出将政策纳入“一城一策”工具箱。8月30日，广州、深圳两地相继落地执行首套房“认房不认贷”政策，积极响应监管部门号召，释放了积极信号，深圳作为全国政策风向标之一，本次快速全面执行首套住房“认房不认贷”，对市场预期和市场信心将产生明显提振效果，也将带动更多城市跟进和落地相关举措。8月31日，武汉、中山、惠州已跟进执行，市场广泛关注的北京和上海仍未有政策推出，预计近期京沪政策也有望迎来优化。
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为什么是广州、深圳率先推出“认房不认贷”政策？
广深在25日三部委发文后，率先落实“认房不认贷”政策，时间甚至早于二线城市，侧面反映出广深市场的下行压力，地方政府需要推出有利措施稳住市场及预期。
根据中指监测，新房方面，4月以来，广州市场活跃度逐月走弱，深圳二季度后市场也有所波动，8月市场成交规模明显回落。其中，广州截至7月新建商品住宅成交面积环比已连续4个月下滑，新房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱；8月以来周均成交面积较7月周均下降17%，较去年同期下降近四成，市场活跃度明显不足。深圳商品住宅成交面积持续在低位，价格已连续三个月下跌，8月以来商品住宅周均成交面积较7月周均下降30%左右，较去年同期下降近两成，购房者观望情绪较重，市场持续低迷。
二手住宅方面，二季度以来，广州、深圳二手住宅成交面积环比持续下降，7月广州、深圳环比分别下降1.8%、6.3%，其中，深圳在2021年2月末二手房指导价机制出台后，二手房成交规模出现明显下降，2023年1-7月，深圳二手房月均成交仅25万平方米/2621套，不足2020年同期月均成交量的四成（2020年1-7月深圳二手房月均成交约70万平方米/7869套）。
图：2019年至今广州、深圳新房、二手房销售情况走势
注：8月销售面积为周度销售面积预估，数据截至8月30日
数据来源：
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整体来看，广州、深圳房地产市场持续低迷，市场调整压力不断增大是两地率先落地执行“认房不认贷”政策的主要原因。
广深首套住房执行“认房不认贷”，会对市场带来多大影响？
本次广州、深圳全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，两类人群再购房首付比例及贷款利率将得到较大改善，同时房地产相关税费也有望按首套执行，此政策有利于降低家庭购房门槛、降低购房成本。
表：广州、深圳住房信贷政策调整前后对比
注：广州普宅需同时满足：房屋的建筑容积率在1.0以上；套内面积120㎡以下或建筑面积在144㎡以下；成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.44倍。
深圳除深汕合作区外普宅需同时满足：小区容积率≥1.0；单套建筑面积≤144㎡或套内面积≤120㎡；实际成交总价低于750万元（含房地产证本数）
资料来源：中指研究院综合整理
从降首付的角度来看，对于原来无房有贷款或有贷款记录的家庭，广州过去首付比例在40%-70%，深圳在50%-60%，现在再次购买住房首付均降至30%。对于一套总价500万的住房而言，若按普通住宅，广州本地无房但贷款未结清的购房者首付将从350万降至150万，贷款已结清的首付将从200万降至150万，购房门槛分别下降200万和50万；深圳本地无房但有贷款记录的购房者首付将从250万降至150万，购房门槛下降100万元。若为非普通住宅，首付比例下降的幅度更大，对购房者的带动作用也会更加明显。
从降低房贷利率的角度来看，广州、深圳房贷利率将由4.8%分别降至4.2%、4.5%，对于总额为200万的住房贷款，按30年计算，等额本息还款，利息支出将分别减少25.7万元、12.9万元，每月还款金额可分别减少713元、360元。
整体来看，本次广州、深圳政策优化后，将有效降低居民购房门槛和购房成本，有助于缓解购房者的观望情绪，促进购房需求入市，考虑到深圳房屋总价明显高于广州，本次政策优化对市场的带动作用或更大。
北京、上海是否会跟进？
当前广州、深圳相继执行首套住房“认房不认贷”的政策，为其他城市提供了参考借鉴，短期二三线城市将加速跟进（截至发稿前，武汉、中山、惠州已跟进），北京、上海优化相关政策的预期也进一步增强。从市场表现来看，当前北京、上海房地产市场下行压力也较大，根据中指数据，8月以来北京、上海新房周均成交面积较7月周均下降接近30%，分别较去年同期下降20%、30%左右，除了个别项目外，多数项目去化压力大，市场整体活跃度不足，政策有必要进行优化，但考虑到京沪房屋总价高且首套与二套房首付比例差距较大，北京和上海全面执行首套房“认房不认贷”政策的可能性仍较小，可能通过一区一策或针对特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推进，节奏上有望近期落地。
表：目前北京、上海住房信贷政策
资料来源：中指研究院综合整理
一线城市还有哪些政策可以优化？
一线城市优化楼市政策信号意义重大，广深政策优化或将带动一波购房需求入市，“金九银十”行情可期，若北京、上海能及时落地相关政策，或将进一步修复市场信心，从而带动全国市场预期好转。
值得注意的是，当前房地产市场预期较弱，想要扭转行业下行趋势，还需要多个政策协同发力，从政策措施来看，需求端还可以通过降低二套首付比例，下调贷款利率加点数，进一步降低改善人群的购房门槛和购房成本。同时可以调整京沪普宅认定标准，如通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。另外，进一步降低交易税费也可以降低居民购房成本。
供给端来看，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。7月央行、金融监管总局延长“金融16条”政策期限，8月末证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。当前房地产销售仍没有明显改善，部分房企流动性仍较为紧张，需要进一步加大房企在融资、税费减缓等方面的支持。
整体来看，广州、深圳相继落地首套房“认房不认贷”，将有效带动房地产市场预期和信心的修复，短期广深房地产市场行情可期，但市场持续企稳回升仍需更多供需两端政策协同发力。从政策改善到市场见效通常需要一个过程，若一线城市更多实质性政策尽快落地执行，将有助于促进“金九银十”购房需求释放，从而带动全国市场逐渐修复。另外，需求端修复也会带动供给端预期恢复，预计核心城市开工、投资或率先好转。
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