最新房企业绩解读系列研究报告，
8月28日，绿城中国（03900.HK）发布2023上半年业绩。在中报季，已披露业绩及发布业绩公告的80余家上市房企约有6成以上企业归母净利润表现为亏损。在普遍业绩惨淡的背景下，我们来看一下绿城2023年中期业绩表现的几个核心数字：
1. 权益销售额同比增长39.7%，是TOP10企业权益销售额同比增幅的2.8倍；
2. 归母净利润25.45亿元，同比增长41.3%；
3. 拿地权益金额达到251亿元，位列行业第5位，且拿地销售比顶格40%，是TOP10房企最高水平；
4. 整体融资成本仅4.4%，销售回款率保持109%高位，现金流同比增长18.2%；
5. 拿地到首次开盘的平均周期仅为4.7个月，新增货值中61%实现当年转化；
6. 形成了59项体系化前置创新课题，顾客满意度达到91.2分，创历史新高。
这份意料之中“精益向好”的成绩单，是对绿城长期主义发展理念中“稳健经营与坚守品质”的正向回馈。
在行业调整阶段，能够穿越下行周期，走出独立发展周期的，必然是那些将高品质作为企业核心竞争力的企业。绿城中国坚持“全品质、高质量、可持续”发展，在精准判断行业趋势基础上，充分发挥企业优势，以全面发展、稳健向好的经营态势成为行业研究的优质企业样本。
图：绿城中国2023年中期业绩发布会现场图
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权益提升、盈利精进，业绩向好有道
权益比率持续上升，是2023年上半年绿城业绩中最核心的亮点之一。权益比率不仅是企业未来结转收入利润的保证，也是在合作风险加剧的背景下保持稳健安全运营的关键。具体数字表现为：一是，2023年1-6月绿城权益销售额达到633亿元，同比增长近4成；二是，归母净利润达到25.45亿元，占净利润比重达到54.8%，同比提高近18个百分点；三是，2023年1-6月权益拿地金额250.7亿元，权益占比达到79%。
销售额与权益销售额双双上涨，权益金额首入TOP10
2023年上半年，绿城集团累计取得总合同销售面积约604万㎡，总合同销售金额1342亿元，同比增长19.01%。位居中指研究院销售2022年1-6月销售业绩排行榜第7位，名次与去年同期持平。
从权益金额来看，2023年上半年绿城中国实现权益销售额633亿元，位列中指研究院权益销售额排行榜第9位，这是绿城首次进入权益金额TOP10，名次较去年同期提升4位。
2023年上半年，绿城销售额的权益比重从去年同期的53%提升至64%，提高11个百分点。未来随着拿地权益的持续提高，这一比重将有望继续增高，绿城也将彻底摆脱低权益的历史。
图：2023年上半年绿城与TOP10企业权益金额对比
数据来源：企业中期业绩、
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从2023年上半年销售额TOP10房企的权益金额来看，绿城中国的权益金额同比增幅达到39.7%，与华润、招商、建发等企业位列增幅＞35%的第一梯队，是TOP10企业权益销售额同比增幅均值的14.4%的近2.8倍。绿城在权益销售额的“追赶”中，持续缩短与TOP10房企的差距，可持续发展的动力十足。
归母净利润同比提升41.3%，达到近五年最高增幅
截至2023年6月30日，绿城中国实现归母净利润25.45亿元，同比增长41.3%，是近年以来的最高增幅。与此同时， 2023年绿城归母净利润占净利润的54.8%，相比去年同期提高了18个百分点。一般来说，对于企业而言，归母净利润保持稳定，且增长率超过10%，意味着企业的盈利能力在快速增强。从这一方面来看，绿城中国在销售规模发展的同时，盈利质量也在稳步提升。
图：绿城中国2019-2022年上半年归母净利润的变化
数据来源：绿城历年中期业绩
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另一个角度，从每股收益来看，绿城2023年上半年基本每股收益为0.99元，同比增长50.0%。这是近年以来绿城表现最好的每股收益。
图：绿城中国2019-2023年上半年绿城基本每股收益变化
数据来源：绿城历年中期业绩
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据不完全统计，目前披露上市中期业绩或业绩预告的80家房地产相关企业中，有49家企业表现为亏损，占比超过60%。在市场调整期，虽然受2021年前拿地影响，绿城中国的毛利率有所下滑，但在公司精益管理、提质提效的努力下，盈利能力稳步提升，在当前市场背景下尤为可贵。
权益拿地金额全国TOP5，锁定最熟悉的核心城市
2023年上半年，绿城中国拿地权益金额达到251亿元，位列中指研究院上半年拿地权益金额排行榜的第5位。在拿地权益金额top10企业中，绿城的拿地销售比最高，且控制在政策要求的40%红线范围内。而万科、保利、中海和招商蛇口则缩减拿地规模，拿地权益比低于30%，这给了绿城未来业绩赶超的机会。
图：2023年1-6月权益拿地金额TOP10房企与拿地销售比
数据来源：
备注：拿地销售比计算方式为企业权益拿地金额/权益销售额
2023年上半年，绿城中国在杭州、西安、宁波、大连等9个熟悉的核心城市新获19宗地块，总建面257万平方米，总拿地金额315亿元，预计新增货值达571亿元。分城市来看，2023年上半年，绿城拿地主要分布在核心城市的核心板块，一二线城市货值占比高达89%，综合考虑项目未来的去化流速和利润率两大核心指标，保障未来的业绩的平稳实现。
图：2023年1-6月绿城中国各城市拿地权益金额与权益比率
数据来源：绿城中国2023年半年度业绩报综合整理
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其中，绿城承担的权益拿地金额为251亿元，拿地权益比率达到79%，权益比率在去年76%的基础上再提高3个百分点。9个城市中，有7个城市的拿地权益比率高于80%，比如核心主力城市杭州拿地权益比率83%，绍兴、嘉兴、苏州、天津和台州权益比率均为100%。拿地权益比率的提高，一方面增强对利润结转的主动权，提高盈利能力；另一方面是绿城更主动积极防范合作风险，谨慎甄选国央企、地方型属地国企等合作方的结果。
7-8月，绿城中国已在上海、杭州、宁波等地获取9宗优质地块，进一步增厚核心城市土储，截至8月25日年内累计新增货值约1005亿元。其中，上海闵行梅陇、嘉定南翔及青浦徐泾三个项目预计将于年内推盘。
财务稳健、管理精益，长跑体能充沛
对房地产而言，企业的长期发展需要更好的体能力量非常关键。地产企业的好体能，不仅要求财务稳健，更追求管理的精细化。
上半年绿城体能的三大看点：一是，债务结构优化，短债占比稳定在20%左右，现金短债比2.2倍；二是融资表现优异，成本持续降至4.4%；三是管理精益，行政开支同比下降14.3%，效率效益转化率再提升，拿地到开盘周期平均仅4.7个月。
现金流稳定，债务结构合理
毋庸置疑，“现金流”是一家房企偿债能力的命脉。对于追求稳健发展的绿城来说，现金流和短债占比是企业维稳得两大利器。
2023年截至6月30日，绿城现金及等价物余额约为687.8亿元，同比增长18.2%。上半年的销售回款率保持109%高位，有效支撑现金流及再投资。与此同时，绿城积极优化债务结构，上半年短债金额310.6亿元，1年内到期借款占总借贷的21.8%，维持在较低水平，债务结构合理，为公司后续发展提供强有力的支撑。
图：2023年上半年绿城中国债务到期结构
数据来源：绿城中国2023年半年度业绩报
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2023年上半年，绿城的现金短债比为2.2倍，符合三道红线要求，偿债能力优异。
融资成本持续下降，境内发债金额减半
2023年上半年，绿城中国整体融资成本仅为4.4%，在去年同期4.5%的低融资成本基础上再度下降0.1个百分点，融资成本持续走低。
图：绿城中国2018年以来融资成本变化情况
数据来源：绿城历年年报、中期业绩
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2022年上半年，绿城境内发债规模78.09亿元，同比下降55.6%。在金融环境日益严峻的环境中，绿城中国以低利率成本获得资金的能力，是其稳健业绩被资本市场广泛认可的体现。发债金额的下降，意味着绿城中国在市场调整期，更多依靠充沛的自有资金和银行借款等途径来支撑业务运转。
尤其是，2022年上半年，绿城积极推动商业银行跨境联动提前置换到期债务，与国有及股份制银行完成三年期境外融资共6.46亿美元，积极探索更多元的融资途径。
管理精益求精，运营提速提质
绿城持续推进管理效能的提升，向管理要效益。绿城中国通过优化组织管控，不仅积极控制各项管理成本，并取得良好效果；与此同时强化一线赋能，落实标准工期，加强现场管控等举措，整体运营效率稳步提高。
在控制成本方面，2023年上半年，绿城中国人力成本、日常运营成本和销售开支均有明显下降，尤其是销售开支同比降幅近3成。
销售支出的下降少部分受到结转减少导致的分摊人力成本影响，更值得关注的是，在绿城上半年销售额同比增长19.01%的前提下，营销活动费仅为3.4亿元，同比降幅高达38.4%。按照权益销售面积计算，绿城每平方米的营销活动费仅为157.6元，达到历年以来的最低水平，这也是行业内很低的水平。营销费用的下降，得益于绿城更精准有效的营销策略，在持续落实降本增效的基础上，仍能实现销售业绩的平稳提升。
图：绿城中国2023年上半年各项主要成本及同比变化
数据来源：绿城中国2023年半年度业绩报
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在运营提速方面，绿城上半年进一步缩短各项标准化流程的周期。比如，从拿地到开工平均2.1个月，同比下降25%；从拿地到首次开盘的平均周期仅为4.7个月，同比下降22%。这意味着，从拿地开始，所有与销售有关的准备都要快起来，而绿城要的也不仅仅是快，而是又快又好。
如绿城首入苏州的“庐系”产品绿城·苏州云庐，于2022年12月5日拿地，定位为低密度洋房，拿地仅3.7个月便呈现售楼处和两套临时样板房；4.8个月实现项目首次开盘，较周边竞品快30余天，首次开盘中签率仅为7.4%。拿地仅5个多月便实现住宅售罄，经营性现金流回正。
图：绿城苏州云庐效果图
最懂客户、最懂产品，Top10房企的品质标杆
绿城是将好产品镌刻在企业基因当中的典型房地产企业之一，定位为“TOP10房企的品质标杆”。近期绿城梳理了产品的十项底层能力与产品创新十大IP，持续精进的产品，让绿城在更多城市收获了客户满意和认可。
“自我+用户”驱动十大逻辑
在供过于求的房产下半场，房企该如何破局？绿城发出了灵魂四问：在低欲望社会，如何激发客户的欲望？在一个不确定的市场，如何提供确定性？改善需求多元，如何覆盖多元需求？在楼市下半场，如何让客户感受到价值？
绿城用十项底层能力给出了答案，分别是：理想驱动、长期主义、客户第一、一即是多、分布式储存、底层能力拉通、能力封装、前置创新、增量学习、情感召唤，绿城的这十项底层能力，正是值得行业学习的核心所在。
备注： 图片来源于德科地产频道
这其中的十个词语，赋予了绿城产品更多维的内涵。比如，「一即是多」，绿城在创立初期，很重视「把外立面做漂亮」这一件事；外立面做漂亮了，建筑整体是不是也得漂亮？景观、室内、服务甚至街区是不是都得协同跟进？如果你把这一件事给做深做透，诸多能力就会自然生长出来，这便是「一即是多」。
绿城的产品是“自我+用户”驱动的结果，提出“最懂客户，最懂产品”的产品开发创新逻辑：以动态客户需求为原点，以创造客户价值为终点，为客户创造极致标准的产品、不断进化的产品。
始终从客户需求出发，不回避客户的质疑和意见，聆听客户建议，掌握客户关键需求。这不仅培育了业主的批判力，业主的反馈也会反向驱动绿城的品质。
中指研究院发布《2023中国房地产顾客满意度调查报告》显示，绿城2023年顾客满意度稳步提升并创历史新高，达到91.2分，且涨幅高于TOP10均值，表明绿城的满意度韧性更强。从城市来看，绿城在其聚焦的25个核心城市中的20个城市满意度位列前五位，远远高于万科、中海、保利等TOP10企业。
表：2023年绿城中国客户满意度、忠诚度调研数据
资料来源：中指研究院、绿城官微
在绿城，客户不仅是第一位的，更是被平等对待的，不存在所谓的“降维打击”。绿城认为，城市有能级之分，但客户不应该有分别，不同城市的客户对于美好生活的渴求是同等的。因此，绿城在品牌忠诚度上做到了85.5%，高于行业均值30余个百分点。
创新不止，十大创新IP成型
绿城的产品营造史，就是一部产品创新的实践史。从丹桂花园、杭州九溪玫瑰园到诚园、蘭园的园系，从绿城四大名著，再到凤起系典藏作品，绿城的产品创新一直走在行业前列。
2019年，绿城中国董事会主席张亚东提出：创新是一项体系化的公司战略，绿城要向制造业学习，先研发再生产，做到“一年创新、两年落地、三年复制”，保持前置创新，才能引领市场。
目前，绿城在产品研发设计上已经形成有59项体系化前置创新课题，并在多个项目落地应用。
近期，有机构梳理了绿城的十大产品创新IP，即为立面宪法、春知学堂、中轴精神、第一大堂、转角世界、中央岛、序章过庭、海豚计划、心林物语、绿城房屋4S。
备注：图片来源于德科地产频道
这十大创新IP关乎建筑立面、产品空间、营造细节、生活服务体验等诸多维度，而恰是这份审时度势、精微渐进，驱动着绿城去为业主构建更美好的生活场景。
当然，绿城的产品力不止于此，更在交付层面让客户更满意。2023年上半年，绿城合计向7万户业主交付107个项目，交付规模位列中指研究院《2023上半年中国房地产企业交付规模排行榜》第6位。更难能可贵的是，绿城坚持100%按时交付，交付时间较合同交付时间平均提前30天。
图：2023年1-6月绿城中国交付部分项目实景图
图片来源：绿城官微
对于交付环节这样的终极大考，绿城一直将客户的高品质居住体验放在首位。2023年是绿城中国的交付大年，绿城将交付作为企业长期主义的落脚点，始终以客户为本，坚持品质交付，通过产品力和服务力的提升在市场调整期加深竞争优势。
结语
2023年上半年，绿城中国的业绩表现优异的同时，为未来的业绩提供了丰厚的保障。
2023年下半年，绿城自投项目的可售货值达1955亿元，结合目前绿城的运营效率来看，下半年企业销售额占全国房企的市场份额将有望继续扩大至2.5%以上。
绿城定位为“Top10房企的品质标杆”，中指研究院预测到2025年商品住宅的改善需求占比将达到41%，在未来供过于求成为行业常态的背景下，品质标杆的定位让绿城更具有产品竞争力。
在抓紧机遇的过程中，绿城坚守初心，坚持卓越品质，推进组织变革，深化精益运营，提升管理效能，以稳健的财务安全性为企业长跑储备充沛的体能。与此同时，绿城也在积极提高权益、精准提升投拓能力，稳步提高盈利质量，支撑绿城中国“战略2025”发展。
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中国房地产市场月报2023年07月
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