二娃说
我这个人比较内向，所以每次出门，我都不敢向别人要钱！
最近这几天啊，不管是开发商，还是买房人，都有点躁动不安。
为什么躁动呢？
因为呀，楼市出新政了。而且，这一出就是三个大招！
大招一：广州认房不认贷！只要广州名下无房，不管有无贷款在还，都能3成首付。（地方性政策）
大招二：首套房最低首付2成，二套房最低首付3成。（全国性政策）
大招三：存量首套房贷利率，9月25日起可申请下调。（全国性政策）
于是，这几天很多群都在讨论新政出台后对广州楼市的影响。一些买房人，甚至开始纠结和焦虑了起来。
因为，面对这几个政策利好，他们不知道要不要入手。他们很想上车，又不敢上车；既担心自己踏空，更担心自己买错。
所以，他们隔三差五就跑来问我：“二娃，你觉得接下来广州楼市会不会火起来？”，“二娃，你觉得新政后，房价会涨吗？”，“现在是不是买入的好时机？XXX楼盘，能不能买”等等。
那么，你们知道，最近大家问得最多的5个买房问题，分别是什么吗？
二娃已经整理出来啦，下面我们一起来看看吧！
问题一、新政后，广州市场有明显回暖吗？
问题二、新政后，广州楼市会止跌回升吗？房价会不会涨？
问题三、广州认房不认贷、首套房最低2成首付，二套房最低3成首付、这些政策的刺激作用会很大吗？
问题四、接下来，广州楼市的走势行情怎么看？
问题五、现在能买房了吗？还是可以再等等？
新政后，广州市场有明显回暖吗？
我不知道，别人是怎么跟你们说的哈，反正二娃了解到的真实情况是：改善市场，最近几天确实有了明显的回暖，但刚需市场，变化不大。
比如，广州宣布认房不认贷的当天下午，翔龙保利天汇就有销售留言说，他们当天成交了好几套“首付7成变3成”的外地客。
而江湾和樾、星寰TOD的人都跟我反馈，最近几天，到访和成交相比之前，也有了明显回升。
◆ 江湾和樾人气图
另外，番禺广州城投领南府，在新政出台的当天晚上，有客户凌晨去买房。而周末，甚至还有外国人去现场看房。
◆ 来源朋友圈
而类似回暖的例子，还有很多很多，二娃就不逐一举例子了。也欢迎大家来评论区补充！
但纯刚需楼盘，可能变化就不那么明显了。也许有点好转，但并不多！
比如，二娃问的几个刚改大盘，对方都表示：没有啥变化，感受不到什么变化。
嗯，看来世界的悲欢，并不相通。
新政后，市场会回暖吗？房价会涨吗？
为啥会有很多人问这个问题呢？主要是因为，最近很多开发商都先后发出了“收回折扣，即将涨价”的海报，搞得大家很是慌张。
据不完全统计，最近几天，广州已经有15家开发商宣称涨价了。
所以，这是不是意味着，新政后，广州市场一定会回暖，房价一定会上涨呢？
第一个问题，二娃的回答是：YES！新政后，广州市场一定会有所回暖的。
你甭管这三个政策的作用有多大，反正它多少是能激发和刺激出一些新的购买力的。尤其是改善换房人群，亦或是手里有钱，但迟迟不肯入手的这种客户，新政能起到临门一脚的作用，促进成交。
而据我判断，缺席了2-3年的金九银十，今年可能会回归。而在新政加持下，广州一二手房市场，应该能热闹1-2个月。而1-2个月之后，是继续热闹还是回归“平静”，这取决于，后面是否还有“招”。
第二个问题，二娃的回答是：NO！
别看很多开发商发海报说涨价，其实，目前这种行情下，真正敢涨价的绝对是少数。
你想嘛，天河从来不开渠道的红盘，现在都开渠道了。一些之前要喝茶费的项目，现在可以随便选了，甚至还搞推荐奖励了。这足以说明，大家都很缺客了。
所以，它这种情况下，大家哪来的自信涨价呢？
首套房，最低首付可以2成，作用大吗？
关于“认房不认贷、首套房最低首付2成，二套最低3成”的政策，很多人都想知道，它对市场的刺激作用到底大不大？有多大？
讲句不好听的哈，二娃觉得，广州认房不认贷的政策，和刚需无关，它只利好改善客。
而首套房最低2成首付、二套房最低3成首付，也是利好改善，和刚需的关系不太大。
详细解释，可以查看我上一篇文章➢：
为啥这么说呢？
因为目前，唯一没有躺平的，还能激起购房欲望的，就是改善客。而改善客呢，一般经济条件好点，手里也有钱。所以，一旦政策真的利好他们，能解决他们现有的名额或资金问题，那他们就会冲进市场，刷卡买单。
至于刚需？呵呵，别想了！他们缺的是这10%的首付吗？
他们缺的是还贷的能力啊！
正如二娃上面手绘的图一样，首付30%，变成20%后，他们的压力就变小了吗？
并不是啊！相反，他们的压力更大了！因为杠杆变大了，低首付意味着高月供。贷款80的钱，又不是不用还的。
所以，这个政策真心吸引不到他们。而这一点，从二娃文章的留言就能看出。
接下来，广州楼市的走势行情怎么看？
在我看来，广州市场接下来的几个走势会是这样的：
1）9-10月，广州一二手市场回暖。成交量会有明显回升趋势。如果后续没有其他政策了，11-12月，市场行情会再次回归平静，保持横盘状态。
2）接下来1-2个月，买房的人会增多，但新增的购买力，多以改善客/换房客为主。二手房挂牌量也会增加。
3）越来越多的开发商声称涨价，但真正敢涨价的楼盘，是少数。两极分化继续下去，远郊刚需盘，依旧还会继续卷，价格战还会持续下去。
4）9月-10月，开发商会有很多优惠活动，可以择时入场，选择捡漏。
5）降级消费买房的观念，还会继续扩大。越来越多的人，会选择高首付，甚至是全款买房。大家买房会普遍降低杠杆。
现在能买房了吗？还是可以再等等？
这个问题，取决于你买房的目的是什么？你的预算是多少，想买的楼盘是什么？
比如，预算不高的刚需客，改善客，尤其是卖一买一的换房人群，我认为是没有必要等的。
刚需嘛，很多人其实都是普通人，可能一辈子也就买一套房。顶多10年后再换一次。这种情况下，你有啥好等呢？买来自住嘛，能解决你的生活需求就可以啊，涨跌又和你有什么关系呢？
而卖一买一的，你低卖，再低买，也不会亏啊！所以，没必要等。
还有那种，你看上了某个楼盘，迟迟不肯买是因为价格高于自己预期，而项目很快要卖完了，这种情况下，也没有必要等。因为继续等，就错过了。
另外，像今天开盘的越秀大学星汇锦城，我觉得也不用等。整个板块的在售价格都是4-6万/㎡，人家开盘卖3.2万/㎡起，250以内，就能买三房，还带九年制的番中，我觉得足够便宜了，该上车就上车吧。
◆ 星汇锦城开盘现场
那么，哪种情况可以继续等呢？
第一、纯投资客，这个就不多做解释了。
第二、你预算特别高，有好几千万，目前没有看到自己喜欢的楼盘，那你可以等，反正你也等得起。
你们同意吗？欢迎留言评论。
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