今年前8个月土拍都零收获的黄埔，今天终于迎来年内第一宗成交宅地，而这也是“金九”第一宗出让宅地。
刚刚，位于云埔板块的YP-P1-4地块顺利以底价11.8886亿元、约合5583元/㎡（未扣除配建）成交，竞得人为广州市穗盈房地产有限公司，为广州开发区投资集团全资控股。
乍看之下，地块名义楼面地价竟然5000+/㎡，而且没有多家房企争夺，这是黄埔“卖大包”？还是说黄埔宅地不香了？没那么简单。
与旧改挂钩，实际配建多
虽然YP-P1-4地块是黄埔今年首个成交宅地，但并非首宗挂网宅地，在此之前还有同在云埔的萝岗立交上盖地块计划7月出让，后因故终止。
和萝岗立交上盖地块不同，YP-P1-4地块坐落在宁埔大道以南、元岗一路以东，说白了就是越秀·保利爱特城东侧、香江天赋西侧，已经贴着黄埔、增城边界。
地块占地92629㎡，总计容建面212961㎡，乍看名义楼面地价只有5583元/㎡，实际包含二类居住/公共交通场站、中小学、服务设施等用途，配建多，以致于还有一些“隐藏”成本。
从用途来看，之所以是二类居住兼容公共交通场站，主要是这个地块本身用于建设黄埔有轨电车的元岗车辆段，竞得人须承担车辆段盖板等相关建设费用7.435581亿元。
△项目效果图
其次，地块涉及元岗旧村改造，竞得人须在地块内配建计容建面35422.4821㎡复建安置房，并承担元岗旧改成本20053.93万元及未来将产生的村民临迁费等成本。
另外，还须配建30班初中、9班幼儿园。
△项目效果图
所以，各种额外成本加起来，实际折算楼面地价约11887元/㎡，已经不便宜了。
毕竟隔壁同区的越秀·保利爱特城，大多数二手报价约2.3万-2.7万/㎡。
旁边隶属于增城的一手楼香江天赋、山水合悦，2万/㎡出头就有交易，便宜一点的甚至2万/㎡以下。
打造复合城市综合体
YP-P1-4地块，属于有轨电车元岗车辆段上盖。和地铁车辆段上盖项目相比，虽然它的体量小一些，但北侧紧靠山体森林公园，生态是一大优势。
现场来看，地块内的有轨电车车辆段尚未动工，估计和它途经的宁埔大道有关。
宁埔大道是连通增城永宁、黄埔云埔的主干道，增城段已大致完工，黄埔段则在施工中，计划年底通车。
△宁埔大道黄埔段在建中 @楼市前线 摄
距离地块约500米步程，就有建设中的黄埔有轨电车2号线元岗站、云埔一路站，全线通车后可接驳到地铁6号线香雪站、13号线南岗站。
△黄埔有轨电车元岗站（在建）
△黄埔有轨电车2号线路线图
配套方面，除了地块自身配建的幼儿园、初中，附近还有越秀·保利爱特城配套的玉鸣小学，片区的12年教育算是配齐了。
未来的车辆段上盖项目，规划业态涵盖商务办公、教育配套、品质住宅、体育公共设施等，将变身多业态复合的智慧型城市综合体。
△项目效果图
根据规划，项目结合富有岭南特色的建筑风格，形成“十字双轴一核心多节点”的活力社区。
即以车辆段综合服务为核心，十字串联南侧的教育配套节点、北侧及西侧的城市公园节点和东侧的产业节点。
就目前来看，云埔板块仍有产业项目在建中，有潜在的就近置业需求。
△云埔板块在建产业项目