引言：8月土地市场热度回升。新增3宗经营性用地，共计建面39.27万方，环比下跌64.63%，岳麓区市政府板块新增1宗双限商住用地。8月集中土拍落下帷幕，8宗地块，6宗底价出让。成交总建面89.66万方，环比上涨403.9%，品牌房企与本土房企均有拿地。
01
投资热度下滑，第五批集中供地底价成交
9-11月供地压力增大
受月末集中供地交易影响，8月土地市场热度有所回升。8月新增3宗经营性用地，纯商业用地2宗，商住用地1宗，其中，岳麓区市政府板块入市1宗商住限价地，地块为该板块近年来首宗限价地块，住宅限价19000元/㎡，刷新当前市场最高限价。成交方面，第五批8宗集中供地月末交易，6宗土地顺利成交，1宗中止，1宗流拍。8月共有7宗地顺利成交，品牌房企城发恒伟、嘉宇、金地商置、万科、运达均有斩获。
02
热点板块供地重回“双限模式”
供地政策趋向“收紧”
本月新增[2023]长沙市041号商住地块位处观沙岭城市更新片区，片区定位为“教程融合示范区”，教育资源强势，地块周边分布麓山国际实验二小、长郡双语等多所品牌中学，同时临近麦德龙、招商花园城（建设中）等大型商超，1公里左右有岳鞍阁公园、八方公园。目前离地铁口较远（直线距离4号线福元大桥西站、茶子山站均约1.9公里），但周边规划有8、10号线（已列入长沙轨道交通第四期建设规划，预计2024年报国家发改委审核），远期公共交通便利。
该地块为市府片区首宗限价地，限价19000元/㎡，直接刷新了长沙最高限价记录（此前最高限价14800元/㎡，上涨4200元/㎡），板块目前招商蛇口江山境1个项目在售，住宅均价在21000元/平左右，后期嘉信博麓郡、江山境三期、建发缦云3个项目待售，未来竞争较激烈。片区内二手房八方小区和 钰龙天下成交均价31494元/平、24168元/平。
2021年集中供地以来，年度住宅限价地占比均在60%以上，2022年年末以市场指导价格地块占比扩大，占据供地主力。本次市府板块供地可以看出政府供地政策趋向“收紧”，限价地供应增加，以稳定土地市场价格。
03
挂牌条件严苛导致投资热度走低
规模房企与本土房企底价摘地
8月集中土拍落下帷幕，8宗地块，6宗底价出让，1宗流拍，1宗提前中止，品牌房企与本土房企均有拿地，运达首次进驻河西获地，万科重回滨江新城板块，城发恒伟摘得天心中心地块。
本轮8宗地块，开福中心地块提前中止、红星洞井地块流拍，其他6宗地块均为底价成交。土拍热度较往期进一步下降，无溢价表现，新房市场热度近几月持续下降，传导土拍市场，房企资金持续承压，拿地积极性不高。
本轮土拍热度下降的主要原因，一方面由于地块挂牌条件严苛，多宗地块涉及到物业返还、安置、配建学校、产业引入等条件；另一方面除了少部分地块处于热点板块，配套完善，大部分地块位置稍显偏远，配套能级不高。
033号地块提前中止，地理位置是地块主要优势，但从劣势方面来看，地块形状不规则，分割为三地块，整体开发受影响，同时地块要求配建道路及幼儿园，开发成本提升。037号地块流拍，地块商业占比15%，同时存在大量商业、车位、安置房返还要求，以及学校配建成本4925万元，整体开发难度提升。
04
8-11月预供地22宗，下半年供地压力增大
8 月 25 日，长沙市重点推介 29 宗地块 ，面积共计171.02公顷，其中明确标注了8-11月即将供应的地块，共22宗，且这些土地质素整体较高，涉及了多宗沿江地块，更有目前土地资源较少的梅溪湖一期、洋湖以及中心等热门板块地块。
具体来看，8-11月即将供应地块中，湘江新区预计供应11宗地块，占地面积共72万方，开福区预计供应3宗地块，占地面积共12.33万方，雨花区3宗地块，占地面积共12.17万方，天心区1宗地块，占地面积共11.6万方，芙蓉区4宗地块，占地面积共31.57万方。
湘江新区：预计供应11宗地块
洋湖板块将推一线江景地块
8-11月湘江新区预计供应10宗地块，共72万方，6宗纯住宅地块，4宗商住地块，分别位于谷山、市府、梅溪湖、洋湖、大王山以及湘江智谷板块，其中观沙岭城市更新片区 7#9# 地块已供应，住宅限价19000元/平米。
开福区：预计供应3宗地块
开福中心再供一宗临江地块
开福区8-11月将供应3宗地块，2宗商住地块，1宗纯住宅地块，占地面积共12.33万方，其中黄兴北路S10-1、S10-2地块为一线江景地块，位于开福中心板块。
雨花区：将供应3宗地块，占地面积12.17万方
雨花区预计8-11月共供应3宗地块，2宗纯住宅地块，1宗商住地块，容积率集中再2.0-3.0，占地面积12.17万方，单个地块面积较小。地理位置主要位于2-3环，无临江地块。
芙蓉区：将供应4宗地块，占地面积31.57万方
芙蓉区8-11月预计供应4宗地块，2宗纯住宅地块，2宗商住地块，占地面积共31.57万方，其中2宗地块占地面积超15万方。地理位置上，除张公岭城中村改造用地位于尚东板块外，另外3宗均位于隆平科技园板块。
天心区：预计供应1宗纯住宅地块，景观资源强势
天心区预计供应1宗地块，为纯住宅，占地面积11.6万方，计容建面27.84万方，位于省府南板块。
本次预供地加大景观（江景）、教育类、低密类地块供应。多宗地块居多，区位优势明显，竞买门槛较低，周边配套设施成熟，具有良好的开发价值。其中，黄兴北路S10-1、S10-2地块，大王山沿江C-P05 A08/A09/A10纯住宅地块，洋湖沿江Y06-I232、Y06 I48-1-1商住地块3宗地块均为一线临江，地块位置较好，适合打造高端改善性项目。
值得注意的是，在供地手册中，明确注明了这22宗地今年8-11月供地。也就是在未来3个月，这些地块将陆续推出，对比前期供地节奏，未来土地市场供应压力明显加大。
05
土地市场小结
2023年截止到8月份，长沙土地供求同比下滑超四成。一方面固然是在行业周转速度减缓之下，行业投资趋于谨慎所致；但另一方面也和土地供给方为控制库存风险，减缓土地出让规模有关。考虑到供地计划与政府基金性收入的关联性，上半年缓慢的供地进度，也势必使得下半年各地的供地压力进一步增加。
结合年中以来土地市场表现可见，4月份以来土地流拍率呈上升趋势，截止到8月全年土地流拍率14%，同比去年出现明显增幅，溢价率指标处于低位，全年仅有5宗核心优质地块保持封顶溢价。从8-11月预供地来看，政府从土地供给侧做出积极调整，加大了加大景观（江景）、教育类、低密类地块供应，从供地端提质，预计下半年土地市场将会进一步释放盈利空间。
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