乐居财经 李礼 9月6日，中银证券发布房地产行业重大政策点评。
事件
8月30日-9月1日，四个一线城市均全面放开“认房不认贷”。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则通知：《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。
核心观点
降低存量首套住房贷款利率，有助于减少家庭利息支出以及缓解提前还贷的现象。考虑到个人购房贷款有部分为二套房房贷以及本次政策规定新发替换存量的利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。根据中银证券的判断，有两个阶段的发放的房贷或最多受益。1）2010-2015年发放的房贷，总量约9.27万亿元，对应利率水平在4.63-7.62%之间；2）涨价去库存后的2017年三季度到2022年一季度发放的贷款，利率区间在5.01-5.75%之间。中银证券认为存量贷款利率下调，一方面，对于居民来说，当前居民消费较弱，叠加居民收入预期不足，在开源较难的情况下，通过减少利息支出节流，也能一定程度上促进消费和投资；另一方面，对于银行来说，或能有效减少提前还贷现象，也能减少违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的情况。
统一下调二套房贷利率下限，进一步打开房贷利率下降空间。2022年以来房贷利率下限经过了多次调整：2022年5月首套房利率下限调整为不低于相应期限LPR-20BP；2022年9月央行曾出台房价下跌的城市浮动调整利率政策，即允许新房房价同环比连续3个月均下降的城市突破首套房贷利率下限。此次政策将二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR+60BP调整为不低于+20BP。根据最新5年期以上LPR报价，首套房贷利率最低可到4.0%（部分房价疲软的城市可突破4.0%），二套房贷利率下限调整为4.4%，进一步打开了房贷利率下调空间，带动实际房贷利率持续下降。贝壳研究院监测显示，2023年8月百城首、二套主流房贷利率分别为3.90%、4.81%，同比分别回落42BP、25BP。其中，一线城市首、二套房贷利率分别为4.50%、5.03%；二线城市分别为3.88%、4.81%；三四线城市分别为3.87%、4.80%。二线城市房贷利率已经基本降至和三四线城市相同的水平，而一线城市首二套房贷利率则分别高于其余城市超60BP和20BP，这主要是受限于自身城市房贷利率下限标准的设定。现在的利率政策体系虽有全国统一的下限，但实际实践中，每个城市都有权利根据自身情况再定一个下限。2022年以来，一线城市外的大部分城市普遍大幅下调了房贷加点幅度。目前四个一线城市的首套房贷利率下限与全国不一致：北京（首套LPR+55BP，二套LPR+105BP）、上海（LPR+35BP,二套LPR+105BP）、深圳（首套LPR+30BP,二套LPR+60BP）、广州（LPR，二套LPR+60BP）。当前北京首、二套房贷利率分别为4.75%、5.25%，上海分别为4.55%、5.25%，深圳分别为4.5%、4.8%，广州分别为4.2%、4.8%，均已经降到了当地的房贷利率下限。中银证券认为，一线城市或将首先下调房贷利率加点数，打开房贷利率下行空间，预计房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进。
统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。此前各地购买商品住宅的首付比例下限非限购区分别为首套20%、二套30%，限购区域下限为首套30%、二套40%。本次监管部门统一下调商贷首付比例下限，不再区分限购和非限购区域，进一步降低了购房门槛。2022年以来，多数城市首付比例已经降至下限水平（即首套最低20%、二套30%）。贝壳研究院监测范围内，截至2022年末82城首套房商贷首付比例最低至两成，另有多地下调二套首付比例至30%，出台取消认房认贷等举措，在政策上给予居民贷款比例更大的支持。根据中指院的梳理，截至9月1日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及厦门、长沙、福州、杭州、成都、天津、西安、合肥、南京、武汉、青岛、济南等二线城市限购区域的首套房最低首付比例仍在30-35%，二套房最低首付比例也高于30%，仍有下调空间，此次政策或将利好以上城市的购房客，对于“限购”和“非限购”城市一视同仁。不过，最终比例调整则按照具体市场形势和调控需求由城市自主确定。中银证券判断，二线城市大概率将首付比例调整全国统一的下限水平，一线城市二套房首付比例或更可能优先调整。因为从首付比例来看，一线城市二套房首付比例明显偏高。目前北京与上海首套首付比例为35%，广州和深圳为30%。而北京、上海购买二套普通住宅的,首付款比例不低于60%、50%，购买二套非普通住宅的,首付款比例不低于80%、70%；广州无房贷款已结清40%、有房贷款已结清50%、贷款未结清70%；深圳无房有贷款记录50%、有房有贷款记录70%。
一线城市二套房认定标准的改变政策信号意义重大，其中北京和上海调整力度超出预期，明显提振市场情绪。2023年8月30日广州、深圳，9月1日上海、北京四个一线城市先后落实全面执行首套房“认房不认贷”。其中广深率先放开主要是因为Q2以来市场下行压力不断加大。1-7月广州与深圳新房累计成交面积同比增速分别为5%和2%，低于北京的21%和上海的14%；广州与深圳新房房价累计同比分别下降0.5%和1.7%，低于上海的+4.4%和北京的+4.3%。而根据中指数据，8月以来北京、上海新房周均成交面积较7月周均下降接近30%，同比分别下降约20%、30%。一线城市“认房不认贷”的放开直接利好外地有过贷款记录但本地无房家庭、本地卖一买一的置换家庭。不过值得注意的是，购房资格理论上没有增加，政策有效降低了部分有购房资格的人的购房门槛，也符合“房住不炒”的政策方向。政策或将有效带动市场预期和信心的修复，短期广深房地产市场行情可期，但市场持续企稳回升仍需更多政策协同发力。一线城市的调整或有较强的风向标意义，武汉、中山、惠州、厦门、东莞、江苏省、成都、鄂州也在两天内落地“认房不认贷”，中银证券认为，短期二三线城市将加速跟进，“认房不认贷”或基本在全国范围内的城市全面放开。
从政策效果来看，2022年以来房贷利率下行、首付比例的调降、配合认房不认贷的调整，一定程度上促使居民购房加杠杆的行为增加。2022Q4全国重点50个城市的贷款比例（使用按揭贷款的购房客户贷款额与其房屋成交额的比值）为56%，同比提高5个百分点；2023Q2该比例提升至61.2%，同比提升3.8个百分点，环比提升0.3个百分点。可见2022年以来的信贷持续宽松仍然是起到了一定的效果，居民在购房的时候确实增加了一定的杠杆。居民在购房加杠杆的程度上，城市之间也出现了分化。分能级城市来看，贷款比例同比均有提升，其中2023Q2一线城市同比提升了2.5个百分点达到44.5%；二、三四线同比分别增加4.3、3.6个百分点达到60.2%和64.3%。其中，二线、三四线城市贷款比例明显提升，一方面低能级城市首付比例下调较为明显，另一方面，二线和三四线城市房贷利率也下调较多。同时，中银证券也注意到，一线城市贷款比例远低于二、三四线城市，中银证券认为主要原因有：1）政策限制：一线城市首付比例相对较高；2）基于居民收入的考察，银行放贷额度有限，在高房价的城市贷款比例就相对较低；3）在高房价的城市，贷款比例越高意味着月度还贷压力较大，居民基于房贷收入比的考虑，会更倾向于使用较多的自有资金，首付比例相对较高；4）例如北京、上海这两个城市，二手房房龄普遍偏老，贷款年限和贷款额度都受到限制，使得这些城市的贷款比例相对较低。
投资建议
当前房地产市场正迎来“金九银十”的关键时点，在此之前陆续出台重磅政策，信号意义重大，也体现了对后续地产走势的重视。中银证券预计此轮政策实施有望提振市场对后期政策的预期，以及对短期悲观情绪的修复。中银证券认为核心城市整体的成交会有数据上的回升，但持续性仍需观察，在不放开房票的情况下，增量需求无法进入，量价都会基于原有需求集中释放的情况下稳步回升，但大涨的概率不高。同时，基于销售占比较大的三四线城市受益较少，且当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应可能较弱。
现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团、绿景中国地产。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
相关公司：中银证券sh601696
