8月31日，降低存量首套房贷利率大招落地。
紧接着，中国人民银行湖南省分行也已官宣了湖南省内各城市的首套住房商业贷款利率政策下限。
一时之间，存量下调幅度多少？固定存量利率能否下调？如何判定首套房？......诸多疑问纷至沓来。
如何理解，本文一篇解析。
▲中国人民银行湖南省分行官网截图
9月1日，中国人民银行湖南省分行官方发布，湖南各城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限情况表。
▲2019年以来湖南省辖内个城市个人住房贷款利率下限执行情况表
我们重点看郴州，据公布的首套商业房贷利率下限，郴州主要分为三个阶段：
2019年10月前：基准利率0.7倍；
2019年10月至2022年5月：LPR；
2022年5月至今：LPR-20BP。
这意味着：
2019年10月（LPR改革）前的利率下限，为央行基准利率（4.9%）的0.7倍，即3.43%。
对这部分购房者，首套房能否降至“3”字头，目前仍未得知，还要看银行后续的具体实施细则。
2019年10月至2022年5月，首套存量房贷利率最低可以下调至：LPR，即4.2%。
2022年5月至今，首套存量房贷利率最低可以下调至：LPR（4.2%）-20BP=4.0%。
可以说，郴州首套存量房贷利率下限，比预期调整幅度大很多，高位站岗的“大冤种”有福了。
不过，大家需要注意的是：以上为你能调整的存量首套房利率下限，而且不同时间段下限情况不同，能降低的最低利率也不相同。
政策其实给了银行一些操作空间，并未把话说死，银行与购房者之间如何协商，有无可能存在其他附加条件，也不确定。
郴州不同时期首套利率下限公布之后，能省下多少钱？在此之前，我们先复习一下，央行对此类政策的表述。
▲降低存量首套房贷利率政策节选
央行强调，新发放贷款利率水平是自主协商确定，但加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套利率下限。
拆解来看，加点幅度有“原贷款发放时”“所在城市”“首套利率下限”三个限定条件，锁死“那年那城那首套利率下限”。
如何理解加点幅度下限呢？
我们直接看具体案例。2019年10月，孙女士在郴州买了首套房，当时她的利率为5.88%。即5年期LPR（2019年10月为4.85%）+103BP。
▲LPR品种历史走势图
如今一晃而过4年多，随着5年期LPR从4.85%降至4.2%。孙女士的存量房贷利率也从5.88%（4.85%+103BP）降至5.23%（4.2%+103BP）。
需注意的是，孙女士存量房贷利率随着5年期LPR浮动，加点103BP是固定的。
9月25日新政实施后，孙女士申请下调存量首套房贷利率。按照规定，2019年10月，她买房时候郴州首套利率下限为LPR。由此可知，当时郴州的加点下调下限为0。
但在实际操作上，郴州的银行可能会根据个人资质或征信情况，适当+10BP或+20BP及以上等，不可能会-BP。
说更直白点，房贷利率=LPR+加点，LPR由央行把控，加点则是银行。
新政策其实是央行让银行下调加点，但下调多少由银行决定，有一定自主空间。央行方面只是给了一个加点幅度下调的下限而已。
搞清楚这些，孙女士存量首套房贷利率下调多少，自然迎刃而解。
新政实施后，孙女士向银行申请并获批，她能拿到最低利率为4.2%，即LPR+0BP。
如此一来，孙女士存量房贷利率将从现在5.23%降至4.2%，50万元房贷，贷款30年，等额本息还款，每个月月供省下约309元，总利息可节省约10万元。
当然，这仅是极为理想情况。据了解，银行方面多多少少会上浮加点，大概在20BP至60BP。
也就是说，存量首套房贷利率可能会下调至4.4%-4.8%。最终落地情况，还需要等后续操作细则公布。
降低存量首套房贷利率大招落地后，借款人结合自身实际情况提出了一系列问题：谁可以申请？如何申请？什么时候可以申请？
针对公众关心的热点问题，近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、中信银行、光大银行等银行业金融机构进行了集中回应。
问：我可以申请降低存量房贷利率吗？什么类型的贷款不能进行利率调整？
建设银行：个人住房公积金贷款、组合贷中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围之内。当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
中信银行：对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独申办利率调整。
问：协商变更合同约定利率与新发放贷款置换，有何区别？
农业银行：协商变更合同约定利率方式是指商业银行对符合存量首套住房标准的贷款，通过协商的方式调整贷款合同约定的利率水平。
新发放贷款置换方式是指由借款人向贷款经办机构重新申请一笔贷款，以置换原贷款。
按《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，两种方式调整后的利率定价水平一致。
问：申请调整后，我的存量房贷利率能降到什么水平？
中国银行：调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。
目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。
例如，目前LPR是4.2%，借款人的贷款按加80个点执行，则其现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果借款人贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则其存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。
邮储银行：目前，各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公示为准，具体利率调整幅度及规则以银行后续公告为准。
问：如果我的首套房贷当前有拖欠，能申请利率调整吗？
建设银行：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，借款人可咨询贷款经办机构。
问：我的贷款什么时候可以调整？
邮储银行：目前，操作细则正在抓紧制定中，初步定于9月25日接受客户申请，具体时间以公告为准，敬请留意。
光大银行：后续进展将及时通过官网、手机银行、微信公众号、网点等渠道公告。
问：我办理贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
中信银行：这取决于借款人当前实际住房情况是否已经符合所在城市首套住房标准。
如借款人当前已满足以下任一情况，可认定为首套房贷：
第一，如果借款人贷款购买该套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策；
第二，如果借款人贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，该套住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策。
如果借款人仍无法确认自己是否符合首套住房标准，可咨询贷款经办机构。
问：我的贷款是固定利率，可以调整吗？
光大银行：借款人为固定利率客户，可以申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
问：已办理提前还款的，是否可以下调？
农业银行：需要区分两种情况：
一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率调整。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，借款人可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。
问：调整存量房贷利率需要提供哪些材料？
中国银行：首套房贷款客户无需提供相关材料；二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，例如，当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等。
具体流程及所需材料将及时通过银行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告。
问：我可以在哪里查询、申请利率调整事宜？
农业银行：近期将开放掌上银行、贷款经办机构、营业网点、客服热线、微信公众号等渠道向借款人进行告知。
中信银行：后续将通过线上、线下渠道为借款人提供高效便捷的金融服务，具体申办方式以公告为准，敬请留意。
最后，按照人民银行要求，2023年9月25日即可提出申请办理首套存量房贷利率下调业务。大家一定及时关注银行官网、微信公众号以及网点等渠道的公告，尽可能地主动一些，去找银行咨询办理。
我们也会密切关注存量房贷下降的任何消息，各位小伙伴也可以添加郴房小师妹客服微信，有消息我们会第一时间通知~