归母净利润同比-163.4%,下调至“增持”评级公司8 月30 日发布中报,2023H1 实现营收56.1 亿元,同比-47.1%;归母净利润-7.3 亿元,同比-163.4%。因地产板块出现亏损,我们预计2023-2025年EPS 为-0.21/0.29/0.34 元(2023-2024 年前值0.61/0.67 元),参考可比公司2024PE 均值为16.1 倍(Wind 一致预期),我们认为公司土储丰富,具备销售弹性,22 年大股东帮助公司盘活资产也体现集团对公司的支持,我们认为公司2024 年合理PE 为18 倍,目标价5.22 元(前值7.28 元),下调至“增持”评级。
开发业务业绩承压,多元业务稳中有进
公司23H1 开发业务结转收入44.4 亿元,同比下降53.9%,毛利率-1.8%,同比下降17.0 个百分点。市场下行期间,公司采取包括调整销售价格在内的多种销售策略促进销售去化,导致毛利率有所承压,也是归母净亏损的主要原因。公司23H1 租赁业务/经营业务收入同比上升10.1%/77.6%,毛利率分别为89.4%/13.1%,同比上升1.3/95.8 个百分点。主要由于公司调整优化商写板块招商策略,出租率水平有所上升;同时抓住旅游出行市场回暖时机拓展客源,景区客流量与项目经营收益增长。
销售同比增长,货值充沛待复苏
由于公司以价换量,快速去化,23H1 销售规模大幅增长,销售金额/面积同比增长35%/44%。同时公司销售结构不断优化,京津冀/长三角/大湾区销售金额占比分别为58%/23%,较22H1 分别上升2.4/5.1 个百分点。尽管23H1没有新增土地,但公司土储依旧充沛。截至23H1,公司布局16 个重点城市,未结算项目总建面约1428 万方,以22 年销售面积测算可维持10 年开发;结构上,一线/二线城市占比分别为24%/29%,因此我们认为,当行业基本面步入修复期,公司具备规模弹性。
融资优势凸显,经营性现金流实现转正
公司融资通道通畅,23 年1-8 月境内债合计发行298 亿,同比增长近五倍,其中包括中票82.0 亿元、公司债80.7 亿元和ABS135.7 亿元,利率区间为2.8-4.5%。作为深耕商业地产运营的地方国企,公司融资优势得以彰显。得益于公司销售和回款增加,经营性活动产生现金流净额为55.5 亿元,转负为正(去年同期-19.7 亿元)。因为回款增加叠加融资渠道畅通,公司持有货币资金175 亿元,同比增长41.7%,为后续投资建设奠定较好基础。
风险提示:行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险。
金融街(000402):毛利率承压 期待改善
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