收入及利润保持增长，利润率逐步回归合理。
1）2023 年1H，公司实现营业总收入1370.27 亿元，同比增长23.71%。受市场下行影响，公司毛利率同比下降4.26 个百分点至21.29%。
2）受益结转规模提升，公司利润规模实现增长。2023 年1H 公司实现净利润150.67 亿元，同比增长 0.80%。同时受结算权益比提升的影响，公司归母净利润122.22 亿元，同比增长12.65%。2023 年上半年公司净利率为8.92%，同比下降0.85 个百分点。
强化现金流管理，持续优化财务结构。
1）2023 年1H，公司加强按揭和待收房款管理，抢抓资金回笼，实现回笼金额2273 亿元，同比提升13.9%，回笼率 96%，同比提升1.1 个百分点；以销定产，上半年新开工面积626 万平方米，同比下降44%。公司上半年实现经营活动现金流量净额71 亿元，较22 年同期增加296 亿元。
2）2023 年1H，公司货币资金余额1486 亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。有息负债规模3564 亿元，较期初减少250 亿元。报告期末，公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12 个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17 和0.50 个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。
3）2023 年1H，公司一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7 个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19 个基点。
聚焦核心城市，销售规模同比增长。2023 年1H，公司实现销售签约面积1383.09 万平方米，同比上升5.8%，实现销售签约金额2368.21 亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4 个百分点至3.8%。公司持续发挥城市深耕优势。公司重点布局的38 个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8 个百分点；销售金额超百亿城市达到6 个，累计销售金额1123 亿元。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们给予公司2023 年EPS 为人民币1.81元，10-12 倍PE 估值，对应市值区间为2165-2598 亿元，对应合理价值区间为每股18.08-21.70 元。
风险提示：行业销售存在下行风险
保利发展(600048)：战略前瞻高质发展 财务稳健持续优化
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