近日，天津业内的朋友圈被一条视频刷屏。
有人说，体北金茂府这次的超越来自冠军精神，只为致敬体北。
01
时光的指针被拨回到3个多月前。
5月29日，天津土拍揽金112亿。
最受关注的大热门，没有悬念，是体西地块。
当日，中海、华润、金茂、龙湖报名参战。
最后的最后，当中海犹豫迟疑时，金茂仍然坚定举牌。
最终，金茂以59.1亿，成交楼面价26393元/㎡竞得这宗优质地块。
这也意味着，天津将迎来第3座金茂府。
02
那么，问题来了。
究竟是什么样的质素，能够让两大头部央企火拼到底？
究竟是什么样的原因，能够让金茂不惜代价坚决拿下？
很显然，无论是金茂还是中海，都不是冲动型体质。
答案只有一个：
地块太优质，错过再难遇。
1）占有城市核心地段资源。
这宗地的地段有多好？
位于卫津南路-黑牛城道-紫金山路黄金三角带，守着宾水道，市政府-文化中心-奥体依次排布。
地块西侧紧邻天津市主干道卫津南路，南侧为快速路黑牛城道，距离地铁5、6、7号线换乘站肿瘤医院站约450米。
约3KM范围内，政治、商业、文化、公园、医疗资源全配齐。
这里是高端楼盘集聚区，虽占位河西，但影响力覆盖全城，具备打造城市级高端项目的质素。
为什么这2年新梅江这么火？因为河西更中心的地段没出地。
该宗地地处和平、河西、南开交汇处，快速路黑牛城道以内，是河西快速路内近2年唯一出让地块。
而且，站在天塔之上，是可以看到这宗地的。
试想，未来入住后，业主在自家窗前小酌一杯、对望天塔，又是怎样的心境？
2）拥有社区景观湖泊，市区难得紧邻湖资源的地块。
一提到临湖而居，很多人应该会想到郊区的天嘉湖、东丽湖、团泊湖。
因为，在此之前，天津市内六区是没有在售新盘紧邻湖泊的。
直到，这宗地的出现。
天津体育学院学校净址之上，晨曦湖无疑将成为这座金茂府的记忆点和差异化优势。
这个资源对市区项目来讲，真的是太难得了。
刚刚好，我的母校也是守着一片湖泊。
毕业这么多年，都还记得：
晚饭后，常常和同学去湖边散步。
夏天睡不着，凌晨5点也是去湖边吹吹风。
甚至，毕业十年大学同学聚会，我们都还惦记着去看看青春年少时的那片湖。
这个项目，如果是天津体育学院的校友买，应该会更有感触。
3）河西体院北最后一块规模超过20万方的项目。
体北附近的二手房普遍房龄较老。
2011年出了一个颐贤里；
2021年才有了体北鲁能公馆；
金茂拿下的这宗，是体北40年第三宗土地。
改善需求亟待释放，无论是产品改善、面积改善还是环境改善。
03
为什么是金茂？
这一定是基于对品牌和产品的高度自信。
8月8日，消息传来：
金茂获晨星Sustainalytics ESG评级提升，位列中国内地房企第1名。
国际权威ESG评级机构晨星Sustainalytics近日发布最新评级报告：
金茂ESG风险评级提升至低风险，ESG风险分数降至14.1，并在全球参评的房地产开发企业中位列前7%。
这份评估报告的含金量不言而喻。
尤其是在连国企背景的房企都开始暴雷的今天，低风险央企的确更值得被信任。
更早一些的6月15日，世界品牌实验室公布了“中国500最具价值品牌”榜单，金茂凭借582.09亿元的品牌总价值，再次入围该榜单，排名上升至第174位。
至此，金茂已连续19次入围“中国500最具价值品牌”。
而金茂府作为金茂的TOP级产品系，在业内的评价中一直是神一样的存在。
住在金茂府，是身份的象征，也是圈层的认同。
这不是恭维，而是业内公认。
听说，体西这宗地，金茂府将再次迭代。
在产品端，金茂将做出怎样的突破与升级？
据知情人士透露，这个项目将是划时代的金茂府的起点，将实现颠覆性规划设计。
除了科技系统强化升级外，立面、户型、精装、公区、园林……也都将进一步迭代，从室内革命走向室外革命，全方位提升让产品更好用。
对于这个针对性的定制产品，我充满期待。
04
不过，我也有困惑：
这次，金茂为什么有点慢？
同一天拍地的龙湖，已经实现了售楼处开放和 首开。
而 金茂体西项目虽然早就明确了要做府系，但动作明显要慢一点。
直到上周五，才公布案名：
体北金茂府
我打听了一下，金茂体系内部对体北金茂府项目的重视程度之高前所未有。
因为金茂一直在不断研究规划、打磨产品。
团队一个月内走访了7个城市，不断调研和探讨，只为打造真正的产品力标杆。
有时候，慢即是快，一切都是为了给客户更好的居住体验。
而且，金茂内部已经定调：
每一座金茂府都要以时间换精品。
大抵，这就是答案。
05
落到项目规划上，金茂这一次也很不一样。
前段时间，我写过两个刚亮相不久、同在河西的全新盘。
格调馥颂花园最小户型建面约104㎡，天津蘭园直接做到建面约80㎡二居起步。
这样操作无可厚非，小户型更容易跑量，这个道理谁都懂。
但金茂对这宗地的户型设计是，建面约120㎡起。
放弃小户型，或许会牺牲流速，却保证了圈层的纯粹性。
而且没有拉高排低，也是为了给客户更好的居住体验。
很显然，是妥妥的高端改善定位。
我们来看一下各项数据指标和规划条件。
该项目整体占地10.8万㎡，共分为ABCD四地块。
其中B地块为住宅计容建面21.36万㎡，住宅容积率2.4；
A地块为商业用地，计容建面7200㎡；
C地块为商业用地，计容建面3150㎡；
D地块为服务设施用地，配建9班幼儿园。
我拿到了一份体北金茂府项目的规划方案，一看就知道金茂一定是经过了多轮推敲，没少花心思。
▲我简单做了标注供大家参考
1）A地块商业+启动区
基地北侧主入口与北侧地块隔街而望，未来将作为社区形象的双展示界面。
商业、健身馆 可满足业主休闲、运动的需求。
下沉庭院 的设置，让业主在进入社区的那一刻起，就把归家仪式感直接拉满。
甚至还配备了泳池、会所。
2）邻里中心+配套商业
基地西侧地块为配套商业用地，未来将作为商业街区满足业主的日常购物休闲需求。
家门口的邻里中心，也赋予了这个高端改善项目更多的高级烟火气。
走进社区，是金茂绿金科技加持的高级感；
走出社区，是家门口便捷购物的烟火日常。
3）配套幼儿园+配套商业
基地南侧地块为配套幼儿园用地，未来可满足周边居民的学龄前教育需求。
4）建筑排布合理，晨曦湖东侧为市政规划公园绿地
为了提高湖景资源的利用率，基本做到高区户户观湖。
除了晨曦湖、市政规划公园绿地外，还规划中央景观轴、大组团景观，让高层组团、低密组团有机结合。
总共28栋楼，11层-26层到顶。
涵盖多种改善户型，包括建面约120㎡-230㎡，大面宽、短进深、大宽厅、大落地窗……几乎可以满足你对豪宅产品的一切想象。
如果预算能够满足，理论上，所有的改善需求都可以在这里找到答案。
06
红海竞争，金茂却选择了逆风而上。
如果说金茂拿下这宗地，并且做出如上的规划方案，是一场大胆的冒险，我觉得幸好是金茂拿了这宗地。
因为，金茂希望给购房者提供一种更好的选择，做地产行业里的奢侈品。
不是批量化复制，而是个性化定制、投入大量时间和耐心打磨产品。
可以预见，体北金茂府项目将是全新金茂府的起点。
金茂府系自创立以来，14年遍布28城落子64府，已成为约10万户业主的共同选择。
基于 品牌长期以来的厚度和积淀，这一次，值得为做出好产品而大胆冒险，也期待能够更快看到金茂给天津市场的诚意。
上周日，中国第64座、天津第3座金茂府——体北金茂府的万象城、康莱德、金茂汇三大城市展厅已正式开放。
在这宗充满文化底蕴的地块之上，金茂将给天津呈现怎样的答卷？我会持续关注。
