几个月前烧烤几乎成了淄博的代名词，这座山东的三线城市一时之间成为了网红城市，游客纷至沓来打卡淄博烧烤，网上甚至出现了经济发展的“淄博模式”。
效果如何呢？老百姓赚到钱了吗？那些原本就做烧烤生意的人确实赚到了，最忙的一个月里有烧烤店主甚至希望顾客不要再来了，实在太忙、太累了。
而跟风开新店的就没那么幸运了，风头过后淄博烧烤市场呈现供大于求的局面，成本都不一定收的回来。
最爽的是那批先挣了烧烤钱，之后高价转让店铺的人，真正做到既赚了分红（经营烧烤收入）又完成了“高抛低吸”（转让店铺的差价），这类人在股市可被称为股神。
收入只能代表个体，有人赚到了，有人亏了，GDP更能反映全局且还能体现烧烤对其它行业的，如旅游业的带动。
2023年上半年山东省GDP的名名义增长率为5.77%（非实际增长率），全省共计16座城市，菏泽、烟台的名义增速在7%以上，名列前茅，淄博为4.37%，低于山东省平均水平，排在了第13位，经济增长率很一般。
至少从今年上半年来看没有出现网上期待的烧烤大幅拉动淄博经济的景象。
在淄博烧烤最火热的时候我就说过这玩意只是一时兴起，无法成为淄博的支柱行业，劝那些想着一夜暴富跑到淄博开烧烤店的人冷静。
供小于需的繁荣景象要不了多久会逆转，贸然进入只会成为那个多出来的供给方，不知道当时准备接盘烧烤店的朋友有没有听我劝。
说到供给大于需求，中国的房地产市场，尤其是三线及以下城市存在类似的情形。
高层已经定调房地产市场的供需关系发生根本性变化，说白了就是从供小于求转变成了供大于求，房子太多了。
为了去库存各地出了不少政策但收效甚微。
淄博这两天又成了网红城市，不是因为烧烤，而是由于推出了一个新的购房模式——“以旧换新”，在网络上被赞为创新模式，值得全国学习，可事实真是如此吗？
大部分人以为的“以旧换新”是将老房子抵给开发商换新房子，补上差价。
比如，一个家庭原本住在估值为100万元的房子里，准备换一套总价150万元的房子，把老房子给开发商后再补50万元差价（可以贷款）换新房居住。
实际操作起来并非如此，“以旧换新”的本质是“卖旧换新”。
第一步，将老房子交给中介挂牌出售，对方承诺会优先推介以旧换新的老房子，给更多的推介资源。
第二步，从开发商参与活动的新房里选房并支付定金。
第三步，如果老房子卖出去了房款与定金一起作为新房的购房款，补上差价后交易成功；如果没有卖出去开发商退还定金，交易取消。
客观来说淄博推出的“以旧换新”模式起到了简化置换流程的作用，边卖边买，即使老房子卖不出去也不用担心支付的新房定金被开发商“没收”，让置换人安心不少，省去不少麻烦。
不过，“以旧换新”，或者说“卖旧买新”的关键在有无接盘侠愿意买置换人的老房子且价格达到后者的预期。
这在楼市成交萧条的当下可不容易，房子好卖的话就不用推出以“旧换新模式”了，该挂牌挂牌，该卖就卖呗，正是因为卖不掉才需要出台各类利好。
请大家考虑这样一种情形，置换人希望旧房子卖100万元，接盘人最多只肯出80万元，这意味着要换（买）新房得补70万元的差价，置换人不一定能多承担20万元。
唯一的办法是开发商降价20万元，从150万降至130万，可开发商不一定乐意，最后因旧房子卖不出去而告吹。
因此，以旧换新的核心问题在旧房子的出售上，卖不掉等于零。
此外，开发商会有“私心”。
说是说把最好的房源拿出来作为“以旧换新”的房源但开发商有自己的考量。
不愁卖的好房子哪怕不参加“以旧换新”也能卖得出去，而且不用担心买家因旧房子卖不掉而无法交易，至少买家违约后可以“赚”走定金，所以从开发商的角度来说将次优房甚至卖不出去的房子拿出来参加活动最有利。
反正本来就卖不动，不如试试运气，看看能不能通过参与活动去下库存，而这会进一步降低置换人的购房兴趣。
淄博楼市恐怕很难因“以旧换新”政策的实施发生大的变化。
在我看来要激活三线及以下城市的楼市只有两条路，一是等着全国房价普涨，但这种事情出现的概率比男足进入世界杯决赛还低，分化才是未来的主线；二是降房价，降低到市场认可的价格。
房子是商品，遵循供需关系基本原则，没人买是因为大家都觉得贵，房价大幅下降后自然会有人出手，买的人多了价格开始反弹，几轮涨跌后维持在市场认可的供需平衡价上。
当然，任由价格下跌可能导致当地政府的土地出让金下降，影响地方财政，可僵局之下土地还是没人拍，问题并没有解决，还不如将一切交由市场决定。
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